Закупуване на апартамент за отдаване под наем в рамките на стопанска дейност или като частен наем?
Кога данъчните органи ще третират приходите от отдаване под наем на недвижим имот като допълнителен доход за семейния бюджет и кога като приходи от стопанска дейност? От това решение зависи много. Частният наем се облага при по-благоприятни условия в сравнение с отдаването под наем в рамките на стопанска дейност.
Облагане на наема, по-благоприятно за физическо лице
При частния наем данъкоплатецът има възможност да използва прост начин за облагане чрез фиксиран данък. В този случай физическото лице се облага с ставка от 8,5% върху приходите (ако данъкоплатецът през данъчната година не надвиши приход от наеми повече от 100 000 BGN). Ако надвиши сумата от 100 000 BGN, данъчната ставка ще бъде 12,5% върху излишъка над 100 000 BGN. Ако лицето, което извършва дейността, отдава апартамент под частен наем, може също да се възползва от благоприятната ставка на фиксирания данък.
Наемът може да се облага и по общите правила.
В този случай доходът от наема, получен от физическо лице, се облага според данъчната скала, тоест с 17 или 32% – за доходи над 85 528 BGN. По общите правила може да се възползва както физическо лице, така и предприемач. Разликата е, че за разлика от фирмата, лицето, което отдава апартамента под частен наем, не е длъжно да води данъчна книга за приходи и разходи.
Предприемачите трябва да декларират наема пред данъчните органи по вече споменатите общи правила или с линейния данък и фиксирания данък върху регистрираните приходи, ако не използват облагане чрез данъчна карта. Фиксираният данък обаче е с по-висока ставка отколкото при отдаване под наем от физическо лице – той е 17%.
Кога свършва частното и започва бизнесът?
Правилата за облагане изглеждат изключително прости, но не е съвсем така. Изборът на форма за облагане зависи от това дали закупуването на апартамента е предназначено за частен наем или се планира закупуване за отдаване под наем в рамките на стопанска дейност. Как да разграничим частния наем от този в рамките на стопанска дейност? Трудно е да се направи оценка, когато законодателството не определя ясно какво всъщност представлява отдаването под наем, още по-малко краткосрочният или дългосрочният такъв.
Общо прието е, че частният наем е тогава, когато той не е пряко свързан с водена фирма, няма организиран характер и не се извършва в голям мащаб.
Всички тези аспекти могат да бъдат интерпретирани по различен начин. Добре е да се приеме, че когато отдаването под наем започне да носи такива печалби, че доходът стане основен източник за издръжка – тогава трябва да бъде класифициран като отдаване под наем в рамките на фирма. Особено ако дейността свързана с отдаването под наем се извършва организирано и непрекъснато.
Отдаването под наем със сигурност трябва да бъде класифицирано като предприемаческа дейност, ако регулярно се инвестира в закупуване на апартаменти за отдаване под наем и се постигат редовни печалби от няколко имота едновременно за продължителен период или ако има сътрудничество с професионални фирми, например свързани с управление на недвижими имоти.
Правителството планира да въведе промени в отчитането на наема, които ще уточнят въпросите, свързани с краткосрочния и дългосрочния наем, както и с частния наем и този в рамките на стопанска дейност. До тогава, преди закупуването на жилище за отдаване под наем в рамките на стопанска дейност или като частен наем, е препоръчително да се консултирате с началника на данъчната служба за индивидуална данъчна интерпретация.