Съгласно „закона от 20 юли 2018 г. за преобразуване на правото на постоянно ползване на застроени жилищни имоти в право на собственост върху тези имоти“ законодателят значително опрости разпоредбите, касаещи преобразуването на правото на постоянно ползване в собственост.
За съжаление промяната на тези разпоредби доведе до лавина от неясноти, неточности в общия информационен обмен, както и до голямо недоинформиране на нас, гражданите, заинтересовани от темата. Разбира се, някой може да каже, че разпоредбите са ясни, въпросът е очевиден и е достатъчно малко търпение, но това ще каже за съжаление малка група хора, които са се задълбочили в нормативната уредба.
Останалата част от заинтересованите черпи знанията си от това, което чуе от съседи/познати, от няколкоминутни репортажи по телевизията или най-накрая от интернет публикации, които често за съжаление въвеждат в заблуда и това доведе до хаос в администрациите и вещните съдилища.
С настоящата публикация бих искал да развенчая няколко мита, които вече са се натрупали около темата, както и да опиша какво представлява и кого засяга преобразуването на правото на постоянно ползване в собственост според новите разпоредби.
Какво е право на постоянно ползване и с какво се различава от правото на собственост
Собствеността е най-широкото и основно вещно право, което позволява на собственика да използва вещта и да разпорежда с нея изключвайки други лица.
Опрощавайки казано, в рамките на собствеността имаме право да притежаваме, използваме и получаваме доходи от притежаваната вещ. Правото на постоянно ползване е един от трите вида вещни права, специфичен за полското право и касаещ недвижим имот – земя.
То се състои в предоставяне за ползване на недвижим имот – земя, която е собственост на Държавния съкровищен фонд, воеводството, окръга или общината на физическо или юридическо лице за срок обикновено 99 години; при изключителни случаи е допустимо предоставяне за по-кратък срок, но не по-малко от 40 години (чл. 236 §1 Граждански кодекс).
Правото на постоянно ползване е следователно междинна форма между собствеността и ограничените вещни права, като е по-близко до собствеността. Важно е да се отбележи, че правото на постоянно ползване се отнася само за земи, а не за самите недвижими имоти.
То беше въведено през 60-те години на миналия век според принципа в Народна република Полша, че недвижимите имоти – земи в градовете трябва да бъдат държавна собственост. Разбира се безусловно необходимото условие за възникването на това право е сключването на договор под формата на нотариален акт и вписването му във вещната книга.
Просто казано при правото на постоянно ползване собственикът на земята винаги остава Държавният съкровищен фонд или местната самоуправляваща единица; въз основа на това тези единици събират годишна такса за ползването на техните земи.
Потребителят с право на постоянно ползване има права близки до тези на собственика – използва земята изключвайки други лица и може свободно да разпорежда с правото си – например да го продаде, обременява или завещае.
Промени в закона
Нека в началото кажем, че още през 2005 година законодателят отвори врата и позволи преобразуването на правото на постоянно ползване в собственост (закон от 29 юли 2005 г.
за преобразуване на правото на постоянно ползване в право на собственост върху недвижими имоти), а с 1 януари 2019 г. настъпи автоматично преобразуване на правото на постоянно ползване върху земи, застроени с жилищни цели, в собственост върху тези земи.
Законодателят също така ясно определи, че „под земи, застроени с жилищни цели, се разбират недвижими имоти, застроени изключително с:
- еднофамилни жилищни сгради,
- многофамилни жилищни сгради, в които поне половината от броя на помещенията са жилищни помещения
- посочените в т. 1 или 2, заедно със стопански сгради, гаражи, други строителни обекти или строителни съоръжения, позволяващи правилното и рационално използване на жилищните сгради.”
Преобразуване на постоянното ползване – митове
В тази връзка искам тук да развенчая може би най-често повтаряния мит, а именно, че с 1 януари 2019 г. правото на постоянно ползване е престанало да съществува. Това твърдение въвежда потребителите на постоянно ползване в голяма заблуда и просто изкривява реалността.
