В рамките на новата държавна инициатива със заглавие „Жилище за старт„, е разработен проект, чиято цел е да подкрепи кандидатите за жилищни кредити и да стимулира предлагането на жилищния пазар. Целта е да се мотивират строителните предприемачи да стартират нови инвестиции в контекста на наблюдавания спад на активността на жилищния пазар.
За реализирането на тази програма през 2024 г. в държавния бюджет са заделени 500 милиона PLN. При първоначален анализ това би трябвало да е достатъчно за изпълнението на 50 хиляди кредитни заявления. Стартирането на програмата е предвидено за около средата на годината, след провеждане на серия консултации и обществени дискусии с цел финализиране на детайлите по проекта.
Що се отнася до критериите за допустимост, програмата „Жилище за старт“ ще бъде достъпна за лица, живеещи самостоятелно до 35-годишна възраст. За домакинства с двама и повече души няма да бъде въведено възрастово ограничение. Програмата предвижда възможност две самостоятелни лица да кандидатстват съвместно за кредит като двулично домакинство, което ще включва съвместна собственост върху придобитото жилище и общо кредитно задължение. Подчертава се, че полът на кандидатите няма да влияе върху достъпа до програмата, а рамките ѝ ще бъдат определени от установените доходни лимити.
Към момента това са свободни информации с характер на прес-съобщения. Затова трябва да се вземе предвид, че всеки аспект може да претърпи промяна.
Колко може да се печели, за да се получи кредит по програмата Жилище за старт
Към момента знаем прогнозните месечни доходни лимити, които не бива да бъдат надвишавани от домакинствата, кандидатстващи за кредит при преференциални условия. Те са съответно в брутни стойности: За сам човек – 10 хиляди PLN, за двама души – 18 хиляди PLN, за тричленно семейство лимитът е 23 хиляди PLN. Четиричленно семейство не трябва да надвишава 28 хиляди PLN, а петчленно семейство има установен доходен лимит в размер на 33 хиляди PLN. Ако кредитополучателят надхвърли дохода от посочения диапазон, той няма да бъде изключен от кредита. Вместо това ще получи по-ниска кредитна сума. Възможно е благоприятен вариант да бъде разглеждането на получаване на по-ниско възнаграждение през шестте месеца преди кредитното решение, с цел след получаване на кредита да бъде компенсирана разликата. В такъв случай годишното възнаграждение няма да се промени, но анализираното към кредита ще бъде значително по-благоприятно.
Ако посочените доходни лимити бъдат запазени, най-вероятно ще има много голяма група хора с възможност за участие в този кредит. Включително и в най-големите и най-скъпите градове. Предходните жилищни програми силно ограничиха възможностите за участие в преференциални ипотечни кредити, а парите така или иначе не стигнаха за всички.
Каква ще бъде лихвата по кредитите в програмата жилище за старт
В проекта, публикуван за обществено обсъждане, са посочени следните рамки на лихвените проценти по кредити. За самотни лица и двучленни домакинства е предвидена лихва по кредита в размер на 1,5% годишно. Тричленните домакинства ще получат кредит с лихва от 1 процент. Четиричленните семейства – 0,5 процента, а петчленните семейства ще получат кредит с 0% лихва.
Жилище за старт е обещаната предизборно програма Кредит 0%
Ако успеят реално да поддържат такава лихва по ипотечните кредити, те ще бъдат изключително изгодни. Нищо към момента не подсказва, че комерсиалните кредити с регулирани лихвени проценти през следващите години ще се доближат до такива стойности. Високата лихва освен лимитите на дохода са фактори, които правят тази програма финансово много привлекателна – особено във времена на висока инфлация.
Стойност на преференциалния ипотечен кредит в програмата жилище за старт
Прогнозираният размер на ипотечния кредит в програмата жилище за старт не е особено висок. Особено ако кандидатите живеят в по-големи градове. Въпреки това съществуват различни възможности за закупуване на сравнително по-скъп апартамент или къща. Най-ниската стойност на преференциалния кредит ще бъде достъпна за самотни лица, които ще могат да получат до 200 000 BGN, двучленните домакинства могат да разчитат вече на двойната сума – 400 000 BGN, а тричленните семейства ще получат до 450 000 BGN преференциален кредит. За четиричленни семейства са предвидени половин милион лева, а домакинствата с пет души ще могат да разчитат на ипотечен кредит в размер на 600 000 BGN. Моля, имайте предвид, че размерът на кредита в програмата жилище за старт не съответства директно на цената на жилището. Това е още едно голямо предимство на тази програма, което вероятно ще радва много хора, тъй като дори при покупка на жилище за 2 милиона лева ще може да се разчита на частичен кредит при преференциални условия, който най-вероятно ще бъде добра инвестиция.
