Последните години бяха общо взето благоприятни по отношение на инвестициите, въпреки смущенията, причинени от COVID-19. Въпреки че локдаунът имаше краткотраен ефект върху пазара, от март 2021 г. се наблюдава ясно подобрение. Годината 2022 донесе увеличение на активността, последвано от леко забавяне през 2023 г., което обаче трябва да се тълкува в контекста на сравнение с изключителната 2022 година.
През 2024 г. очакваме съпротива срещу покачването на лихвените проценти по ипотечните кредити, а броят на регистрираните сделки за продажба се очаква да се стабилизира около 450 000 операции, което показва връщане към типичната пазарна динамика.
Спадането на търсенето след пандемията отстъпва място на нов тип купувач на недвижими имоти – с висока финансова стабилност, познаване на бранша и често чуждестранен произход. Този профил инвеститор е по-малко зависим от банково финансиране и разполага с по-голяма покупателна способност, което го прави по-устойчив на европейската парична политика.
Прогнозираме връщане към типичната пазарна динамика, която беше нарушена през последните години от пандемията и украинския конфликт. През 2024 г. инвеститорите ще разполагат с по-голяма покупателна сила и ще бъдат по-малко зависими от банково финансиране. Освен това се очаква умерен ръст на цените, особено на първичния пазар, който се сблъсква с недостиг на кадри и растящи разходи за строителни материали.
Друго предизвикателство, с което се съобразяваме, е недостигът на атрактивни, готови за живеене имоти в желани локации на разумни цени. Ръстът в продажбите през последните години доведе до изчерпване на вторичния пазар, а първичният пазар има проблем с удовлетворяване на търсенето за готови жилища. Този проблем засяга особено чуждестранните инвеститори, които не искат да чакат дълго за покупка на имот по испанското крайбрежие.
Инвестирането в недвижими имоти в Испания служи за различни цели, включително генериране на доход и защита на капитала.
Съществуват три основни вида инвестиции в недвижими имоти в Испания:
1. Наем – включва имоти за ваканционен, дългосрочен или търговски наем, осигуряващи постоянен източник на доход. Освен това при туристическия наем собствениците могат да ползват имота извън сезона.
2. „Флипинг“ на имоти – закупуване на имот на атрактивна цена, неговото обновяване и бърза продажба може да донесе значителни печалби при подходящи знания и пазарна осведоменост.
3. Капиталова инвестиция – предвид настоящото ниво на инфлация инвестицията в недвижими имоти се счита за надежден метод за защита на капитала.
Целта на инвестицията определя вида имот и локациите за разглеждане. За ваканционен наем са атрактивни имоти в туристически места като Коста дел Сол (например апартаменти в Марбея), Коста Бланка или Коста Брава. От друга страна, за обновяване и продажба с печалба инвестициите в градове като Мадрид, Барселона, Валенсия или Малага могат да предложат по-добри възможности.
Ипотечни кредити – какво можем да очакваме през 2024 година
Инвестирането в недвижими имоти в чужбина може да изисква вземане на ипотечен кредит. Чужденец може да кандидатства за ипотечен кредит в Испания, при условие че изпълни определени изисквания. Комплектът от документи, изисквани от банката, вероятно е същият както във вашата страна, така и в Испания. Единствената разлика е необходимостта от превод на документацията на испански език – въпреки че банките постепенно се отказват от това изискване.
Повечето банки не налагат кредитни ограничения според националността, въпреки че е добре да знаете, че банката може да изиска по-висок собствен принос от лице, което не е резидент. Резидентите в Испания могат да заемат до 80% от оценената стойност на имота, докато нерезидентите обикновено – 60-70%. Както винаги, всичко зависи от финансовото състояние на клиента, вида ипотечен кредит и офертата на конкретната банка. Също така е важно да се отбележи, че испанските банки не финансират инвестиционните разходи, които могат да възлизат на 10 до 15% от стойността на сделката.
Как ще изглеждат ипотечните кредити през 2024 година?
Влязохме в 2024 година с Euribor на ниво 4%. Високо, но прогнозите са оптимистични. Инфлацията в Испания се върна до 3,5%, а Европейската централна банка поддържа лихвените проценти на ниво 4% за втори пореден път (след 10 повишения от юли 2022 до септември 2023). Прогнозите сочат, че Euribor ще намалява през 2024 година. Банка ING очаква максималният лихвен процент на ЕЦБ да спадне до 2,5%, докато Bankinter предвижда 12-месечен Euribor на ниво 2,2% до края на годината.
