Първо парите или нотариалният акт? Как изглежда това на практика

Идеалното решение за продавача би било такова оформяне на сделката, при което собствеността върху имота преминава към купувача едва след получаване на пълното плащане.

Това би означавало, че подписването на нотариалния акт не води автоматично до прехвърляне на собствеността – документът би имал само условен характер, а правните последици биха настъпили едва след извършване на плащането.

Такъв подход би осигурил по-голяма финансова сигурност за продавача.

В българската правна система обаче няма възможност за прехвърляне на собственост „при условие за плащане“.

Съгласно действащите разпоредби, с подписването на нотариалния акт се осъществява ефективно прехвърляне на собствеността върху имота – независимо дали плащането вече е извършено или предстои да бъде направено.

Това означава, че купувачът става собственик на имота в момента на сключване на договора под формата на нотариален акт, а не при уреждане на дължимата сума.

За продавача това носи определен риск – особено ако плащането трябва да бъде извършено по-късно или чрез ипотечен кредит, който ще бъде отпуснат едва след сключване на договора за продажба.

Как да осигурим сигурността на сделката при продажба на недвижим имот?

Финансовата и правна сигурност са ключови елементи във всяка сделка за продажба на недвижим имот.

Както продавачът, така и купувачът трябва да се погрижат всички етапи – от сключване на договора до финансовото уреждане – да протичат в съответствие с нормативната уредба, прозрачно и с гаранция за интересите и на двете страни.

По-долу разглеждаме методите за финансови разплащания при нотариални актове – с техните предимства и рискове.

Налично плащане при нотариуса

Купувачът може да предаде цялата сума от продажбата в брой директно в нотариалната кантора при подписването на нотариалния акт.

Тази форма на разплащане е възможна, стига да не надвишава законовия лимит за кешови транзакции (в бъдеще могат да бъдат въведени допълнителни ограничения).

Нотариусът, като лице с обществено доверие, изпълнява функцията на безпристрастен свидетел при предаването на средствата.

Предимства:

• Моментално уреждане – продавачът получава средствата в момента на сключване на договора.

• Липса на банкови преводи – няма забавяния свързани с отчитането на средствата.

• Достоверност на сделката – присъствието на нотариуса повишава сигурността и елиминира риска от спорове относно срока за плащане.

Недостатъци:

• Организацията на кешовото плащане може да бъде стресираща и отнемаща време – особено в присъствието на други участници в сделката.

• Риск от обръщение на фалшиви банкноти – нотариусът няма задължение да проверява автентичността на парите в брой.

• Необходимост от безопасно съхранение на средствата след сделката – това увеличава риска от кражба или загуба на парите.

• Несигурност относно бъдещите регулации – възможни правни ограничения върху паричните транзакции могат да повлияят на легалността на този начин на плащане в бъдеще.

Въпреки че плащането в брой изглежда като бързо решение, на практика то все по-рядко се използва при сделки с висока стойност.

Това се дължи на нарастващите изисквания за противодействие на пране на пари и очакванията за прозрачност на финансовите потоци.

Други форми на обезпечение – като незабавен превод, депозитна сметка или изпълнителна клауза – позволяват постигане на подобно ниво на сигурност с по-нисък оперативен риск.

Изпълнителна клауза съгласно чл. 777 от Гражданския процесуален кодекс

Едно от най-често използваните обезпечения при сделки с недвижими имоти е изпълнителната клауза въз основа на чл. 777, ал. 1, т. 4 или 5 от Гражданския процесуален кодекс.

Купувачът в такъв случай прави нотариално заявление за доброволно подчиняване на изпълнението при неизпълнение на задължението за плащане на уговорената цена.

Това е т.нар. „три седмици“ клауза, която дава възможност на продавача да започне изпълнително производство без необходимост от водене на пълен съдебен процес.

В случай че купувачът не плати в определения срок, продавачът може да поиска от съда издаване на изпълнителна заповед.

