Сигурност при покупка на недвижими имоти в Северен Кипър

Струва ли си да се купи недвижим имот в Северен Кипър? Най-честите недоразумения относно покупката

Покупката на недвижим имот в Северен Кипър често поражда въпроси за безопасността и законността на сделката.

Много от тези съмнения произтичат от разпространени недоразумения относно собствеността и покупките на този пазар.

Безопасност при покупка в Северен Кипър

Много бъдещи собственици се притесняват дали покупката на недвижим имот в Северен Кипър е безопасна. Тези съмнения обикновено произтичат от митове, които все още циркулират за този регион.

Някои клиенти не са наясно с големите правни промени, които са настъпили на пазара на недвижими имоти в ТРСК (Турска република Северен Кипър) през последните години. Благодарение на тези промени покупката на имот в този регион вече е много сигурна.

Защо възникват съмнения?

1. Различия в правните системи
   Пазарите на недвижими имоти в страни като Близкия изток, Скандинавия, Великобритания или континентална Европа често функционират по различни правила и имат съвсем различна правна история от пазара в Северен Кипър.

2. Липса на информация за правните промени
   Много потенциални инвеститори не осъзнават, че през последните години пазарът на недвижими имоти в Северен Кипър е претърпял значителни реформи, които улесниха и обезпечиха процеса на покупка.

Разсейване на съмненията

По време на разговори с клиентите с удоволствие отговаряме на техните въпроси относно правни, практически и други притеснения.

При необходимост ги насочваме и към квалифицирани адвокати в Северен Кипър, които могат да предоставят подробна информация и допълнителна увереност относно сигурността на сделката.

4 Най-чести митове относно покупката на имот в Северен Кипър

Покупката на имот в Северен Кипър често е свързана с някои погрешни убеждения, които могат да отблъснат потенциалните инвеститори. По-долу представяме най-честите недоразумения и обяснения, които ще помогнат да се разсеят всички съмнения.

Мит 1: Собствеността върху имоти в Северен Кипър е несигурна или трудна за придобиване

Истина: Собствеността върху имоти в ТРСК (Турска република Северен Кипър) е много сигурна, а всички документи, издадени в Северен Кипър, са гарантирани от правителството на ТРСК.

Историята на Северен Кипър може да изглежда сложна, което често води до недоразумения относно собствеността. Въпреки това през последните години бяха въведени правни регулации, които значително повишиха сигурността и прозрачността на процеса по покупка.

Днес покупката на имот в Северен Кипър е толкова сигурна, колкото и в други държави.

Ключово е обаче адвокатът, представляващ купувача, да провери внимателно документацията на имота – както при покупка на имот във всяка друга страна.

Мит 2: Вилите в Северен Кипър винаги струват повече от апартаментите

Истина: Цените на имотите в Северен Кипър зависят от много фактори, като местоположение, големина на парцела, стандарт на завършване и гледка.

Въпреки че в повечето случаи вилите са по-скъпи от апартаментите, това не е правило. Налични са вили на достъпни цени, особено извън най-популярните туристически райони.

В същото време луксозни апартаменти в центровете на градовете или с изглед към морето могат да струват повече от стандартни вили в по-малко престижни локации.

Мит 3: Всички имоти в Северен Кипър отговарят на изискванията за ипотечни кредити за чуждестранни купувачи

Истина: Въпреки че банките в Северен Кипър предлагат ипотечни кредити за чуждестранни инвеститори, не всички имоти отговарят на изискванията.

Ипотечният кредит зависи от вида на имота, неговото местоположение и правния му статус. Имоти с пълна документация и гарантирани актове за собственост имат по-големи шансове за получаване на финансиране.

Препоръчително е да се консултирате с финансов експерт или адвокат, за да се уверите, че избраният имот отговаря на условията за ипотечен кредит.

Мит 4: Може да се използват адвокати извън Северен Кипър при покупка на имот

Истина: За покупка на имот в Северен Кипър е необходимо да се ползват услуги на адвокат регистриран в ТРСК.

Адвокати извън Северен Кипър нямат правомощия да извършват сделки според местното законодателство.

Изборът на адвокат, действащ в Северен Кипър, гарантира, че сделката ще бъде проведена съгласно действащите разпоредби и всички документи ще бъдат правилни.

