Наскоро влезе в сила изменение на закона за планиране и пространствено развитие, което представлява пробив в подхода към използването на земите. Тези
промени имат съществено въздействие върху ситуацията на собствениците на земя и потенциалните инвеститори, особено на пазара на земеделски имоти, предназначени за застрояване.
Новите разпоредби имат за цел да уредят урбанистичните процеси и да намалят „планиращия хаос“, който в Полша е явление от десетилетия.
Предприемачите и инвеститорите обаче трябва да се подготвят за последствия, които могат да повлияят на техните инвестиционни решения, както и на ситуацията на пазара на земеделски и жилищни имоти в Полша.
Основната промяна на пазара на земеделски имоти
Въвеждането на общи планове представлява една от най-важните промени. В Полша до момента се използваха два основни документа: студия за условията и посоките на пространственото развитие и местен план за пространствено развитие (MPZP).
Студията беше документ с общ характер, определящ само функциите на отделните територии в общината, докато местният план за пространствено развитие беше местен закон, уточняващ какво и къде може да се построи.
Общият план, който сега ще замести студията, ще бъде правно задължителен документ, съдържащ подробни разпоредби, които ясно ще определят предназначението на земите.
Какви са последствията?
Новите разпоредби значително ще ограничат възможността за получаване на условия за застрояване (т.нар. „WZ-ки“). До момента дори върху селскостопански земи инвеститорите имаха шанс да получат условия за застрояване, ако изпълняваха техническите изисквания като достъп до комуникации и пътища.
Сега, ако дадена територия бъде призната за селскостопанска и включена в общия план без възможност за застрояване, собствениците няма да могат да я преобразуват в строителни парцели или да кандидатстват за условия за застрояване.
Това води до огромно въздействие върху предлагането на строителни парцели, което според анализаторите ще доведе до повишаване на цените им.
Въздействие на изменението върху стойността на земеделските имоти
По-малката наличност на строителни парцели и нови територии за жилищни и търговски инвестиции пряко се отразява върху по-високата им цена.
В населени места, където досега бяха популярни инвестиции в отдалечени от градовете или живописни райони, могат да възникнат значителни затруднения при преобразуването на такива земи в строителни парцели.
Инвеститорите ще трябва да се съсредоточат върху вече съществуващите строителни парцели, а тяхното ограничено количество ще повлияе върху покачването на цените на имотите.
Липсата на нови земи за строителство е също проблем за местните власти, които до края на 2025 г. са задължени да въведат общи планове.
Този процес е времеемък и скъп, а общините не са получили допълнително финансиране за изпълнението му.
Съществува риск много общини да не успеят навреме, което ще доведе до това териториите без общи планове да могат да бъдат използвани ограничено само за жилищни и търговски цели.
Резултатът ще бъде допълнително ограничаване на предлагането на земи и повишаване на тяхната стойност.
Липса на финансови претенции за ограничаване на възможностите за застрояване
Новият закон въвежда също така разпоредба, че собствениците на имоти, чието право на застрояване бъде ограничено по силата на общия план, няма да могат да предявяват финансови претенции.
Това се отнася предимно за собствениците на по-големи терени, които са планирали тяхното разделяне на по-малки парцели за строителство.
След влизането в сила на изменението в закона, те вече няма да могат да преобразуват тези земи, а стойността на имота може значително да спадне, без възможност за финансова компенсация.
За инвеститорите и собствениците на имоти това означава, че е по-добре предварително да предприемат подготвителни действия.
Вече сега е препоръчително да се обърнат към местните администрации и да проверят дали и кога общината планира да въведе общия план, както и да се информират какви ще бъдат указанията относно съответния терен.
В случай че земята има статут на земеделска, добре е да се обмисли нейното преобразуване в парцели за строителство или получаването на условия за застрояване преди влизането в сила на новия план.
Принципът на добросъседство – промяна в полза на инвеститорите
Един от положителните аспекти на изменението е промяната, свързана с принципа на добросъседство, който досега важеше при издаването на условията за застрояване.