През 2024 година краткосрочните наеми ще останат най-печеливши
Нека се върнем за момент към отдаването под наем на недвижими имоти, тъй като много инвеститори купуват къщи или апартаменти с тази цел. Общо взето говорим за три вида наеми:
– ваканционен – краткосрочен (дни, седмици),
– сезонен (няколко месеца)
– традиционен – дългосрочен (обикновено над една година)
Лесно е да се предположи, че най-печелившата опция е ваканционният наем. Ако притежавате имот в престижно крайбрежие, за няколко седмици можете да спечелите толкова, че това да покрие няколко месеца разходи за живот и допълнително да увеличи вашата сметка. Условие: мястото трябва да е популярно сред туристите. Най-добрият регион по този показател е Андалусия. Според данни от Fotocasa.es тук се намира по-голямата част от ваканционните имоти: 26% от всички испански ваканционни имоти.
Ваканционните наеми, които многократно споменавам в блога си, изискват специален туристически лиценз одобрен от автономната общност. Само инвеститорите отдаващи имота си на един и същ човек повече от два месеца не се нуждаят от лиценз.
Средни цени за наемане на недвижими имоти в Испания през 2023 година
Ако планирате инвестиция в недвижими имоти в Испания през 2024 година, си струва също да проверите цените на наемите за по-дълъг период.
Доклад, публикуван от Idealista, показва, че цената на наема на недвижими имоти в Испания се е увеличила с 10,1% през последните 12 месеца. През декември 2023 г. разходът за наем беше 12,1 евро на квадратен метър. Разбира се, това е средна стойност, а в атрактивните градове цените бяха значително по-високи.
През декември 2023 г. Барселона беше най-скъпата столица на автономната област по отношение на цените на наема – 20,5 евро/м2, следвана от Мадрид (17,9 евро/м2) и Сан Себастиан (16,8 евро/м2). На четвърто място е Палма (15,4 евро/м2), а на пето – Малага и Билбао (и двата по 13,6 евро/м2).
Като се има предвид големият интерес към дългосрочни наеми както от страна на местни клиенти, така и от чуждестранни, както и сериозният недостиг на имоти за този тип отдаване под наем, може да се очаква допълнително повишаване на цените през 2024 година.
Запомнете! Инвестицията в недвижими имоти трябва да бъде печеливша
Дори най-привлекателната цена на апартамент не гарантира добра сделка. При избора на имот за инвестиция ключово е оценяването на рентабилността.
Рентабилността се формира от разходите, свързани с трите етапа на инвестицията:
Първо, разбира се, цената на апартамента и всички разходи по сделката (включително нотариус, оценител, разходи по кредита, данъци ITP или IVA, регистър на недвижимостите).
Второ, евентуален ремонт и обзавеждане.
Трето, всички такси свързани с поддръжката на отдадения под наем имот – такси към общността, почистване, комунални услуги, данък върху имота, застраховка.
Трябва да се вземе предвид и данъкът върху дохода. Например данък върху богатството при покупка с намерение за бърза продажба. В Испания този данък варира от 19% за жители и граждани на Европейския съюз до 23% за граждани от останалия свят. Например ако закупите апартамент за 250 000 евро и го продадете за 350 000 евро, данъкът ще се начислява върху сумата от 100 000 евро – минус разходите по сделката.
Трябва да се има предвид и данъкът IRNR – той трябва да бъде платен веднъж годишно от инвеститори, които не са резиденти в Испания. Разбира се сумата ще бъде различна за собственик отдаващ апартамент или къща под наем и печелещ от това и за лице което поддържа имота само за лична употреба.
От друга страна освен парите от продажба или отдаване под наем могат да бъдат получени различни данъчни облекчения. Струва си да се потърси правен съвет тъй като възможностите са доста широки. Лице което не е резидент в Испания но е гражданин на Европейския съюз може да приспадне от данъка разходи като сметки за комунални услуги (ток, вода, газ, интернет), разходи за почистване или реклама.
