Нотариален депозит. Възползвайте се от това

Нотариалният депозит, макар и малко популярен и недооценен у нас, е една от най-сигурните форми за осигуряване на безопасността при сделки с недвижими имоти. При международни сделки, с които също се занимаваме, използването на депозит е изключително разпространено

Нотариален депозит – сигурност на сделката

Нотариалният депозит е механизъм, предвиден от закона, който осигурява финансова сигурност и за двете страни по сделката, особено при продажба на недвижим имот. Учредяването на депозита минимизира риска, свързан с плащането, като позволява контрол върху изпълнението на условията по сделката.

Какво представлява нотариалният депозит?

Съгласно чл. 108 от Закона от 14 февруари 1991 г. – Закон за нотариата:

„Нотариусът във връзка с извършваната в неговата кантора дейност има право да приеме за съхранение, с цел предаването им на посоченото при депозирането лице или неговия правоприемник, ценни книжа или пари в полска или чужда валута“.

Нотариалният депозит се състои в приемането от нотариуса на пари или ценни книжа, които се съхраняват в специална банкова сметка до изпълнението на условията, определени в протокола за приемане на депозита.

Струва си да се отбележи, че макар нотариалният депозит да представлява много по-сигурен начин за обезпечаване на сделка в сравнение например с доброволното подлагане на изпълнение относно плащането на цената, той все още не е спечелил голяма подкрепа сред клиентите.

Това вероятно се дължи на ниската обществена осведоменост сред клиентите за съществуването на такава институция, както и на допълнителните разходи, свързани с нея.

Трябва да знаем, че нотариалният депозит има смисъл в ситуация, когато значителна част или цялата покупка се финансира със собствени средства на купувача. От гледна точка на продавача той представлява обезпечение и гаранция за получаване на уговорената продажна цена.

От гледна точка на купувача пък гарантира изпълнението на определените в протокола условия, например предаването му на имота или вписването му в имотния регистър.

Освен това купувачът не трябва да превежда договорената сума по банкова сметка на продавача преди сключване на договора за продажба. Парите предадени на нотариуса са защитени, тъй като той е лице с обществено доверие и нашите средства се държат в специално предназначена за това сметка.

Можем да бъдем спокойни и защото парите по банковата сметка на продавача ще бъдат преведени от нотариуса едва след настъпване на условията определени в протокола за приемане на депозита, а ако договорът не бъде сключен – те ще бъдат върнати обратно на купувача.

Нотариален депозит в практиката

Eдин от често срещаните случаи за използване на нотариален депозит е сключването на предварителен договор за продажба на недвижим имот. В такава ситуация страните се договарят:

• Купувачът внася пълната продажна цена по депозитната сметка на нотариуса преди подписването на окончателния договор.
• Средствата се прехвърлят на продавача едва след финализиране на договора за продажба.
• Протоколът определя подробните условия за изплащане на средствата, включително момента на тяхното отчитане по депозитната сметка.

Невъзможност купувачът да изтегли парите от депозита

Опасенията на продавачите относно възможността купувачът да изтегли депозираните средства са напълно необосновани. Нотариусът, след приемането на депозита с определяне на условията за неговото изплащане, не може да ги променя или отменя.

Също така купувачът няма възможност да влияе върху начина на издаване на тези средства, освен ако сделката за продажба не бъде финализирана.

Върховният съд ясно подчерта, че институтът на нотариалния депозит изпълнява защитна функция. Той гарантира, че продавачът на имота ще получи уговорената цена при условие, че са изпълнени определени условия.

Купувачът има право да поиска връщане на средствата само в случай, че договорът за продажба не е сключен. Никое друго искане, например поради гаранция за скрити дефекти на имота, не представлява основание за спиране на изплащането на парите към продавача.

Нотариален депозит като сигурна форма на плащане за купувачите

Нотариалният депозит представлява една от най-сигурните форми за финансови разплащания при сделки с недвижими имоти както за купувачите, така и за продавачите. Това се дължи на редица гаранции и защити, които осигурява тази форма за съхранение на финансови средства. По-долу са представени най-важните предимства на нотариалния депозит:

• Отделна банкова сметка
  Депозитната сметка е специална банкова сметка, предназначена изключително за депозитни цели. Нотариусът няма възможност да разполага свободно със средствата, събрани в нея, което елиминира риска от неправилното им използване.