След нейното получаване съдебният изпълнител може да пристъпи към изпълнение, което значително ускорява процеса по събиране на средствата в сравнение с класическото гражданско производство.

Какво става, ако купувачът не плати и няма имущество?

За съжаление дори изпълнителната клауза не гарантира бързо възстановяване на парите.

Ако купувачът няма друго имущество освен самия имот, изпълнението може да се проведе именно върху него. Това е продължителен, скъп и рисков процес, например поради загуба на пазарната стойност на имота по време на производството.

Предимства:

• Формално и ефективно обезпечаване на интересите на продавача – признато от всички съдилища и съдебни изпълнители.

• Възможност за по-бързо събиране на вземанията – без необходимост от съдебен иск срещу купувача и водене на продължителен процес.

• Пълна правна сила на нотариалния акт – осигурява основание за изпълнение без допълнителни доказателствени действия.

Недостатъци:

• Липса на незабавно плащане в деня на подписване на акта – продавачът не получава средствата веднага.

• Необходимост от стартиране на изпълнително производство

  – въпреки че е опростено, все още изисква подаване на заявление до съда и получаване на изпълнителна клауза.

• Риск от липса на имущество у купувача – ако той не притежава други активи освен придобития имот, изпълнението може да бъде продължително и слабо ефективно.

Записът „три седмици“ представлява солидна правна защита, но не елиминира риска напълно. Това решение работи най-добре като част от по-голяма система за обезпечения, особено когато плащането трябва да се извърши след подписването на нотариалния акт.

Незабавен превод при нотариуса

Разплащането чрез банков превод, извършен директно по време на подписването на нотариалния акт, е удобно, бързо и все по-често използвано в практиката решение.

Купувачът използва електронното банкиране и извършва превода в присъствието на нотариуса – най-често след подписването на акта, но преди окончателното му одобрение.

Ако и двете страни имат сметки в една и съща банка или използват експресни преводи, средствата могат да се появят по сметката на продавача почти незабавно.

Това повишава комфорта и усещането за сигурност, особено когато цялата сделка се провежда на едно място и по едно време, без необходимост от последващ контакт за потвърждение на плащането.

Предимства:

• Директно постъпване на средствата по сметката на продавача – няма нужда от използване на налични пари.

• Възможност за незабавно изпълнение на превода – особено при използване на системи за бързи плащания (например Express Elixir, BlueCash) или сметки в една и съща банка.

• Присъствието на нотариуса като свидетел на операцията – повишава достоверността и формалността на разплащането.

Недостатъци:

• Риск от забавяне при междубанковите преводи – стандартните преводи могат да бъдат отчетени едва в следващия работен ден.

• Необходимост от предварителна подготовка – страните трябва предварително да уточнят как и от кои сметки ще бъде извършен преводът. Това изисква достъп до интернет банкиране, наличност по сметката и – в някои случаи – увеличаване на лимитите за преводи.

• Липса на гаранция за мигновено прехвърляне на средствата в реално време – дори при експресни преводи могат да възникнат технически забавяния, което въвежда елемент на несигурност.

Преводът, извършен в присъствието на нотариус, е компромис между удобство и сигурност.

Това решение е особено подходящо при сделки, при които страните искат да избегнат физическото боравене с пари в брой, но не желаят да прибягват до нотариален депозит или принудително изпълнение.

Подходящата подготовка и сътрудничество с опитен нотариус позволяват минимизиране на риска, свързан с разплащането.

Нотариален депозит

Нотариалният депозит е една от най-сигурните форми за уреждане на сделка при продажба на недвижим имот.

Той се състои в това, че купувачът предава уговорената сума на нотариуса още преди подписването на нотариалния акт. Тези средства се съхраняват в отделна депозитна сметка на кантората и се изплащат на продавача едва след изпълнение на условията, определени в договора – най-често след подписване на акта и ефективно прехвърляне на собствеността върху имота.

