Противно на популярните убеждения, случайният наем не трябва да бъде свързан единствено с краткосрочно сезонно отдаване под наем. Това е гъвкава форма на договор, който може да бъде сключен дори за 10 години. Освен това, той представлява едно от най-сигурните решения за собственика на жилището, като защитава неговите права в случай на проблемен наемател.
Какво е случайният наем?
Случайният наем е специфичен вид договор за наем на жилищно помещение, при който наемателят доброволно се подлага на изпълнително производство. На практика това означава, че наемодателят има опростен път за възстановяване на имота в случай на нарушаване на условията по договора от страна на наемателя, като неплащане на наема или използване на помещението по начин, несъвместим с предназначението му.
Това е форма, насочена единствено към физически лица и се отнася само за жилищни помещения. Фирми и търговски обекти не могат да бъдат обхванати от случайния наем.
Условия и процедура за сключване на договор за случайния наем
За да бъде случайният наем валиден, трябва да се изпълнят няколко ключови формалности:
1. Форма на договора и приложения
Договорът за случайния наем не е необходимо да се сключва в нотариална форма, но изисква специални приложения:
- Декларация от страна на наемателя за доброволно подчинение на изпълнително производство, съставена в нотариална форма, в която той се задължава да освободи помещението след приключване на договора.
- Посочване на заместителен имот, в който наемателят може да живее след прекратяване на договора, заедно с писмена декларация от собственика на този имот за съгласие да приеме наемателя.
Разходите по изготвянето на нотариалния акт от страна на наемателя са около 200-300 PLN.
2. Регистрация в данъчната служба
Наемодателят е длъжен да регистрира сключването на договора за случайния наем в рамките на 14 дни след подписването му в местната данъчна служба. Това е ключово за валидността му. Освен това, собственикът трябва редовно да внася авансови плащания по данък върху доходите.
3. Срокът на договора
Случайният наем може да бъде сключен само за определен срок – максимум 10 години. След изтичането му договорът изтича, но страните могат да сключат нов договор.
Защита интересите на собственика
1. Dепозит
Наемодателят има право да изиска депозит като гаранция срещу евентуални претенции, като щети по имота или неплатени месечни такси. Депозитът не може да надвишава 12-кратния размер на месечния рент.
2. Aкт за предаване-приемане
При предаването на жилището е препоръчително да се състави протокол, който включва:
- Tехническото състояние на жилището и неговото обзавеждане.
- Pоказанията от електромерите.
- Cнимкова документация за помещението.
Aктът защитава двете страни от последващи недоразумения и е ключов документ при евентуален спор.
Правила за прекратяване на договора за случайния наем
Sъгласно разпоредбите както собственикът, така инаемателят имат право да прекратят договора преди изтичането му при определени случаи:
Прекратяване от наемодателя
- Наемателят закъснява с плащанията за поне три отчетни периода.
- Наемателят нарушава условията на договора, например отдава под наем имота без съгласието на собственика.
- Имотът се използва по начин, несъвместим с предназначението му.
Прекратяване от наемателя
- Наемодателят не отстранява дефекти в имота, които затрудняват ползването му.
- Наемодателят нарушава други условия на договора.
В двата случая е необходимо писмено обоснование за прекратяването и спазване на законовия срок за предизвестие.
Случаен наем – предимства и ограничения
Предимства за наемодателя:
- Ефективна защита срещу недобросъвестен наемател чрез доброволно подчиняване на изпълнението.
- По-бързо и по-евтино възстановяване на имота при проблеми.
- Възможност за определяне на висока гаранция като обезпечение.
Ограничения:
- Разходи, свързани с нотариалното заявление на наемателя.
- Zадължение за уведомяване на договора в данъчната служба.
- Nужда от сътрудничество с наемателя при актуализиране на данните за заместителния имот.
Защо си струва да обмислите случаен наем?
Cлучайният наем е отлично решение за частни лица, които искат да отдадат жилище по безопасен и законен начин. Благодарение на този модел, наемодателят получава по-голям контрол върху ситуацията, минимизирайки риска от проблемни наематели.
Aко се чудите как най-добре да защитите имота си, случаен наем може да бъде идеалният избор – както за няколко месеца, така и за десетилетие.