Защо закупуването на недвижим имот в Северен Кипър сега се счита за безопасно?

Всяка година десетки хиляди международни инвеститори решават да закупят недвижим имот в Северен Кипър, като смятат този процес за безопасен и законен.

Въпреки това, за много потенциални купувачи една от най-големите тревоги остава въпросът за получаването на акт за собственост (Title Deed).

Струва си да се разбере как функционира правната система в ТРСК (Турска република Северен Кипър) и какви механизми защитават инвеститорите.

Съществува ли риск от неполучаване на акт за собственост?

Опасенията относно актовете за собственост могат да произтичат от две ситуации:

1. Неполучаване на разрешение за покупка (P2P).
2. Задържане на издаването на акта за собственост от страна на строителя.

Какво е Permission to Purchase (P2P)?

Permission to Purchase, или разрешение за покупка, е законово изискване, което трябва да бъде изпълнено преди формалното прехвърляне на акта за собственост.

• Как работи P2P? Вашият адвокат подава заявление за P2P след вземането на решение за покупка на конкретен имот. Не може да се кандидатства за разрешение по общ начин или преди избор на имот.
• Кога P2P може да бъде отказано? Само в два случая:
  • Когато лицето, подаващо заявлението, не премине полицейска проверка в страната, издала паспорта му.
  • Когато имотът се намира близо до военна база.

На практика P2P е формалност, а случаите на отказ са изключително редки.

Какво става с актовете за собственост, задържани от строителя?

В миналото се случваше строителите да задържат издаването на акт за собственост, което предизвикваше притеснения сред инвеститорите. В момента обаче в Северен Кипър са въведени нови правни гаранции, които предотвратяват такива ситуации:

• „Estate Agents Bill“: Този закон защитава купувачите, като изисква бърза регистрация на договорите за продажба в имотния регистър веднага след подписването им.
• Сигурност на договора: След подписване на договора за продажба и извършване на плащането, купувачът може да поеме владението на имота, дори ако актът за собственост бъде издаден по-късно.

Трябва ли да се чака P2P, за да се нанесете в имота?

Не, не е необходимо да чакате получаването на P2P, за да се нанесете в имота. Можете да използвате имота въз основа на договора за продажба и направеното плащане. P2P е необходимо само за формалното издаване на акта за собственост.

Какво се случва при забавяне в получаването на P2P?

В изключително редки случаи, когато P2P се забави, актът за собственост може да бъде съхраняван в доверителен фонд (Trust), за да се гарантират правата на купувача върху имота.

Какви гаранции осигуряват получаването на акт за собственост в Северен Кипър?

Закупуването на имот в Северен Кипър може да повдигне въпроси относно сигурността на актовете за собственост, но съществуват редица правни гаранции и процедури, които защитават купувачите и осигуряват гладко прехвърляне на собствеността.

Условия, гарантиращи получаването на акт за собственост

1. Получаване на Permission to Purchase (P2P)
   Ако преминете успешно полицейската проверка в страната на произход, можете да кандидатствате за P2P, което е необходима стъпка за прехвърляне на акта за собственост на Ваше име.

2. Закупуване от проверен строител или препродажба с наличен акт за собственост

   • Избирайте нови имоти от реномирани строители с доказани резултати при предоставянето на актове за собственост.
   • При препродажба се уверете, че имотът вече има издаден акт за собственост.

3. Юридическа проверка от опитен адвокат
   Наемането на регистриран адвокат в Северен Кипър е ключово. Адвокатът ще провери документацията на имота преди подписване на договора и внасяне на авансово плащане, като се увери, че актът за собственост е валиден и свободен от тежести.

4. Ограничения относно броя актове за собственост
   На едно лице се пада един акт за собственост. Въпреки това, бракът може да получи по един акт, особено ако съпрузите носят различни фамилии. За тези, които желаят да притежават повече от един имот, съществува възможност за използване на доверителни фондове (Trusts).

Защо възникват опасения относно актовете за собственост?

1. Исторически проблеми с P2P
   В миналото, по политически причини, Permission to Purchase понякога беше спирано за имоти, разположени върху земи с т.нар. Pre-74 Turkish Title (земи, принадлежащи на турци преди 1974 г.).