Жилищата ще поскъпнат през 2024 година
На базата на мащаба и пазарните поведения през предходните години може да се направи извод, че цените на популярните имоти ще се радват на доста голяма популярност и най-вероятно само по тази причина ще поскъпнат. Най-големите увеличения вероятно ще бъдат при апартаментите и новостроящите се къщи, които винаги в такива програми се радват на най-голяма популярност. Ако някой планира да закупи имот през 2024 година без да участва в тази програма, е изгодно да го направи до майските празници. В момента, в който програмата „Жилище за старт“ стане закон с банковите си разпоредби, най-вероятно ще започне движение, което ще предизвика покачване на цените на имотите. Не е изключено увеличенията да бъдат двуцифрени, а най-популярните може отново да надхвърлят 20%. Нека не забравяме, че Безопасният кредит 2% в големите градове практически изчисти пазара от новостроящи се жилища. Нереалистично е за шест месеца строителите да изградят нови жилища на тяхно място. Половин година често е недостатъчен период за организиране на строителната документация, камо ли за започване на строежа. Много вероятно е първичният пазар да предлага в популярните квартали на големите градове апартаменти, които дори още не са стигнали до т.нар. „дупка в земята“.
Ще купи ли сам човек апартамент по програмата жилище за старт при толкова нисък кредит?
Действително стойността на кредита за сам човек е ниска. Практически в нито един град с такава сума не може да се купи дори студио. Ясно се вижда, че програмата жилище за старт фаворизира семейства и то многодетни такива. От икономическа гледна точка това е по-добре от програмата 500+. Голямо предимство на тази кредитна програма е фактът, че могат да се комбинират кредити. Няма и лимит за собствен принос, който имаше в предишната програма безопасен кредит 2%. Какво тогава трябва да направи сам човек, за да закупи апартамент? Той трябва да разполага със собствен принос, който допълва капитала за покупката на апартамента или да се подпомогне с комерсиален кредит от банка. Например: 34-годишен сам човек с капитал от 100 000 PLN, желаещ да закупи апартамент на цена 500 000 PLN трябва да вземе кредит в размер на 400 000 PLN. Следователно ще бъде необходимо вземането на липсващата сума от 200 000 PLN чрез класически пазарен кредит. Към момента това все още изглежда атрактивно. Приемайки, че лихвата по комерсиалния кредит ще бъде 7,5%, а по преференциалния кредит – 1,5%, общата лихва при обща стойност на кредита от 400 000 PLN ще бъде около 4,5%. Това е ниво недостижимо в момента на пазара и най-важното – значително по-ниско от инфлацията. Важно е още сега да започнете изграждането на трудова история, за да изпълните банковите изисквания за получаване на два независими кредита.
Кредит 0% за семейства
Жилище за старт е програма, която явно подкрепя семействата. Ако разгледаме по-внимателно възможностите ѝ, най-много ще се възползват семейства, които разполагат със собствен капитал или вече притежават жилище. Благодарение на този кредит ще бъде възможно значително да се подобри качеството на имота, в който ще се живее. Например семейство 2+2 може да получи кредит в размер на 500 000 PLN. В малки населени места с този бюджет може би точно ще успеят да закупят тристайно жилище и в този случай въпросът е ясен и решен. В по-големите градове тази сума обикновено не е достатъчна, за да се закупи поне тристайно жилище. В този случай липсващата сума трябва да се допълни със собствен принос или класически ипотечен кредит. Тъй като сумите тук ще бъдат високи, понякога близки до милион злоти, добре е стойността на класическия кредит да бъде сведена до минимум колкото е възможно, за да не са големи вноските в началния период. Независимо от това, дори при вариант 50/50 предпочитан кредит срещу търговски кредит размерът на вноската ще бъде по-нисък от цената на наем на такова жилище.
Петчленните семейства могат да разчитат на кредит 0% (дали тази стойност ще бъде окончателна предстои да се види). Но това е идеална програма за увеличаване на жилището си или за смяна на апартамент с къща. Семействата с поне трима души трябва да останат в програмата, ако вече притежават жилище. Ако петчленно семейство в момента живее в тристайно жилище, което е малко комфортно, може да продаде това жилище например за 600 000 PLN, да добави към него кредит в размер на 600 000 PLN и да закупи къща за 1 200 000 PLN. Напълно възможно е именно този вариант често да се използва. Ако това стане така, изгодно е да сте в първата група и да го направите възможно най-бързо. Двойни къщи, сегментирани къщи и самостоятелни къщи са имоти, които са определено по-малко от апартаментите и може да се окаже, че най-добрите предложения бързо ще изчезнат от пазара и ще останат само тези с започнати строежи с крайна дата след две години.