Правото на постоянно ползване не е изчезнало, а само част от земите е предоставена на собствениците.
От къде да започнем преобразуването на постоянното ползване?
В новите разпоредби има и правило, което възпрепятства учредяването на нови права на постоянно ползване за жилищни цели. Това означава, че към собствеността върху жилищен имот или еднофамилна къща ще може да бъде свързано единствено правото на собственост върху земята.
Основа за вписването на правото на собственост върху земята в поземлената книга и в кадастъра ще бъде удостоверение, потвърждаващо преобразуването. В срок до максимум 12 месеца от преобразуването на правото на постоянно ползване в собственост собственикът на имота ще получи безплатно удостоверение за този факт.
Идентично удостоверение служителите ще изпратят в срок до 14 дни от издаването му до съответния районен съд. Съдът безплатно ще извърши вписването на собствеността върху земята и вписването на искането за такса в раздел III от поземлената книга по отношение на настоящия собственик на имота.
Уведомлението за вписването съдът връчва на адреса, посочен в удостоверението. Съгласно приетия закон служителите разполагат с време до края на годината за доставяне на тези удостоверения.
Какво се случва, ако заявлението за издаване на удостоверение бъде подадено до общината от собственика на имота? – общината трябва да го издаде в срок от 4 месеца от датата на получаване на заявлението.
Третата ситуация се отнася до заявление от собственика, оправдано с необходимостта например от продажба на имота или учредяване на отделна собственост върху имота – тогава общината трябва да издаде удостоверението в срок от 30 дни от датата на получаване на заявлението. Заинтересованото лице трябва да заплати държавна такса в размер на 50 BGN.
Връзката с правото на пожизнено ползване включва годишна такса за ползване, която трябва да се плаща до 31 март всяка година.
Преобразуване на пожизненото ползване – какви са разходите?
Съгласно новия закон тази такса беше заменена с преобразувателна такса и ще важи за период от 20 години, считано от 1 януари 2019 г.
Въпреки това, поради предвидения 12-месечен срок за издаване на удостоверения, потвърждаващи преобразуването, който изтича на 2 януари 2020 г., беше въведена преходна разпоредба (чл. 20, ал. 1), според която таксата за 2019 г. трябва да бъде платена до 29 февруари 2020 г.
Преобразувателната такса е изчислена въз основа на стойността на земята, местоположението и площта, но като правило нейният размер съответства на размера на годишната такса за пожизнено ползване, действаща към датата на преобразуването.
Следователно лицата, които по силата на закона станат собственици на земите, ще бъдат задължени да заплащат дължимата сума за придобиване правото на собственост под формата на годишна такса за период от 20 години. Задължението за плащане винаги лежи върху собственика на имота по отношение на който съществува иск за таксата, през оставащия период за плащане.
Не можем следователно да кажем, че преобразуването на пожизненото ползване в собственост е безплатно автоматично.
Има отстъпки при преобразуванията
Новите разпоредби обаче позволяват еднократно плащане на преобразувателната такса, което е свързано с определени отстъпки.
Писмено заявление за отстъпка по повод еднократното погасяване на дължимата сума за преобразуването на пожизненото ползване в собственост може да се подаде едва след получаване на споменатото по-горе удостоверение.
Особено като се има предвид, че в него ще бъде посочен размерът на преобразувателната такса. Както вероятно помните, бързо избухна дискусия относно размера на тези отстъпки.
За земите, принадлежащи към Държавния фонд получихме 60% отстъпка, докато при земите, принадлежащи към местните власти – общини, окръзи или воеводства – те сами определиха чрез решение размера на тази облекчение и така например в София е 98%, в подсофийските Радзимин и Зомбке – 60%, а в Марке – 90%.
Този дебат обаче доведе до убеждението, че разликата в размера на отстъпките в зависимост от това на кого принадлежи преобразуваният имот е несправедлива.
И така, в крайна сметка в закона беше включен текст, че отстъпката за преобразуване на вечния корист в собственост върху имоти на Държавния фонд няма да бъде по-ниска от тази, предложена от местната власт.
