Придобиването по давност е правна институция, която позволява придобиване на право на собственост чрез продължително и фактическо ползване на недвижим имот или движима вещ. Регламентирано в разпоредбите на чл. 172 от Гражданския кодекс, придобиването по давност изисква изпълнението на определени условия, като самостоятелно владение, непрекъснато владение на вещта и изтичане на законовия срок.
Механизъм на придобиване по давност
Придобиването по давност настъпва автоматично по силата на закона, ако всички изисквани условия бъдат изпълнени. Това означава, че владетелят придобива правото на собственост без необходимост от предприемане на допълнителни правни действия при изтичане на законовия срок.
Въпреки това, за да бъде този факт формално признат, е необходимо подаване на заявление до съда. Решението, издадено от съда, има декларативен характер, което означава, че не създава ново право на собственост, а потвърждава вече съществуващото положение.
На практика това стабилизира правното положение на имота и премахва съмнения относно неговия собственик, като подрежда имуществените отношения.
Какво може да се придобие по давност?
Придобиването по давност се отнася до различни видове имуществени обекти при условие, че те могат да представляват отделна собственост. Чрез придобиване по давност може да се получи:
- Недвижими имоти – земеделски парцели, жилища и сгради – най-често касаещи парцели, апартаменти или сгради, които са били използвани от неправомерно лице за изисквания период.
- Движими вещи – при условие че владетелят е в добронамерена вяра поне 3 години.
- Имотни сервитути – например право на преминаване или преминаване през чужд имот.
- Вечно ползване – в изключителни случаи, когато ползвателят изпълни условията за придобиване по давност на това право.
Какво не подлежи на придобиване по давност?
Не могат да се придобиват по давност обекти, които не могат да представляват отделна собственост, като:
- стаи в жилищни помещения,
- стълбищни клетки,
- общи гаражи.
Тези обекти са част от по-голямо цяло и тяхното придобиване като самостоятелни недвижими имоти не е правно възможно.
Условия за придобиване по давност
За да бъде възможно придобиването на собственост чрез давност, трябва да бъдат изпълнени три основни условия: самостоятелно владение, непрекъснато владение и изтичане на определен срок.
1. Самостоятелно владение
Самостоятелен владетел е лице, което владее недвижимия имот или вещта по начин подобен на този на собственика. На практика това означава:
- управление на имота,
- ползване от него,
- поемане на разходите за поддръжка,
- инвестиране в неговото развитие.
Самостоятелното владение се характеризира със собственически намерения, например събиране на доходи от вещта (като ренти или реколти). Ключово е разграничаването между самостоятелно и зависимо владение.
Зависимото владение, както при наем, аренда или предоставяне под безвъзмездно ползване, не води до придобиване по давност, тъй като лицето владеещо имота действа въз основа на договор със собственика и не се държи като собственик.
Ако мъжът запознае любовница и ѝ каже да живее самостоятелно и безплатно в един от неговите апартаменти – само нека се грижи за него и плаща сметките. Това вече ще бъдат основания за любовницата да придобие имота по давност след изтичане на посочения по-долу срок.
2. Непрекъснато владение
Придобиването по давност изисква непрекъснато владение на вещта през целия законов период. Гражданският кодекс предполага непрекъснатост на владението, което улеснява доказателствения процес. Това предположение обаче може да бъде оборено при доказване на прекъсвания във владението.
Непрекъснатото владение трябва да се разбира като фактическо владеене на вещта без продължителни прекъсвания, през които собственикът би могъл ефективно да възстанови контрола върху своята собственост.
Важен доказателствен елемент е посочването на момента на поемане на вещта във владение и поддържането на това състояние до момента на подаване на искане за придобиване по давност.
3. Изтичане на срока
Правилата предвиждат два срока за придобиване по давност:
- 20 години при добронамереност,
- 30 години при лоша вяра.
Срокът се брои от момента на фактическото поемане на вещта във владение.
Добра и лоша вяра
Дали владетелят е действал в добра или лоша вяра се определя от неговото съзнание в момента на поемане на вещта.
-
Добрата вяра съществува, когато владетелят е убеден, че действията му са законни. Това може да се отнася например до ситуация, когато имотът е придобит чрез договор за покупко-продажба, който не отговаря на формалните изисквания, като нотариална форма.