Преди това, ако даден терен беше обитаван само от еднофамилни сгради, не беше възможно там да се изграждат обслужващи обекти.
Новите разпоредби омекотяват тези правила, позволявайки по-гъвкаво използване на терените – ще може да се строят както жилищни, така и обслужващи сгради. Това е изгодно от гледна точка на градоустройственото планиране, тъй като позволява по-добро удовлетворяване на нуждите на жителите по отношение на услуги като магазини, училища или детски градини.
Принципът на добросъседство вече няма да бъде единственият фактор, определящ вида застрояване върху даден терен, което означава, че инвеститорите ще имат повече възможности за развитие на услуги в жилищните комплекси.
Това ще улесни развитието на местните общности и ще намали необходимостта от дълги пътувания до необходимите обслужващи точки.
Предупреждения за инвеститорите – фактори за разглеждане преди покупка на земя
Планирайки покупка на земя за инвестиции, е важно да се вземат предвид няколко ключови фактора, за да се избегнат потенциални проблеми и разходи. По-долу са основните въпроси, към които всеки инвеститор или собственик на парцел трябва да обърне внимание:
-
Околност
Проверка какви обекти се намират в най-близката околност е една от ключовите стъпки. В случай на земи, разположени в зелени зони, е добре да се уверите, че в близост няма неприятни обекти, като птицеферми, инсинератори за отпадъци или производствени предприятия. -
Правен статус на имота
Преди покупка е препоръчително да се обърнете към общината, за да получите подробна информация относно статуса на земята, плановете за развитие на района и дали съответният терен ще бъде включен в общия план и какви могат да бъдат последствията от това. -
Формално-правни въпроси
Проверка на имотния регистър и достъпа до публичен път са основни въпроси, които могат да бъдат решаващи при планиране на инвестиция. Също така е важно да се провери достъпът до комунални услуги – вода, електричество, газ и канализация, което ще повлияе върху разходите по инвестицията. -
Геология и почвени условия
Препоръчително е провеждането на геоложки изследвания, които ще помогнат да се избегнат проблеми свързани с основата, особено при земи, където могат да съществуват например торфени слоеве или нестабилна почва. Разходите свързани със смяна на основата или забиване на пилоти могат да бъдат много високи, затова е по-добре тези въпроси да се проверят преди покупката.
Ситуацията на пазара на земеделски имоти: Инвестиции в земя през 2025 година
Пазарът на земеделски имоти в момента се радва на растящ интерес. Поради промени в законодателството инвеститорите ускоряват покупките на парцели, за да се предпазят от въвеждането на нови регулации.
Струва си да се отбележи, че индивидуалните инвеститори проявяват по-голям интерес към закупуването на земя с цел инвестиция – земите са атрактивен актив, който в дългосрочен план може да донесе печалба.
Увеличаването на броя покупки е особено забележимо в покрайнините на градовете, които могат да изпълняват рекреационна функция или да бъдат предназначени за строителство на жилища.
От друга страна за институционалните инвеститори и големите предприемачи новото законодателство представлява предизвикателство. То изисква бързи формални действия, тъй като процесите по преобразуване на земята продължават от няколко месеца до дори година и половина.
Предприемачите трябва да действат ефективно, за да успеят преди края на 2025 година, когато всички промени трябва да бъдат въведени.
Перспектива за растеж на стойността на земята и инвестиционните възможности
Земята остава един от най-желаните инвестиционни активи. Тя е дефицитен ресурс, което означава, че стойността ѝ расте с намаляването на наличността.
За разлика от златото, земята не може да бъде „добывана“ повече.
Настоящите законодателни промени, ограничаващи възможността за преобразуване на селскостопански земи в строителни парцели, могат да доведат до допълнително покачване цените на земеделските имоти в България, затова индивидуалните инвеститори трябва възможно най-бързо да вземат решения за покупка с цел максимизиране на бъдещата печалба.