След като внесем всички такси или еднократната такса в срок от 30 дни, ще получим от администрацията следващо удостоверение – за пълното изплащане на задължението. Трябва да го изпратим до съда заедно с молбата за заличаване в раздел III на имотния регистър на вписването на претенцията
за таксата. За това ще платим съответно 250 лева (ако сме внесли таксата еднократно) или 75 лева (ако не сме се възползвали от възможността за еднократно плащане).
Струва си също да се спомене, че има група лица, които са освободени по служебен ред от преобразувателната такса, а това са: физически лица или техните наследници и жилищни кооперации, когато:
- са внесли еднократно годишните такси за целия период на вечния корист,
- са получили вечен корист въз основа на: – чл. 7 от декрет от 26 октомври 1945 г. относно собствеността и ползването на земи в територията на гр. Варшава (т.нар. Декрет на Биерут),
- други правни основания, като компенсация за отчуждаване или придобиване на земеделски имот в полза на Държавния фонд преди 5 декември 1990 г.
От 99% отстъпка могат да се възползват:
- многодетни семейства с Карта за голямо семейство,
- лица с увреждания заедно със семействата им,
- инвалиди,
- ветерани,
- жертви на военни репресии и следвоенния период.
Защо преобразуването на вечния корист в собственост е стъпка в правилната посока?
Благодарение на преобразуването жителите се освободиха от тежестта на таксите за користване, които често бяха възприемани от тях като данък.
Въвеждайки тези промени автоматично беше значително опростен правният процес, тъй като още по-рано много общини предлагаха висока, дори90% отстъпка за преобразуващите вечния корист в пълна собственост, но проблемът беше, че при многофамилни сгради преобразуването можеше да бъде блокирано дори от един собственик на апартамент.
Жилищната общност или кооперация можеше тогава да се обърне към съда, но решаването на спора понякога изискваше чакане с години. Но най-важното е, че изчезна парадоксът, че въпреки че сме собственици на отделен имот например апартамент/къща, не сме били собственици на земята под този имот – което е малко като да притежаваме апартамент във въздуха.
За много хора новите разпоредби са камък от сърцето и най-накрая стъпка в правилната посока към разплащане с позорната история на отчужденията през периода на Народна република България.
Накрая, за да не изглежда всичко толкова розово, трябва да спомена и ситуации, в които може да възникне проблем с преобразуването на правото на постоянно ползване в право на собственост, въпреки че имотът е застроен с жилищни цели.
Това се случва в случаите, когато на парцела освен жилищните помещения има отделна търговска – обслужваща сграда. В такава ситуация може да се случи преобразуването да бъде възможно след предварително извършено геодезическо разделяне на имота, така че да се изключи частта от земята, заета от търговско-обслужващата сграда, от имотната книга.
В случай че имотът се състои от няколко парцела и само един от тях е застроен с нежилищна сграда, този парцел трябва да бъде прехвърлен в друга имотна книга.
За щастие, както показа практиката, този проблем засегна толкова голям брой хора, че през юли беше направена поправка в закона за преобразуване на правото на постоянно ползване в право на собственост върху недвижими имоти и беше разширен списъкът със земи, подлежащи на преобразуване.
Съгласно новата чл. 1а от Закона, преобразуване на земята ще настъпи и в случаите, когато земята е застроена с други сгради, строителни обекти или строителни съоръжения, при условие че общата площ на използваните сгради, различни от тези, които са или служат като жилищни сгради не надвишава 30% от полезната площ на всички сгради, разположени върху тази земя.
Тази промяна носи сериозни последици, тъй като означава, че земите, върху които досега са се намирали търговско-обслужващи помещения като квартални магазинчета, цветарски магазини или киоски също ще подлежат на преобразуване.
Освен това органите на общините и градовете ще трябва отново да проверят всички земи и да издадат удостоверения за тези имоти, за които по-рано са отказали издаването им поради наличието на обекти без връзка с жилищната функция.