-
Лошата вяра възниква, когато владетелят знае или трябва да знае, че не е собственик на вещта. Типичен пример е ситуация, когато владетелят съзнателно използва имота, игнорирайки правата на фактическия собственик.
Примери:
- Добра вяра: Закупуване на имот от лице, представящо се за собственик въз основа на договор без нотариален акт, когато купувачът не осъзнава нарушаването на правилата.
- Лоша вяра: Съзнателно използване на имот, за който владетелят знае, че няма права, например след изтекъл договор за аренда или продажба извършена от неупълномощено лице.
Владението в добра вяра скъсява необходимия срок за придобиване по давност, но след изтичането на 30 години правото на собственост може да бъде придобито и при лоша вяра.
- Потвърждения за плащане на данък върху недвижими имоти (селскостопански, горски) – доказателства, че самостоятелният ползвател е понасял разходи, свързани с поддръжката на имота.
- Извлечение от кадастралната карта – показващо точното местоположение и границите на имота.
- Извадка от регистъра на земеделските земи – потвърждаваща данните за имота.
- Удостоверение за липса на реституционни претенции – особено важно при имоти, които са били обект на предишни изземвания или национализации.
Процедура
-
Подаване на заявление
Заявлението се подава в районния съд, компетентен за мястото на имота. -
Прилагане на документи и посочване на участниците
Към заявлението трябва да се приложат изискуемите документи и да се посочат всички участници в производството, включително последния собственик на имота и други лица, които могат да бъдат заинтересовани от резултата (например съсобственици, наследници). -
Съдебно заседание
Съдът разглежда предпоставките за придобивна давност, като непрекъснато владение, самостоятелно ползване и изтичане на времето. След изпълнение на законовите условия съдът може да издаде решение за установяване на придобивна давност. -
Обявление в пресата
Ако заявителят не посочи всички заинтересовани лица, съдът публикува призив в пресата. Ако в рамките на 3 месеца след публикуването никой не се яви или не представи валидни претенции, съдът решава делото в полза на заявителя.
Разходи и задължения
-
Cъдебна такса
Подаването на заявление за установяване на придобивна давност е свързано с фиксирана такса в размер на 2000 PLN, съгласно закона за съдебните разноски по граждански дела. -
Данък върху дарението
След получаване на съдебното решение новият собственик е задължен да плати данък върху дарението, който възлиза на 7% от стойността на имота. Данъкът се изчислява върху пазарната стойност на имота към датата на възникване на данъчното задължение. -
Вписване в ипотечната книга
Последният етап от процедурата е подаването на заявление за вписване правото на собственост в ипотечната книга на имота, което финализира правния процес.
Придобивна давност върху дял във съсобственост
Придобивната давност може да се отнася не само до целия имот, но и до дял във съсобственост. Това важи за ситуации, при които един от съсобствениците фактически използва имота изключително, а останалите съсобственици не предприемат действия за защита на своите права.
Кога е възможно придобиване на дял чрез давност?
- Фактическо ползване на имота от един съсобственик: Съсобственикът владее имота, управлява го и извлича ползи от него, изключвайки останалите съсобственици от възможността да го ползват.
- Липса на възражения от страна на останалите съсобственици: Останалите съсобственици не предприемат действия за прекъсване на владението, като опити за възстановяване на имота, искане за прекратяване на съсобствеността или насочване на делото към съдебен път.
Практически примери за придобиване на дял чрез давност
- Самостоятелно ползване на имота след смъртта на съсобственик: Един от съсобствениците поема управлението на имота след смъртта на друг съсобственик, докато наследниците на починалия не предявяват претенции към дяла.
- Владение на имота след развод: Бившият съпруг, който остава във владение на имота, може да придобие дял чрез давност, ако другият съпруг в продължение на много години не предприема никакви действия, свързани с имота.
Значението на придобиването чрез давност на дял в съсобственост
Придобиването чрез давност на дял в съсобственост позволява да се уреди правният статус на имота, особено когато в продължение на много години имотът остава във фактическо владение само на един от съсобствениците, а останалите лица не упражняват правата си. Този процес води до установяване на реалния собственик на дадения дял, като елиминира правно неясни ситуации.
