Оценка на недвижими имоти – как да оценим апартамент

Оценката на недвижими имоти често се бърка с определянето на цената, за която може да бъде продаден даден имот. Всъщност целта ѝ е единствено да определи стойността на имота, тоест сумата, която отговаря на неговия реален пазарен или технически потенциал. Важно е обаче да се подчертае, че стойността, посочена в оценката, не трябва непременно да съвпада с цената, която ще бъде постигната при продажбата, тъй като тя зависи от много други фактори, като текущото търсене, местоположението или индивидуалните предпочитания на купувачите.

Защо се извършва оценка на недвижим имот?

Оценката на недвижим имот е документ, използван в много ситуации, в които е необходимо официално потвърждение на неговата стойност. Това може да се отнася до, между другото:

• Осигуряване на ипотечен кредит – банката изисква оценка на стойността на имота с цел определяне на максималната сума по кредита.
• Съдебни производства – в наследствени дела, разделяне на имущество или определяне на обезщетения.
• Данъчни разплащания – например при изчисляване на данък върху недвижимите имоти или при дарения.
• Транзакции за покупко-продажба – за да има независима отправна точка за преговорите.

Важно е да се разбере, че оценката определя потенциалната стойност на имота, за която не е задължително да се намери купувач. Крайният размер на цената, по която имотът ще бъде продаден, се определя въз основа на преговорите между страните по сделката и може да се различава от посочената в оценката стойност.

Как протича оценката на недвижим имот?

В България оценката на недвижими имоти се извършва от вещо лица по оценка. Те изготвят експертно становище – документ, който подробно описва имота и методите и критериите, въз основа на които е определена неговата стойност. В зависимост от целта на оценката вещото лице може да определи:

• Пазарна стойност – най-вероятната цена, за която имотът би могъл да бъде продаден на открития пазар.
• Възстановителна стойност – разходите за придобиване на земята и изграждане на имот с подобни параметри. Използва се при имоти, които не са предмет на пазарна търговия.
• Kадастрална стойност – използвана за данъчни цели.
• Банково-ипотечна стойност – служи за банките при оценка способността за обезпечение по кредита.

Цената за оценка зависи от местоположението, типа недвижим имот и обхвата на анализа. Може да варира от няколкостотин до няколко хиляди лева.

Защо стойността от оценката може да се различава от транзакционната цена?

Транзакционните цени, тоест реалните суми, за които недвижимите имоти се продават, зависят от много пазарни фактори. Вещите лица по оценка базират своите анализи главно върху исторически данни като цените на сравними имоти в района. Те обаче не вземат предвид субективните фактори, които могат да повлияят върху крайната цена, например:

• Бързина на продажбата – продавачът може да е готов да приеме по-ниска цена, ако му е важно сделката да се осъществи бързо.
• Уникални характеристики на имота – изключителна гледка, модерен дизайн или нестандартни удобства могат да повишат стойността му за конкретен купувач.
• Преговори – както продавачът, така и купувачът могат да повлияят на цената, която се отклонява от пазарната стойност.

Струва си също да се има предвид, че имот, оценен на висока стойност, може да не намери купувач, ако не отговаря на очакванията на потенциалните клиенти или цената се различава от настоящите пазарни условия.

Как да определим офертната цена на имота?

Офертната цена, тоест сумата, за която собственикът иска да продаде имота, най-добре се определя в консултация с агент по недвижими имоти или нотариус, които ежедневно се занимават със сделки. Опитните специалисти могат прецизно да оценят каква сума реално може да се получи на дадения пазар.

Агентът по недвижими имоти взема предвид например:

• Настоящото търсене и предлагане в региона.
• Конкуренцията, тоест други оферти в подобна локация.
• Техническото състояние на имота и неговите потенциални предимства.

Нотариусът, участвайки в множество сделки, има достъп до реалните транзакционни цени, което му позволява да се ориентира в пазарните реалности.

Самостоятелна оценка на стойността – възможно ли е?

Ако искате сами да прецените стойността на своя имот, можете да използвате инструменти като онлайн калкулатори за оценка. Те използват сравнителни методи, анализирайки цените на подобни имоти в района. Резултатът от такъв анализ обаче трябва да се третира като ориентировъчен, тъй като алгоритмите често се базират на офертни цени, които се различават от реалните транзакционни цени.

Добра идея е също така да прегледате обяви в портали за недвижими имоти и да сравните своя имот с други с подобни характеристики. Важно е обаче да помните, че този процес отнема време и получените резултати могат да бъдат неточни.

Оценката на имота не служи за определяне на продажната цена, а за установяване на неговата пазарна, възстановителна или банково-ипотечна стойност. Това е инструмент, който помага по-добре да се разбере потенциалът на дадения имот, но не определя окончателната сума по сделката. Определянето на офертната цена е процес, който изисква вземане под внимание на пазарните фактори и опита в продажбата на недвижими имоти. Затова най-добре е той да бъде поверен на агент по недвижими имоти или нотариус с познания и достъп до транзакционни данни. Крайният размер на цената, за която ще бъде продаден имотът, зависи от преговорите, търсенето и индивидуалните нужди на страните по сделката.