И двата термина са неразривно свързани с търговската дейност, включително и с търговията с недвижими имоти. За съжаление не е възможно да се обсъдят тези две понятия без препратки към действащите правни актове, но ще се постарая да ги представя по възможно най-достъпен начин.
Първо, нека кажем, че тези термини имат много съществени конструктивни разлики и само една обща черта – това са плащания, направени в аванс за бъдещо изпълнение на договор, и това е всичко. Често тези понятия се използват взаимозаменяемо, без особено обмисляне, което може значително да затрудни определянето на правните последици от дадено плащане в аванс за бъдещо задължение.
Дефиниция на задатък и аванс
Първо трябва да знаем, че авансът, за разлика от задатъка, не е институция на гражданското право.
На практика се приема, че авансът изпълнява функцията на частично плащане и при надлежно изпълнен договор той се приспада към дължимото по договора. В случай обаче че договорът не е изпълнен или е изпълнен ненадлежно, авансът подлежи на връщане в същия размер, в който е платен – независимо от причината за неизпълнението на договора. Той става неправомерно получено плащане, подлежащо на връщане поради факта, че целта на неговото предоставяне не е постигната. Следва също да се подчертае, че предмет на аванса могат да бъдат само пари и те винаги трябва да бъдат предадени преди изпълнението на задължението от другата страна по договора.
Авансът, за разлика от задатъка, не представлява форма на обезпечение за изпълнението на договора и следователно не е специфично обезщетение при евентуално отказване от договора.
Преминавайки към въпроса за задатъка, чийто смисъл дефинира чл. 394 от Гражданския кодекс, според текста му:
„При липса на друго договорено условие или обичай даденият при сключване на договора задатък има следното значение: ако една от страните не изпълни договора, другата страна може без определяне на допълнителен срок да се откаже от договора и да запази получения задатък; а ако тя сама го е дала, може да поиска сума двойно по-голяма.”
Според цитираната дефиниция, към която се позовава чл. 394, ал. 1 от Гражданския кодекс, задатъкът се разбира като определена парична сума или вещ, дадена при сключване на договор. Важно е, че „в случай на изпълнение на договора задатъкът се приспада от дължимото от страната, която го е дала, а ако приспадането не е възможно, задатъкът се връща (чл. 394, ал. 2 ГК)“. Връщането на задатъка трябва да настъпи и при прекратяване на договора или ако неизпълнението на договора е настъпило поради обстоятелства, за които нито една от страните не носи отговорност или за които отговорност носят и двете страни. В такава ситуация никоя от страните не може да изисква задатък в двоен размер. Задържане на задатъка или искане на сума в двоен размер е възможно само когато изключителната отговорност за неизпълнение на задължението носи другата страна.
Задатък и аванс – разлики
Накратко казано, авансът не осигурява изпълнението на договора така както задатъкът.
Ако например една от страните се откаже от договора, авансът трябва да бъде върнат в същия размер, в който е бил платен. Само задатъкът дисциплинира двете страни по договора да го изпълнят, докато авансът носи едностранна полза за страната, която го получава.
Сега нека се върнем към нашия контекст и да разгледаме как тези два термина защитават интересите както на купувача, така и на продавача при договор за покупко-продажба на недвижим имот. Моментът, в който обсъжданите термини могат да се появят и обикновено това се случва, е при изготвянето на предварителния договор. Вече знаем от предишни статии, че правилно формулираният предварителен договор защитава интересите както на продавача, така и на купувача на имота. Затова нека помним, че покупката на недвижим имот не е като купуването на хляб – не разчитайте само на често съмнителните си знания, съвети от „опитни“ приятели или готови формуляри изтеглени от интернет. Всяка сделка е различна, не за всяка са необходими идентични комплекти документи; затова ако имаме възможност, нека се възползваме от знанията и опита на човек, който ежедневно подготвя такива договори и се ориентира много по-свободно в правните норми отколкото ние.
Подписваме предварителния договор в ситуацията, когато сключването на сделката за покупко-продажба не е възможно веднага.
Обикновено става дума за осигуряване на финансиране, например получаване на ипотечен кредит. Предварителният договор служи като гаранция, че действителната сделка ще се осъществи. Тук идва нашият днешен герой – често формата за защита на интересите на продавача и своеобразна „гаранция“, че сделката действително ще бъде сключена е вземането на определена сума пари – малка част от общата цена на жилището – като тук взаимозаменяемо се използват термините аванс или задатък.
След като вече познаваме спецификата на задатъка и аванса, трябва да се замислим кое ще бъде по-добро за нас при подписването на договора. За съжаление няма еднозначен отговор, но здравият разум подсказва, че при толкова важна сделка като придобиването на недвижим имот е по-разумно в предварителния договор да се запише и предаде задатък, а не аванс. В същото време определянето на отговора на въпроса „аванс или задатък“ не е възможно. Страните винаги трябва да се договорят помежду си кое е приоритет за тях. Авансът обикновено се препоръчва да се използва, когато страните честно признават, че все още анализират някои аспекти на изпълнението на дадения договор и допускат възможността да се откажат от неговото изпълнение. Добре е също да се знае, че размерът на задатъка не е законово определен никъде. Обичайно се приема, че това е сума между 10% и 30% от бъдещото възнаграждение. Тя не трябва да бъде твърде висока, тъй като например ако достигне цената за покупка на целия имот, може да бъде сметната за опит за заобикаляне на закона с цел плащане на по-нисък данък.
Когато задатъкът е прекалено висок, съдът може да признае задържането му или искането за връщане в двойна стойност за злоупотреба с право.
Регулациите в Гражданския кодекс относно задатъка са приложими, ако страните по договора не решат друго и не въведат свои разпоредби. Ако също така не уточнят в каква форма се извършва плащането на част от парите (дали това е аванс или задатък), законово тази сума ще бъде призната за задатък.
Обобщавайки горните разсъждения, разумно е да се заяви, че широко разпространеното синонимно използване на понятията задатък и аванс е грешно.
Тези решения имат съвсем различни последици, когато договорът между страните не бъде изпълнен. Задатъкът определено изпълнява компенсаторни функции, по-силно гарантира изпълнението на договора, което често ни интересува при продажбата на недвижим имот, както и има по-добра правна основа в законодателството. Авансът няма тези характеристики – той по-скоро представлява типично предплащане за изпълнение на договор или услуга. Въпреки че разликите относно правните последици от задатъка и аванса са ясни, често отговорът на въпроса с какво условие имаме работа в конкретния случай не е лесен. Най-доброто доказателство за това са многобройните съдебни дела по този повод. Затова е полезно да знаем какви са правните различия между тези две понятия, за да ги използваме според нуждите си.