• Възлагане на средства на лице с обществено доверие
  Парите се предават на нотариус, който действа като лице с обществено доверие, което допълнително повишава сигурността на сделката.

• Професионална тайна
  Информацията за внасянето на средства в депозита е обект на професионална тайна на нотариуса. За съществуването на депозита знаят само страните по сделката.

• Строги условия за изплащане
  Изплащането на средствата от депозита се извършва само след изпълнение на предварително договорените условия, което гарантира прозрачността на целия процес.

• Връщане на средствата при проблеми
  Ако по някаква причина сделката не се осъществи, внесените пари ще бъдат незабавно върнати на вносителя.

• Защита от загуба на средства
  Нотариалният депозит не може да бъде запориран или загубен, независимо от евентуални претенции на трети лица към страните по сделката.

Кога нотариалният депозит има смисъл?

Нотариалният депозит е особено оправдан, когато покупката на недвижим имот се финансира изцяло или до голяма степен със собствени средства на купувача.

От гледна точка на продавача:

• Получава гаранция за получаване на пълната продажна цена след изпълнение на посочените в протокола условия.

От гледна точка на купувача:

• Осигурява защита срещу недобросъвестни практики от страна на продавача, например позволява уреждане на плащането едва след предаването на имота или извършването на съответните вписвания в имотния регистър.
• Избягва необходимостта от прехвърляне на средства директно по банкова сметка на продавача преди финализиране на договора, което минимизира риска.

Пример за ситуация с нотариален депозит

Nека разгледаме ситуация, в която цената на недвижимия имот е 300 хил. PLN. Традиционната форма за разплащане в брой би изисквала от купувача:

1. Да изтегли тази сума от банката,
2. Да транспортира парите до нотариалната кантора,
3. Да предаде паричните средства на продавача след сключване на договора.

Tова решение носи много неудобства, като риск свързан с транспорта на пари в брой и времето за проверка на предадената сума.

Kато изберат нотариален депозит още във фазата на предварителния договор, двете страни могат значително да опростят и обезопасят сделката. След сключване на нотариалния акт нотариусът прехвърля средствата директно по сметката на продавача.

B резултат и двете страни са сигурни, че техните интереси са надлежно защитени и процесът по плащане протича гладко и безопасно.

Aвтори разходи по нотариалния депозит

Aвторските разходи, свързани с внасянето на средства в нотариален депозит, се регулират от Наредбата на министъра на правосъдието относно максималните ставки за нотариални такси.

Таксата за приемане на пари в депозит е половината от максималната ставка, предвидена за дадената сума. Към тази сума трябва да се добави ДДС в размер на 23% и евентуални разходи за издаване на препис от нотариалния акт.

Пример за изчисляване на разходите за депозит в размер на 400 000 лв:

• Максимална ставка на нотариалната такса:

  • За суми над 60 000 лв до 1 000 000 лв: 1 010 лв + 0,4% от излишъка над 60 000 лв.
  • Изчисление: 1 010 лв + 0,4% × (400 000 лв – 60 000 лв) = 1 010 лв + 0,4% × 340 000 лв = 1 010 лв + 1 360 лв = 2 370 лв.

• Такса за нотариален депозит:

  • Половината от максималната ставка: 2 370 лв ÷ 2 = 1 185 лв нето.

• ДДС (23%):

  • 1 185 лв × 23% = 272,55 лв.

• Обща нетна стойност:

  • 1 185 лв + 272,55 лв = 1 457,55 лв бруто.

• Разходи за преписи от нотариалния акт:

  • 7,38 лв бруто за всяка започната страница.

Tрябва да се има предвид, че горните изчисления са ориентировъчни. Размерът на таксите може да варира в зависимост от индивидуалните договорености с нотариуса и спецификата на съответната сделка.

За да получите точна информация, е добре да се консултирате директно с избрания нотариус.

В нашата агенция за недвижими имоти обслужваме и чуждестранни имоти. В много държави нотариалният депозит е дори законово изискване и както показва историята, това са много сигурни сделки.

Aко се притеснявате от липса на превод след нотариалния акт, което според професионалния ни опит понякога се случва, обсъжданата тук форма напълно изключва такава възможност.