Ще паднат ли цените на жилищата във Варшава? Това е въпрос, който все по-често ни задават хора, обмислящи покупка на жилище с цел диверсифициране на спестяванията си от банкови депозити.
Намираме се в четвъртото тримесечие на 2020 година. Доста изключителна година, която определено не е скучна. Но по-важното е дали тази година под патронажа на covid-19 няма да завърши с големи икономически загуби, тъй като това носи със себе си като домино множество загуби и в частния сектор.
С всяка следваща седмица на тази година имаше все повече изказвания на експерти, които първо предполагаха, че вече сме на върха на балона, а след това, когато ефектите от първата пандемия започнаха все повече да влияят на икономиката, се говореше за криза, която щеше да настъпи всеки момент. Какъв беше резултатът?
Интересът към земи около Варшава се повиши до ниво, което старите агенти по недвижими имоти не помнят.
Цените на жилищата във Варшава започнаха да растат до все по-високи стойности, банките значително забавиха динамиката и същевременно повишиха изискванията за получаване на кредит, апартхотелите в туристическите градчета също отбелязаха огромен ръст на инвеститорския интерес.
Фирмите, строящи къщи – особено по-малките – също внезапно преживяват ера на бум.
Откъде тогава идват тези негативни мнения, които предполагат, че цените на жилищата във Варшава ще паднат?
Причините са няколко и част от тях са оправдани поне теоретично. Основният аргумент, който предполага, че цените на жилищата във Варшава ще паднат, може да произтича от факта, че в предишния период инвестирането в недвижими имоти с цел печалба от т.нар. краткосрочен наем беше доста популярно – най-близък до хотелския тип с дневно разплащане. Появи се доста експертни обучения в YouTube както и в частни платформи, които не се фокусираха върху това дали да се инвестира в жилища за отдаване под наем, а как да се инвестира в тях. По същото време пазарът на „флипъри“ (инвеститори за бърза препродажба) се разви значително. На база броя „млади семейства и самотни майки търсещи жилище в този район“ можеше да се усети, че и този пазар е вече при пресичане. Но именно тази група много предприемчиво създаваше „готови инвестиционни продукти“, от които можеше само да се печели. И да, със сигурност част от тях носят доход и до днес.
За съжаление краткосрочният наем не стои добре във Варшава в настоящите времена. Изглежда решаващо влияние върху това оказват правителствените решения, които силно ограничават търсенето за такива услуги – имаше периоди дори когато буквално ги забраняваха.
Първият видим предупредителен сигнал, че може би цените за продажба на жилища във Варшава ще паднат, е фактът, че цените за отдаване под наем стават все по-ниски.
И тук не става въпрос за цените, които виждаме в порталите с обяви, а за цените, които се вписват в договорите за наем. Дали това е драстично понижение на цените? За щастие все още не. Въпреки това има имоти, които от очаквани наемни цени около 3000 са спаднали до 2500 – процентно това е сума, която надхвърля печалбите на най-спектакуларните кондо хотели, които също толкова зрелищно са фалирали. За съжаление в този случай тези проценти подсказват спадове, които за някои означават месечно доплащане към бизнеса. Всеки инвеститор има различно „праг на болка“, но всеки го има някъде. В момента цените на сравнително нови апартаменти на вторичния пазар бавно се доближават до суми дори 13-15 хил. PLN за м2 и то в крайни квартали. Анализирайки доходността от наем при актуалните ценови пропорции сметката излиза отрицателна. Затова инвестирането в такива апартаменти за краткосрочно ползване може би няма да се изплати.
Има и друга страна на медала, която категорично отрича, че цените на апартаментите във Варшава ще паднат.
Това е фактът, че стойността на парите намалява или с други думи парите поевтиняват. Икономисти, особено алтернативните, все по-гласно говорят за отрицателна стойност на парите. Според много икономически парадигми те са прави. А това означава, че не си струва да се държат пари както в кеш така и в банки. Оттук може да се усети, че цените на апартаментите във Варшава са се повишили. Настоящите собственици при продажба на апартамент осъзнават необходимостта от последващи инвестиции. Отново цените на къщите бавно могат да започнат да се отдалечават от тези на апартаментите. Най-вероятно внезапното и непредвидимо отпечатване на огромно количество пари и голямото количество лични спестявания са довели до това съзнателното общество с икономически основи да започне да придобива апартаменти, които във Варшава едва ли ще останат неизползвани.
Обобщавайки – дали цените на апартаментите във Варшава ще паднат? Ако започнат да продават хора, които трябва и са решени да го направят при цена, при която ще намерят купувачи. Ако такива хора станат все повече, цените ще падат все по-рязко. Особено опасно ще бъде тогава, когато броят желаещи да купят апартамент драстично намалее. Борбата между търсене и предлагане тогава често има много болезнени последствия.
Ако някой обмисля продажба на апартамент във Варшава в близко бъдеще, аз съм сред тези хора, които препоръчват по-скоро по-бърза отколкото по-бавна продажба.