Депозитът елиминира риска от неплащане и същевременно гарантира на купувача, че парите ще бъдат предадени едва след изпълнение на необходимите формалности. Това решение е подходящо както при кешови сделки, така и при финансиране с кредитни средства.

Нашата агенция обслужва и международни сделки, където нотариалният депозит е широко разпространена практика. В много страни това е основен модел за уреждане, ценен заради прозрачността, сигурността и простотата при изпълнение.

От нашия опит става ясно, че това е един от най-ефективните и безопасни методи за плащане при покупка на недвижим имот.

Предимства:

• Най-високо ниво на сигурност за двете страни – парите са депозирани при нотариус, който действа като институция с обществено доверие.

• Гъвкавост при договорките – възможно е точно определяне на условията за изплащане (например вписване в имотния регистър, представяне на нотариален акт, потвърждение за платени данъци).

• Сигурност при движението на пари в брой – няма нужда от физическо предаване на средства в деня на сделката.

Недостатъци:

• Допълнителни нотариални такси – обслужването на депозита се свързва с такса, определяна индивидуално от кантората.

• Нежелание от страна на купувача да покрие разходите по депозита – особено ако не познава тази форма за уреждане или я възприема като излишна формалност.

Нотариалният депозит е препоръчително решение особено при сделки с висока стойност, при отложено плащане или при липса на взаимно доверие между страните.

Той осигурява максимален контрол върху средствата и елиминира споровете относно сроковете за плащане.

Банката като гарант за сигурност

Покупката на недвижим имот с използване на средства от ипотечен кредит не представлява форма за обезпечение на сделката като такава, но е широко разпространен модел за финансиране.

Този вид транзакции са широко разпространени на пазара и по естествен начин влияят върху хода на процеса на продажба.

Въпреки че за продавача означават по-малък контрол върху срока за получаване на средствата, самият кредитен механизъм въвежда определени елементи на сигурност – особено поради действащите банкови процедури.

Предимства:

• Изплащане на средствата след потвърждение на транзакцията – банката отпуска кредита едва след подписване на нотариалния акт и изпълнение на всички условия по кредитното споразумение. Благодарение на това средствата постъпват в сметката на продавача едва когато правото на собственост върху имота бъде успешно прехвърлено.

• Обещание за изплащане на средствата – банката издава документ, потвърждаващ готовността за отпускане на кредита. Такова обещание представлява обвързващо уверение за продавача, че средствата ще бъдат преведени съгласно договорените условия.

• Директен превод по сметката на продавача – елиминира се рискът, свързан с паричния оборот, а целият процес е формален и контролиран от финансова институция.

Недостатъци:

• Допълнителни условия за изплащане – банката може да обвърже отпускането на кредита с изпълнението на редица изисквания, като предоставяне на удостоверения от институции, подписване на декларации или вписване на ипотека в имотния регистър. Всеки от тези елементи може да предизвика забавяния, които продавачът не може да контролира.

• Риск от неплатежоспособност или грешки от страна на купувача – ако кредитополучателят не изпълни кредитните условия (например не представи пълен комплект документи или не сключи задължителните застраховки), банката може да спре изплащането. В резултат транзакцията се блокира, а продавачът губи ценно време.

• Липса на директно влияние върху действията на банката – продавачът не е страна по кредитното споразумение и затова няма възможност да влияе върху темпото на вземане на решения или пълнотата на документацията от страна на купувача. Това може да бъде източник на несигурност и стрес – особено при транзакции, където времето е от съществено значение.

Покупката, финансирана с кредит, е широко разпространено решение, но изисква търпение и добра координация между страните. За да се минимизират рисковете от забавяния, е препоръчително още при преговорите да се определи реалистичен срок за плащане и да се получи достъп до кредитната документация – например обещание или условията за отпускане на средствата – преди подписването на нотариалния акт.