Стойността на вашия имот като обезпечение за банката

Един от основните методи за финансиране на инвестиции в недвижими имоти е банковият кредит, който се използва както за покупка на собствен дом или апартамент, така и за реализиране на строителни инвестиции от страна на строителни предприемачи.

Ако искаме да придобием недвижим имот, чиято цена надвишава нашите финансови възможности, можем да се възползваме от банков кредит. Банковият кредит за финансиране на такава инвестиция се нарича ипотечен кредит.

Как банката обезпечава кредита за апартамент с недвижим имот?

Банката, предоставяйки кредит, трябва да има обезпечение, че ще изплащаме задължението съгласно договора, но също така и обезпечение, че в случай на загуба на възможност за плащане (например загуба на работа), ще може да си върне парите. Затова процесът по получаване на кредит за покупка на апартамент понякога е труден и понякога завършва неуспешно.

Следователно, обезпечението за банката е необходимо, за да се минимизира рискът от неплащане на кредита. Банката проверява нашата кредитоспособност, тоест възможността ни да изплатим кредита в бъдеще. Не са без значение и нашите кредитни поведения в миналото. Ако сме изплащали кредити навреме, това означава, че имаме т.нар. положителна кредитна история и шансовете ни за получаване на кредит за апартамент са по-високи. Допълнително обезпечение за банката е недвижимият имот. Този вид обезпечение е вещно обезпечение и се нарича ипотека.

Какво е ипотека?

Ипотеката е ограничено вещно право, което обременява нашия недвижим имот. Банката има право при неплащане на кредита да удовлетвори своите претенции. Дори ако собственикът на имота се промени. Информация относно обременяването на имота с ипотека можем да намерим в поземлената книга в раздел IV.

Може ли да се продаде недвижим имот с ипотека?

Независимо кой ще бъде собственикът на имота, банката може да търси правата си. Както споменах по-горе, ипотеката е свързана с имота, а не със собственика му. Което означава, че без проблем може да се продаде недвижим имот с ипотека. Затова е важно преди покупката да се провери правният статус на имота. Ако се окаже, че сме придобили имот с ипотека, ще бъдем задължени да я изплатим.

Как банката определя стойността на недвижимия имот?

Понеже банката поема риска от промени в стойността на имота във времето и от изплащането на кредита, тя има право да определи т.нар. банкова-ипотечна стойност на имота, която ще служи като обезпечение на вземането ѝ. Тази стойност трябва да бъде с високо ниво на достоверност. За да бъде изпълнено това условие, определената стойност трябва да се потвърди при принудително изпълнение на вземанията. Това означава, че оценката направена при отпускането на кредита трябва да го обезпечава през целия многогодишен период на съществуване на вземането. Банково-ипотечната стойност може да се различава от пазарната стойност на имота, тъй като се отнася главно до трайни характеристики, независими от личността на собственика или начина му на управление при предпоставка за рационална експлоатация.

Подробните правила за определяне на банково – ипотечната стойност на имота се определят от регламентите, които се издават от банката и които се контролират от Комисията за финансов надзор.

Стойността на имота се определя въз основа на експертизата на вещо лице по оценка на имоти, с което банката си сътрудничи. Обикновено банките не приемат оценки, изготвени от други вещи лица по наша поръчка.

Обобщавайки – банката определя стойността на имота според собствените си правила, тъй като при отпускането на кредита поема риск, че в момента, когато загубим възможността да го изплащаме, няма да възстанови парите си. Затова, освен нашата кредитоспособност, тя също така определя стойността на имота по такъв начин, че той да може да служи като допълнително обезпечение през целия период на погасяване на кредита.