Право на предварителна покупка на недвижим имот

Право на предварителна покупка при продажба на недвижим имот – какво представлява и как да го спазваме

Правото на предварителна покупка осигурява на избрано лице или институция предимство при придобиване на недвижим имот, преди собственикът да го продаде на трето лице. То може да произтича от договор между страните (договорно право на предварителна покупка) или да бъде законово задължение, установено от правните разпоредби. И двата варианта на правото на предварителна покупка се регулират от разпоредбите на Гражданския кодекс (чл. 596–602).

Как функционира правото на предварителна покупка?

Съгласно Гражданския кодекс, правото на предварителна покупка е непрехвърлимо и неделимо (чл. 602). Това означава, че лицето, което притежава това право, не може да го прехвърли на друго лице или да се откаже от него в полза на някого. То е също неделимо, което означава, че ако правото на предварителна покупка принадлежи на няколко лица, те трябва да решат да го упражнят съвместно. Ако част от тях се откажат, останалите могат да упражнят правото изцяло.

Видове право на предварителна покупка

1. Договорно право на предварителна покупка
   Появява се, когато страните сключат подходящ договор, гарантиращ предимство за една от тях при закупуването на недвижимия имот, ако собственикът реши да го продаде. Договорното право на предварителна покупка може да бъде записано в договор за аренда, наем или друг гражданскоправен договор.

2. Законно право на предварителна покупка
   Това е право, предоставено от специални разпоредби. То принадлежи например на държавната хазна, местните власти, Държавните гори, съсобственици или арендатори в определени случаи, произтичащи от закони като:

   • закон за управлението на недвижимите имоти,
   • закон за опазване на природата,
   • закон за управление на земеделските имоти в държавната хазна,
   • закон за Националния фонд недвижими имоти.

Договорно право на предварителна покупка и продажба на недвижим имот

Договорното право на предварителна покупка осигурява определено лице с предимство при придобиване на недвижимия имот в случай че собственикът реши да го продаде. Това право, установено доброволно между страните, се основава на клаузи в договора, който предоставя възможност за първо закупуване на една от страните. Такъв договор дава правоимуществено лице възможността да придобие имота при същите условия, които собственикът е уговорил с трето лице. Договорното право не влияе върху валидността на сделката при пренебрегване – упълномощеното лице има само право на обезщетение.

Процедура за упражняване правото на предварителна покупка при продажба на недвижим имот

При продажба на недвижим имот, към който се прилага правото на предварителна покупка, трябва да се проведе процедура според следните стъпки:

• Сключване на условен договор за продажба
  Собственикът на имота сключва с потенциалния купувач условен договор за продажба. Условността на този договор се състои в това, че той става валиден едва когато лицето с предимно право реши да не се възползва от това право.

• Уведомяване на лицето с право
  Продавачът е задължен официално да уведоми лицето с право за условията на договора за продажба, включително за цената и условията на сделката. Това уведомление е ключово, за да може лицето с право да упражни своето право.

• Решение на лицето с право
  Лицето с предимно право има един месец от датата на уведомлението, за да вземе решение дали ще се възползва от него. Ако реши да закупи имота, трябва да направи изявление в нотариална форма, а сделката се извършва при условията, определени в договора за продажба, сключен с третото лице. Ако лицето с право не вземе решение в определения срок, собственикът може да продаде имота на трето лице.

Последствия от нарушаване на правото на предимство

Ако собственикът продаде имота на трето лице, като пренебрегне договорното право на предимство, лицето с това право може да търси обезщетение за нарушаване на своите права. Важно е обаче да се помни, че въпреки пренебрегването на договорното право на предимство, самата сделка остава валидна, което означава, че новият купувач запазва правата върху имота.

По-различна е ситуацията при законното право на предимство, което принадлежи например на държавата, местните власти, съсобственици или арендатори. В тези случаи, ако продажбата се осъществи без да се даде възможност на лицето с право да упражни правото си на предимство, сделката е нищожна. Последствията от нарушаването на законното право на предимство са по-сериозни – сделката трябва да бъде анулирана и имотът да се върне в състоянието си преди продажбата.

Право на предимство в имотния регистър

Вписването на правото на предимство в имотния регистър не е задължително, но може да бъде изгодно за лицето с това право. Въвеждането му в раздел III от имотния регистър формализира правото на предимство, повишава неговата прозрачност и защитава интересите на лицето при евентуална продажба на имота.

При паметници на културата вписването става задължително условие за ефективността му – без него правото няма да действа дори ако произтича от закона. Таксата за вписване е 150 PLN, а заявлението трябва да се подаде в компетентния районен съд по местонахождението на имота.

Как да избегнем правото на предимство?

Правото на предимство се отнася само до сделки по продажба на недвижими имоти и не важи при други форми за прехвърляне на собственост. Ако собственикът желае да прехвърли имота без да зачита правото на предимство, може да го направи чрез:

1. Дарение
   Собственикът има възможност да прехвърли недвижим имот на друго лице под формата на дарение, което не изисква предлагането му на лицето с право на първоотказ. Дарението е договор, при който собственикът безвъзмездно прехвърля правата върху имота, което елиминира необходимостта от вземане под внимание на правото на първоотказ.

2. Прехвърляне на собственост по наследство
   Ако собственикът реши да включи имота в завещанието си, лицата с право на първоотказ нямат право да го придобият. Наследяването се извършва съгласно разпоредбите на наследственото право и заобикаля регулациите, свързани с правото на първоотказ.

3. Внасяне на имота като апорт в дружество
   Собственикът може да внесе имота като влог (апорт) в дружество, което също не изисква вземане под внимание на правото на първоотказ. Прехвърлянето на собственост по този начин се осъществява по правилата на търговското право, които не налагат задължението за предлагане на имота на лицето с право на първоотказ.

Чрез използването на една от горепосочените форми собственикът може да прехвърли имота на избрано лице или субект, без необходимост от провеждане на процес по продажба и уведомяване на лицето с право на първоотказ.