Сделки за покупко-продажба на недвижими имоти в България
Недвижимите имоти в България, особено тези, разположени в туристически курорти, се радват на голям интерес сред чуждестранните граждани. Много сделки за покупко-продажба се осъществяват между чуждестранни купувачи и продавачи, което влияе върху спецификата на пазара на недвижими имоти в страната. По-долу представяме най-важните аспекти, свързани със сделките с недвижими имоти в България.
Ролята на агенциите за недвижими имоти
Повечето сделки за продажба на недвижими имоти в България се извършват чрез агенции за недвижими имоти, които са специализирани в обслужването на международни клиенти. Благодарение на това както купувачите, така и продавачите могат да разчитат на професионална подкрепа във всеки етап от сделката. Не забравяйте! България има много добре развит пазар на посредничество при недвижими имоти и при покупка на имот купувачът обикновено не плаща комисионна. При избора на агенция за недвижими имоти е добре да изберете такава, която работи с местни агенти. Местните агенти винаги могат повече от чужденците.
Дистанционни сделки
Едно от ключовите удобства за купувачите и продавачите е възможността да се осъществят сделки дистанционно, без необходимостта от лично присъствие пред нотариус. Това решение е изключително удобно и позволява спестяване на време и разходи, свързани с пътуване. Освен това дистанционните сделки се считат за сигурни благодарение на институцията депозит, което минимизира риска от недобросъвестни практики.
През сезон 2023 най-многобройните групи купувачи на недвижими имоти в България са граждани на Чехия, Ирландия, Полша и Германия. Все повече жители на скандинавските страни също решават да инвестират в български недвижими имоти, оценявайки атрактивните цени и изгодните инвестиционни условия.
Процедура по покупка
Покупката на недвижим имот в България е свързана с определени процедури, които целят да защитят интересите както на купувача, така и на продавача. Този процес преминава през няколко етапа, които са сходни с тези в Полша, но притежават свои специфични особености съобразени с българската правна система.
Етап 1: Избор на имот и резервация
Избор на имот
Първата стъпка в процеса по покупка на недвижим имот е изборът на подходящо жилище. След направения избор следва резервация на избрания имот.
Резервация
Резервацията представлява плащане на сума между 1000 и 2000 евро, в зависимост от стойността на имота. Тази сума служи за гарантиране на конкретния имот срещу предлагането му към други потенциални купувачи.
Проверка на документацията
На този етап адвокатите извършват проверка на документацията относно имота. Целта е да се уверят, че имотът не е обременен с никакви задължения и че всички документи са съобразени с правото.
Етап 2: Предварителен договор и първа вноска
Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот в България, както и в Полша, представлява важен етап от процеса на закупуване на имот. Този договор, сключен между продавача и купувача, определя ключовите условия на бъдещата сделка, подготвяйки страните за финализиране на покупката чрез нотариален акт.
Елементи на предварителния договор
Данни за страните
Предварителният договор съдържа подробни данни за двете страни по сделката – продавача и купувача. Тези данни включват имена и фамилии, адреси за контакт и други контактни данни.
Данни за имота
Договорът точно описва недвижимия имот, който е предмет на сделката. Посочва местоположението му, площта, номер на имотния регистър и всички съществени характеристики на имота.
Цена и условия на плащане
Ключов елемент от договора е определянето на цената за покупка на имота и условията за плащане. Предварителният договор подробно описва начина и сроковете, в които купувачът ще извършва плащанията.
Функция на предварителния договор
Предварителният договор не прехвърля собствеността върху имота към купувача. Основната му цел е да задължи двете страни да сключат окончателен договор – нотариалния акт, който формално ще прехвърли правото на собственост. Благодарение на предварителния договор и двете страни са сигурни, че сделката ще се осъществи при уговорените условия.
Форма на предварителния договор
Предварителният договор трябва да бъде изготвен в писмена форма. Това е законово изискване, което гарантира неговата валидност и изпълнимост. Писмената форма защитава интересите и на двете страни и служи като доказателство за постигнатите споразумения относно бъдещата сделка.