В момента тези проблеми вече не съществуват.

• Опасения относно претенции върху земя и обединението на Кипър

  • Турски или Британски акт преди 1974 г.: Тези земи винаги са принадлежали на Северен Кипър, затова няма риск от претенции или загуба на имота.
  • Esdeger (Exchange) актове: Включват земи, чиято стойност е обменена за земя, загубена на южната част на Кипър след разделянето на острова. Те се считат за много сигурни от юристи в Северен Кипър.

Видове актове за собственост в Северен Кипър и тяхната сигурност

Закупуването на недвижим имот в Северен Кипър може да предизвика съмнения, свързани с актовете за собственост, но правилното разбиране на техните видове и историческия контекст позволява да се развеят тези опасения. Благодарение на регулациите, въведени след 1974 г., недвижимите имоти в Северен Кипър могат да бъдат сигурна инвестиция.

Видове актове за собственост в Северен Кипър

TRNC Title Deed
Този вид акт за собственост се отнася до нови имоти, построени след 1974 г., след разделянето на острова.Това са земи, които не са съществували преди разделянето и не могат да бъдат предмет на претенции от страна на бившите собственици.

• Гаранция за сигурност: Актът за собственост на ТРСК е гарантиран от правителството на Северен Кипър.
• Липса на риск от претенции: Модерните имоти, изградени върху такива земи, се считат за много сигурни.

Земли тип Pre-74 и Esdeger (Exchange)

• Pre-74 турски/британски акт: Земите, които са принадлежали на турци или британци преди 1974 г., са свободни от претенции и се считат за безопасни за покупка.
• Esdeger (Exchange): Отнася се до земи, предоставени в замяна на загубени територии в южната част на Кипър. Този вид акт за собственост също се счита за много сигурен от юристите в Северен Кипър.

Какво ще се случи в случай на обединение на Кипър?

В случай на обединение на недвижимите имоти в Северен Кипър могат значително да увеличат стойността си.

• Компенсации: При претенции относно земи компенсациите ще бъдат изплащани от международна комисия по недвижими имоти, а не от настоящите собственици на новите имоти.
• Липса на връщане на модерни имоти: Имоти, построени след 1974 г., не подлежат на връщане.

Собствениците на бивши имоти могат единствено да претендират за обезщетение.

Делото Оръм – изключителен случай от 2004 година

Делото Оръм беше прецедент, при който британска двойка загуби своята недвижимост в Северен Кипър.

• Причина: Къщата беше построена върху терен с предишна сграда, което беше изключителна ситуация.
• Решение на европейския съд: След това дело беше установено, че всички бъдещи претенции трябва да се разглеждат от Комисията по недвижими имоти в Северна Никозия. Тази комисия изплаща обезщетения, но не връща имотите – изключение правят уникалните и непроменени от 1974 година земи.

Защо недвижимите имоти, построени след 1974 година, са защитени?

• Липса на исторически претенции: Земите в ТРСК са нови, което елиминира риска от претенции.
• Обезщетения вместо връщане: Всички претенции на бивши собственици завършват с изплащане на обезщетения от Комисията по…

Nieruchomości, финансирани от Турция.

• Гаранция от правителството на Северен Кипър: Актовете за собственост са под надзора и гаранцията на държавата.

Закупуването на недвижими имоти в Северен Кипър, особено върху земи на ТРСК, Pre-74 или Esdeger, се счита за сигурно. Сценариите за обединение на Кипър, като изплащането на компенсации от международни институции, допълнително защитават инвеститорите.

Изборът на модерни имоти, построени след 1974 г., позволява избягване на потенциални правни проблеми, а сътрудничеството с опитен адвокат осигурява спокойствие и сигурност на сделката.

Комисия по недвижими имоти в Северна Никозия

Комисията по недвижими имоти в Северна Никозия е напълно функциониращ орган, признат от Европейския съд по правата на човека като „ефективно местно правно средство“ за изплащане на компенсации на кипърските гърци за загубени земи в Северен Кипър.