Важни съвети за лица планиращи инвестиции в недвижими имоти в Испания през 2024 година
Не очаквайте значителна възможност за преговори по цената, тъй като цените на недвижимите имоти в Испания продължават да растат. През 2023 г. те се повишиха с 4,7% в Андалусия. Това е по-малко в сравнение с 2022 г., когато цените се увеличиха с 8,5%, но имайте предвид, че покачванията са кумулативни и тази тенденция продължава вече няколко години. Тази година се очаква ситуацията да остане непроменена: поскъпването на имотите в атрактивните локации ще продължи. Това не означава, че трябва да забравите за преговорите. На първичния пазар девелоперите рядко свалят цените и вместо това предлагат на клиентите, например, допълнително обзавеждане за жилището, докато на вторичния пазар разумните оферти са очевидни. „Разумни“ е ключовата дума тук.
Планирайте пристигането си в Испания предварително и уведомете брокера за своите планове. Ако все още нямате брокер, свържете се с няколко агенции преди пристигането си и изберете тази, с която искате да работите. Имайте предвид, че агенциите по крайбрежието работят със същите бази данни за недвижими имоти, така че имат достъп до всички имоти – включително тези, предлагани от други фирми.
Това е голямо удобство за вас: вместо да договаряте условията с няколко агенции, избирате една фирма и човек в нея, с когото водите добър разговор и с когото разглеждате всичко, което той предлага или което намерите в интернет. Във всеки случай се уверете, че му се обаждате поне две седмици предварително. Първо, за да има време за вас, а второ – за да има достатъчно време да организира посещения на имотите. Ако се обадите от летището веднага след пристигането си, може да се окаже, че графикът на вашия агент е препълнен и въпреки доброто желание не може да ви обслужи.
Тъй като чуждестранните инвеститори станаха важен играч на испанския пазар на недвижими имоти през последните години, тук се появиха различни посредници и фрийлансъри. Някои от тях са надеждни, други обещават на клиентите несъществуващи неща в стремежа си към бърза печалба и още по-бързо възвръщане.
Не отлагайте решението си за покупка на недвижим имот – интересните оферти бързо изчезват от пазара. Търсенето е голямо, добрите имоти не остават на пазара дори 2-3 дни. Затова ако нещо ви харесва, не чакайте – направете оферта и ние ще се постараем да осигурим най-добрата цена за вас. Препоръчваме също така да прочетете нашия наръчник относно процеса на покупка на недвижим имот в Испания.
Средни цени на наемане на недвижими имоти в Испания през 2023 г. и съвети за инвестиции в недвижими имоти в Испания през 2024 г.
За хората, които обмислят инвестиции в недвижими имоти в Испания през 2024 г., е важно да проверят цените на дългосрочния наем. Според доклад на Idealista средните цени на наемане в Испания са се повишили с 10,1% през последната година, достигайки 12,1 евро за квадратен метър през декември 2023 г. Въпреки това в популярните градове цените бяха значително по-високи.
Като се има предвид растящият интерес към дългосрочния наем и липсата на такива имоти, се прогнозира цените на наемане да продължат да растат през 2024 г.
При обмисляне на инвестиции в недвижими имоти е важно да се оцени тяхната доходност, като се вземат предвид разходите, свързани с покупката на имота, потенциалните ремонтни дейности и текущите разходи за поддръжка. Освен това трябва да се имат предвид данъчните последици, като данък върху имуществото и данък върху доходите IRNR. Възползвайте се от правна консултация, за да проучите възможните данъчни облекчения и удръжки.
За лица, които планират инвестиции в испански недвижими имоти през 2024 г., преговорите за цената могат да бъдат трудни поради продължаващата възходяща тенденция на цените. Въпреки това стратегическите преговори и планиране все още носят ползи. Препоръчително е предварително да се ангажирате с доверен посредник и да избягвате отлагането на решенията, тъй като атрактивните имоти бързо изчезват от пазара.
За да осигурите гладък процес на инвестиция, е важно да изберете реномиран посредник с солиден опит на испанския пазар на недвижими имоти. Не се колебайте да действате бързо, тъй като атрактивните оферти за недвижими имоти бързо изчезват от пазара. Помислете за прочитане на нашето обширно ръководство относно процеса на покупка на недвижим имот в Испания.