Задатък
С подписването на предварителния договор купувачът се задължава да внесе задатък в полза на продавача. Размерът на задатъка обикновено варира между 10% и 30% от стойността на имота. Задатъкът служи като гаранция за сделката и задължава страните да я финализират. В случай че някоя от страните се оттегли от договора без основателна причина, задатъкът може да бъде приспаднат в полза на другата страна или върнат в двойна стойност.
Предварителният договор е ключов елемент от процеса по закупуване на недвижим имот в България. Той съдържа всички съществени уговорки относно бъдещата сделка, като защитава интересите и на двете страни. Благодарение на задатъка и писмената форма процесът по закупуване става прозрачен и сигурен, подготвяйки страните за финализиране чрез нотариален акт.
Етап 3: Подготовка за нотариалния акт
Актуализация на документите
Настоящият собственик подава заявления за издаване на „свежи“ документи, необходими за извършване на нотариалния акт по прехвърляне на собствеността.
Етап 4: Нотариален акт и финализиране на сделката
Остатъчно плащане
След като нотариусът получи всички необходими документи, остатъчната част от стойността на имота се внася в нотариалния депозит.
Подписване на нотариалния акт
След като цялата сума бъде отчетена, нотариусът подписва нотариалния акт, формално прехвърляйки собствеността върху имота към новия собственик.
Предаване на документи
След подписването на нотариалния акт и предаването на всички документи на новия собственик, цялата сума от продажбата на имота се превежда на предишния собственик.
Подписването на нотариалния акт е ключов етап в процеса на прехвърляне на правата върху имота в България. Нотариалният акт формализира сделката и е изискван от българското законодателство, за да бъде прехвърлянето на собствеността юридически валидно. По-долу е описано как протича този процес и кои са неговите основни аспекти.
Ролята на нотариуса
Териториални райони
В България нотариусите имат определени териториални райони, в които могат да оперират. Това означава, че в малки, но популярни туристически населени места може да има само един или двама нотариуси, обслужващи дадената област. В разгара на летния сезон наличността на нотариуси може да бъде ограничена, което може да доведе до необходимост от изчакване за най-близкия свободен термин дори до седмица или повече.
Подготовка на нотариалния акт
Преди подписването на нотариалния акт нотариусът проверява всички необходими документи и гарантира, че имотът не е обременен с никакви задължения. За тази цел се изисква представяне на удостоверение за тежести, което потвърждава, че имотът е свободен от каквито и да било правни обременявания.
Процесът по подписване на нотариалния акт
Среща при нотариуса
Подписването на нотариалния акт се извършва при местен нотариус, където както продавачът, така и купувачът трябва да присъстват. По време на срещата нотариусът потвърждава самоличността и на двете страни и проверява всички документи, свързани със сделката.
Удостоверяване на подписите
След като двете страни прочетат и приемат условията на нотариалния акт, следва подписването му. Нотариусът удостоверява автентичността на подписите на продавача и купувача, което формализира сделката.
Регистрация на нотариалния акт
Подаване на акта в Агенцията по вписванията
След подписването нотариусът подава акта в Агенцията по вписванията – Службата по вписванията към Агенцията по вписванията. Този процес включва регистрация на промяната в собствеността върху имота в имотния регистър.
Актуализиране на имотната книга
Cъдията прави съответните промени в държавната книга, актуализирайки състоянието по сметката за имота. Едва след извършване на тези вписвания сделката се счита за юридически приключена и правото върху собствеността официално преминава към новия собственик.
Необходими документи
Удостоверение за липса на тежести
<пrior to the transaction it is necessary to present a certificate of absence of encumbrances on the property. This document is crucial because all transactions and entries in the register must be made on so-called clean property, free from any legal encumbrances.
Преди извършване на сделката е необходимо представяне на удостоверение за липса на тежести върху имота. Този документ е ключов, тъй като всички сделки и вписвания в регистъра трябва да се извършват върху т.нар. чист имот, свободен от каквито и да било правни обременявания.
Подписването на нотариален акт в България е процес, който изисква внимание и прецизност. Включването на нотариус, който удостоверява сделката и я регистрира в имотния регистър, гарантира законността и сигурността на прехвърлянето на собствеността върху недвижим имот. За чужденците е важно да разберат местните процедури и да работят с опитен нотариус, за да протече целият процес гладко и в съответствие с действащите разпоредби.