Директна продажба на парцел (реклама на собствена инициатива) или продажба на парцел с помощта на професионална агенция за недвижими имоти? Бих искал да напиша, че в такова изречение се съдържа дилемата на типичния собственик, който продава парцел, но това би било голямо преувеличение. Защо? Защото повечето собственици започват с продажбата на парцела сами, локално.
Дали това е най-добрият начин за увеличаване на печалбата и съкращаване на времето за продажба на парцела? Не винаги.
Продажба на парцел – локална реклама на собствена инициатива
Откъде идва толкова голямата мотивация за продажба на парцел без помощта на агенти по недвижими имоти? Вероятно от желанието да се „спести“ комисионната на агента. Думата „спестяване“ е умишлено поставена в кавички, но за това малко по-късно. Предполага се, че всеки продавач, когато реши да продаде парцела си, смята, че сделката рано или късно ще се осъществи, просто „така“ – и със сигурност ще стане по-скоро, отколкото по-късно. „Защо тогава да плащам на някой чужд няколко процента от стойността на продажбата„? Започват опити да се намери купувач самостоятелно. На границата на парцела се забива колче с табела „продавам парцел“, телефонен номер, а в сайтовете с безплатни обяви често се публикуват оферти, завършващи със сакралното „на агентите благодаря“. В началото телефонът звъни често (между другото най-често звънят именно агенти по недвижими имоти). След това обявата в сайтовете започва да пада все по-надолу и по-надолу, тъй като постоянно се добавят нови и по-нови обяви от други продавачи и агенции за недвижими имоти. Интересът намалява, телефонът звъни все по-рядко. При някои започва етапът на намаляване на цената – без ентусиазъм, защото съседът казвал, че „подобен парцел е продал по-скъпо“. Това е етап, чиято продължителност не е ясна. Понякога възникват и разногласия в семейството. Роднините биха искали да купят парцела, но очакват 50% отстъпка, защото все пак „са от семейството„.
Продавам парцел директно. Въпросът е кога и за колко? Два най-вероятни сценария
Проблемът с определянето на стойността и съответно цената на парцела е ключовият и първият проблем, с който ще се сблъска продавачът. Възможните крайни резултати в този аспект са три, като два са неблагоприятни, а третият – макар теоретично възможен – е много труден за отделяне и установяване. Това е продажбата за „най-добрата цена“. В какъв е проблемът? Никога не можем да сме сигурни дали цената, която сме искали да постигнем (и която в крайна сметка сме постигнали), е най-добрата възможна. А може би ако достигнем до по-голяма група хора, сред тях би имало такава, която би платила много повече? Но нека се върнем към първите два неблагоприятни варианта за продавача относно цената:
Прекалено висока цена. Това е често срещана грешка, която най-често се допуска, когато продавачът сам определя цената. Решението се взема въз основа на цените на „подобни“ парцели в порталите (подобни, но не съвсем, защото все пак неговият парцел „е уникален“). Цената обикновено е предварително завишена, тъй като почти всички, които публикуват оферти в порталите, добавят към желаната цена т.нар. марж за преговори (обикновено с няколко процента повече). Следващите, които публикуват оферти, се ориентират по завишената цена и така нататък. Цената е откъсната от реалността, затова липсват желаещи за покупка.
Прекалено ниска цена. Тя от своя страна води до бърз „успех“, тоест бърза продажба. Собственикът определя цена, която му се струва подходяща, но обективно на пазара е твърде ниска. В резултат парцелът се продава бързо, но на цена, която вероятно би могла да бъде по-висока. С други думи, продажната цена е занижена.
Нека разгледаме няколко ползи, които може да донесе решението за продажба на парцел с помощта на агент по недвижими имоти (не всички, защото в един текст не можем да ги обсъдим):
- По-малък риск от грешка при оценката на парцела. Агенциите за недвижими имоти използват инструменти, които улесняват по-точното определяне на цените на имотите. Те разполагат и с данни от собствени архивни сделки, както и могат да използват данни от други посредници или партньорски агенции. В резултат на това шансовете продавачът да направи грешка с подценена или надценена оценка са по-малки
- По-големи шансове за професионално подготвени обяви (описания, снимки, видео)
- Като използва помощта на добра агенция, продавачът има възможност да избегне най-често допусканите грешки в обявите за продажба на парцели
- Прехвърляне на тежестта от преговорите с роднини и познати към агента (на него му е по-лесно да устои на натиска за намаляване на цената „по познат“ начин, което не е в интерес на продавача). На пръв поглед това може да изглежда странно, защото изпращането на някого от семейството към нашия агент теоретично може да се възприеме като вид неприличие. Въпреки това това може да се направи, като се дадат рационални причини, например „Няма да ти отговоря на въпроса за цената, но ще ти дам контакт на моя агент, той вече води разговори с няколко клиента и познава по-добре ситуацията“.
- Достигане с обявата до по-голям брой потенциални купувачи – това увеличава шансовете за получаване на предложения за по-висока цена
- Ако агенцията е подготвила офертата правилно, още от първия ден може да се очаква засилен интерес.
- Купувачът не плаща за публикуване на обяви в най-добрите портали, които все повече таксуват обикновено месечното излъчване на офертата. Този разход се поема от агенцията.
- И това не е всичко. Агентът използва и клиентската база на агенцията, която подбира потенциалните купувачи по-точно, тъй като разполага с информация относно техните нужди и финансови възможности. Колкото повече желаещи има, толкова по-голям е шансът те да започнат „наддаване“.