Продажба на къща с кредит

Как да продадете къща с ипотечен кредит – подробен наръчник

Продажбата на имот, обременен с ипотечен кредит, изисква прецизно планиране и познаване на процедурите.

Правилната подготовка позволява да се избегнат забавяния и осигурява сигурност на сделката за двете страни.

Ето подробен наръчник за собственици, които планират такава продажба.

Стъпки за продажба на имот с ипотечен кредит

Получаване на удостоверение за остатъчен дълг

Първият етап от продажбата на имот, обременен с ипотечен кредит, е получаването на удостоверение от банката, което определя актуалния остатък по дълга.

Този документ играе ключова роля, тъй като:

• уточнява сумата, оставаща за погасяване на кредита,
• посочва номера на техническата сметка на банката, по която трябва да бъдат преведени средствата за погасяване на задължението.

За да протече процесът по продажба гладко, трябва да се има предвид, че:

• удостоверението трябва да е възможно най-актуално,
• в повечето случаи банките изискват документът да бъде издаден не по-рано от 30 дни преди датата на планираната сделка.

Подаването на заявление за издаване на удостоверението в подходящия срок позволява да се избегнат ненужни усложнения и забавяния, особено когато остатъкът по дълга може да се променя вследствие на начисляване на лихви.

Добре е също така да се уверите, че удостоверението съдържа всички необходими данни, изисквани при финализирането на сделката.

Осигуряване на средства за погасяване на кредита

При продажба на къща с ипотечен кредит е важно правилното управление на финансовите средства, за да бъде задължението погасено коректно.

При сделки в брой процесът обикновено протича в два етапа:

• Превод към техническата сметка на банката на продавача: купувачът превежда средствата в размер на остатъчния дълг директно по специалната сметка на банката продавач, посочена в удостоверението за остатъчен дълг.
• Превод към сметката на продавача: останалата част от цената на имота постъпва по сметката на продавача като негов окончателен приход.

В случай че купувачът финансира покупката чрез ипотечен кредит, процесът изглежда малко по-различно:

• Bанкaтa нa купувача извършва превода в две части:
  • първо към техническата сметка на банката продавач с цел пълно уреждане на задължението,
  • след това към сметката на продавача като останалата част от сумата.

При този вид сделки ключово значение има точното определяне на графика за плащанията и осигуряването, че всички формалности са изпълнени съгласно изискванията и на двете банки.

Консултация с финансов съветник или опитен [агент по недвижими имоти], може значително да улесни провеждането на този етап и да минимизира риска от грешки.

Подаване на заявление за заличаване на ипотеката

Sлед пълното погасяване нa ипотечния кредит трябва да се погрижите за заличаването нa ипотеката от имотния регистър. Този процес включва няколко стъпки:

1. Получаване на удостоверение от банката
   След уреждане на задължението, банката издава удостоверение, потвърждаващо погасяването на задължението. В документа трябва да има информация като:

   • потвърждение, че кредитът е изплатен изцяло,
   • съгласие на банката за заличаване на ипотеката от имотния регистър.

2. Подаване на заявление в имотния съд
   Удостоверението от банката трябва да се приложи към заявлението за заличаване на ипотеката. Заявлението се подава в отдел „Имотни регистри“ на съда, компетентен за местонахождението на имота.

   • Попълването на заявлението трябва да бъде внимателно, за да се избегне отхвърляне на документите по формални причини.
   • Към заявлението трябва да се приложи и доказателство за платена съдебна такса за заличаване на ипотеката.

3. Използване на нотариална подкрепа (по избор)
   В определени случаи процедурата по заличаване на ипотеката може да бъде възложена на нотариус. Това решение позволява ускоряване на формалностите, особено когато сделката с продажба на имот се извършва в присъствието на нотариус.

Проследяването на заличаването на ипотеката е ключово за осигуряване, че имотът ще бъде освободен от тежести и може свободно да се използва или продава по-нататък.

Изключителни ситуации, свързани с ипотечния кредит

Продажбата на имот с ипотечна тежест може да бъде свързана с допълнителни предизвикателства при специфични видове кредити или нетипични обстоятелства. Ето подробности за най-честите изключителни ситуации.

Валутен кредит

Колебанията в валутните курсове могат значително да повлияят крайната сума за погасяване, особено при кредити в валути като швейцарски франк.

• Преди започване на сделката собственикът трябва да се свърже с банката, за да получи актуални данни относно остатъка по задължението.
• При динамични валутни промени, добре е да се предвиди финансов резерв, който да покрие евентуални разлики между изчислената сума и реалната стойност за погасяване.

Задължение, надвишаващо стойността на имота
Ако остатъкът по ипотечния кредит надвишава пазарната стойност на имота, ситуацията става по-сложна.

• Bанкaтa може да изиска от продавача уреждане на разликата между стойността на имота и оставащото задължение.
• Aлтернативно е възможно прехвърляне на обезпечението по кредита върху друг имот, собственост на продавача. Този процес обаче изисква, както и допълнително време за одобрение от банката.