• В някои случаи комисията може да предостави „реституция“ на недвижим имот – това се отнася главно за по-стари, неизменени селски къщи преди 1974 година или много ценни по-стари имоти.
• Гръцките кипърци, заинтересовани от продажба на земя, могат да се свържат с Комисията директно или чрез адвокат от Северен Кипър.

Ипотечни кредити и алтернативни финансови опции в Северен Кипър

Закупуването на недвижим имот в Северен Кипър се различава от инвестициите в страни като Испания или Италия, особено що се отнася до достъпността на ипотечни кредити за чуждестранни купувачи.

В много случаи „парите са цар“, а процесът на финансиране на недвижим имот може да бъде по-ограничен и специфичен.

Защо ипотечните кредити не са широко достъпни?

1. Само определени имоти отговарят на изискванията за ипотечни кредити
   Банковите кредити са достъпни единствено за имоти с индивидуален акт за собственост.

   • Изключени са:
     • Имоти с „споделен акт за собственост“.
     • Нови сгради без издадени актове за собственост.

2. Високи лихвени проценти
   Лихвените проценти в банките в Северен Кипър могат да достигнат дори до 12%, което е значително по-високо отколкото в Европа.

3. Предпочитания на продавачите
   По време на бума на пазара на недвижими имоти през 2022–2023 г. продавачите предпочитаха клиенти с готови пари, тъй като получаването на ипотечен кредит можеше да отнеме няколко месеца.

4. Формални изисквания

   • Купувачите трябва да представят доказателства за доходи и спестявания.
   • Дори притежателите на паспорт на ТРСК могат да бъдат задължени да осигурят местен гарант.

Алтернативи на ипотечните кредити – Развойни заеми

За тези, които нямат пълния капитал за покупка, са налични алтернативни възможности за финансиране:

1. Рефинансиране в страната на произход
Много купувачи избират да рефинансират своя дом в страната си, за да освободят капитал за покупка на имот в Северен Кипър. Лихвените проценти по такива кредити често са по-ниски от тези по местните заеми.

2. Заеми и разсрочени планове от строителни предприемачи
Фирми като North Cyprus International (NCI) са договорили със строителните предприемачи заеми с нисък депозит и разсрочени планове за нови инвестиции.

• Наличност:
  • Основно за имоти „off plan“ или в процес на строителство.
  • Обикновено не са достъпни за готови за живеене имоти.
• Условия:
  • Изискван депозит: от 25% до 50% от цената на имота, в зависимост от етапа на строителство.
  • Срок на погасяване: от 3 до 10 години.
  • Разходи по лихви: Ако погасяването се извършва по време на строителството, обикновено няма лихви (0%). След предаване на ключовете, предприемачите могат да начисляват лихва.

3. Разлики в цените на имотите
Новите сгради могат да бъдат два пъти по-скъпи от по-старите готови за живеене имоти. Въпреки това стандартът на строителство и предлаганите удобства в модерните инвестиции обикновено са значително по-високи.

Защо е важно да се учреди пълномощно (POA) при посещение в Северен Кипър?

При посещение в Северен Кипър препоръчваме среща с препоръчан адвокат за учредяване на пълномощно (POA). Това е стъпка, която значително улеснява процеса на покупка на имот, особено ако решението за покупка бъде взето след завръщането у дома.

Защо си струва да се учреди пълномощно?

• Безплатно учредяване: Учредяването на пълномощно е безплатно и може да бъде извършено по време на Вашето посещение в Северен Кипър.
• Възможност за дистанционно закупуване: С пълномощното Вашият адвокат може да Ви представлява по ключови въпроси, свързани с покупката на недвижим имот, като:
  • Регистрация на договор за продажба в регистъра на имотите.
  • Контакт със собственика на имота за проверка на неговия правен статус и сигурността на покупката.
  • Подготовка и подписване на договор за продажба от Ваше име.
• Експертна правна помощ: Адвокатите в Северен Кипър са специално обучени в местното право, а много от тях имат и британско юридическо образование, което улеснява комуникацията и сътрудничеството.

Избягване на дезинформация

По време на процеса на покупка на недвижим имот е важно да се избягват клюки и остаряла информация, които могат да циркулират в интернет. По-добре е да се разчита на реномирани източници и мнението на опитни адвокати, които могат да осигурят достоверна информация и подкрепа.