Придобиване чрез давност при движими вещи
Придобиването чрез давност може да се отнася не само до недвижими имоти, но и до движими вещи, като в този случай важат по-кратки срокове и по-строги изисквания относно добросъвестността.
Условия за придобиване чрез давност при движима вещ
- Добросъвестност на владетеля
Придобиването чрез давност при движима вещ изисква владетелят през целия тригодишен период да бъде добросъвестен. Добросъвестността означава, че владетелят е убеден, че владението му върху вещта е законно, например вярва, че я е купил легално от лице с право да я продава.
Ако през периода на придобиване владетелят разбере, че не е собственикът на вещта (например че тя е била открадната или продадена от неправомощно лице), добросъвестността се губи, което прави придобиването чрез давност недействително.
-
Непрекъснато владение
Владетелят трябва да владее вещта по непрекъснат начин в продължение на три години. Прекъсвания във владението (например предаване на вещта на трето лице или загуба на контрол върху нея) прекъсват срока за придобивна давност и той не може да се брои при повторно поемане на владение върху вещта. -
Изтичане на време
Законният срок е 3 години, считано от момента на поемане на вещта във владение в добронамерено състояние.
Примери за придобивна давност върху движими вещи
- Закупуване на вещ от неправомощно лице: Лице, което купува автомобил в добронамерено състояние, без да знае, че продавачът няма право да го продава, може да придобие правото на собственост върху превозното средство чрез придобивна давност, при условие че владее автомобила непрекъснато в продължение на три години и запазва добрата си вяра.
- Намерена вещ: Владетелят, който е намерил изоставена вещ и е убеден, че няма друг собственик, може да придобие правото на собственост чрез придобивна давност, ако не се явят лица, които могат да докажат своето право върху вещта.
Загуба на добра вяра
Добрата вяра е ключова при придобивната давност върху движими вещи. Ако владетелят получи информация, че вещта произхожда от кражба или че има законен собственик, той не може да придобие собственост чрез давност, дори ако продължава да владее вещта.
Правно значение на придобивната давност
Придобивната давност играе важна роля в уреждането на собственическите отношения, като позволява уредбата на правния статус на недвижими имоти или движими вещи. Благодарение на този институт лицата, които дълго време фактически владеят дадена вещ като собственици, могат формално да получат титул за собственост, което премахва несигурността и допринася за стабилността на обществените отношения.
Ключови правни аспекти на придобивната давност
-
Уреждане на правния статус на имота
Придобивната давност позволява отстраняване на несъответствията между фактическото и правното състояние. На практика това означава, че самостоятелният владетел, който владее имота в продължение на много години, може да стане негов формален собственик. Това е особено важно при нерегулирани наследствени въпроси, грешки в документацията или продължително безразличие от страна на досегашния собственик. -
Стабилизиране на социалните и икономическите отношения
Формалното признаване на владетеля за собственик премахва конфликти и спорове относно правото на собственост. Това въвежда яснота и сигурност в правния оборот, което е от значение както за частни лица, така и за институции като банки, които изискват уреден правен статус на имота преди отпускане на ипотечен кредит. -
Компенсация за пренебрегванията на досегашния собственик
Придобивната давност настъпва вследствие на многогодишно бездействие от страна на собственика, който не упражнява своите права и не се интересува от притежаваното имущество. Този механизъм защитава интересите на владетеля, който фактически се грижи за имота, инвестира в него и го използва съобразно предназначението му.
Отрицателен аспект на придобивната давност
Придобивната давност води до загуба на права от страна на досегашния собственик, което може да се възприеме като санкция за неговото многогодишно пренебрегване на собственически задължения. Въпреки това този механизъм е оправдан с необходимостта от въвеждане на правен ред и стабилност в имуществените отношения.
Практическо значение
Придобивната давност позволява:
- уреждане на наследствени въпроси,
- подреждане на правния статус на земи, сгради и жилища,
- защита на самостоятелните владетели, които фактически владеят имота през изисквания срок,
- премахване на правни неясноти, затрудняващи продажба, наследяване или инвестиране в имота.