Наемателят не плаща наема – какво да направите?

Какво да направите, когато наемателят не плаща наема – комплексни решения и защита на наемодателя

Проблемите с наематели, които не изпълняват задълженията си за плащане на наема, са предизвикателство, което може да сполети всеки собственик на имот. За съжаление, такива ситуации носят със себе си стрес и потенциални финансови загуби. Затова е толкова важно да се подхожда в съответствие със закона и да се познават инструментите, които позволяват ефективно да защитите своите интереси.

Закъснения в плащанията – как да реагираме?

Когато наемателят започне да закъснява с плащанията, ключово е да се предприемат действия още в ранния етап. Разпоредбите на Гражданския кодекс позволяват на наемодателя да начислява лихви за забавяне. В момента размерът им е 7% годишно. Те могат да се начисляват както върху сумата на наема, така и върху други такси, например за комунални услуги.

Първи стъпки към длъжника

1. Разговор и напомняне за задълженията
   В началото е добре да се проведе разговор с наемателя. Възможно е закъсненията да се дължат на финансови затруднения или пропускане на срока за плащане. Често едно напомняне е достатъчно, за да бъде ситуацията бързо разрешена.

2. Изискване за плащане
   Ако разговорите не дадат резултат, трябва да се изпрати писмено изискване за плащане. В този документ е добре да се посочи сумата на задължението, срокът за погасяване и евентуалните последици от по-нататъшно забавяне.

3. Начисляване на лихви
   При по-нататъшни закъснения може да се начислят лихви за забавяне, което допълнително ще мотивира наемателя да уреди задълженията си.

Липса на плащания – прекратяване на договора за наем

Ако наемателят не плаща поне три пълни отчетни периода, собственикът има право да прекрати договора. За целта обаче трябва да спазва определени процедури:

• Писмено предупреждение – Наемодателят първо трябва да уведоми писмено наемателя за намерението си да прекрати договора и да му даде допълнителен месец за погасяване на задълженията.
• Прекратяване в края на календарния месец – Договорът може да бъде прекратен само с предизвестие един месец предварително.

В случай на случаен (оказационен) договор за наем процедурата по прекратяване е по-бърза, тъй като наемателят се е ангажирал с доброволно изпълнение.

Cъдебно изпълнение – ефективно събиране на вземания

Когато наемателят продължава да не изплаща задълженията си, делото може да бъде заведено в съда. Ако задълженията не надвишават 20 000 PLN, опростеното производство позволява по-бързо разглеждане. След получаване на влязло в сила решение собственикът може да поиска изпълнителен лист и да започне изпълнението чрез съдебен изпълнител.

Cъдебното изпълнение може да включва:

• Запор на трудовото възнаграждение – Най-често използваният метод, когато длъжникът е нает по трудов договор.
• Запор на банкова сметка – Ефективен начин за събиране на задължения, ако наемателят разполага със средства по сметката си.
• Залог върху движими вещи – Законът позволява на собственика да заложи движими вещи, намиращи се в имота, но това изисква тяхното обезпечаване, което може да бъде логистично трудно.

Как да се защитите за в бъдеще?

1. Договор за временен наем
   Това е най-ефективният инструмент за защита на собственика. Благодарение на нотариално завереното заявление на наемателя за доброволно подчиняване на изпълнението, наемодателят избягва дълги съдебни процедури и може бързо да възстанови имота.

2. Депозит
   Според разпоредбите, наемодателят може да изиска депозит до 12 пъти месечния наем. Той служи като обезпечение при забавяне на плащания или повреди по имота.

3. Проверка на наемателя
   Тщателната проверка на потенциалния наемател е ключова стъпка преди подписване на договора. Добре е да се поиска удостоверение за доходи, препоръки от предишни собственици или доклад от Кредитното бюро.

4. Използване на услуги на агенция за недвижими имоти
   Професионалната агенция за недвижими имоти извършва щателна проверка на наемателите, намалявайки риска от отдаване под наем на лица с несигурно финансово положение.

Как да избегнете ескалация на проблема?

Понякога се случва наемателят да не плаща поради трудна житейска ситуация, например загуба на работа или неочаквани разходи. В такива случаи е добре да се обмислят преговори и съвместно намиране на решение, например:

• Разсрочване на задълженията.
• Временно намаляване на месечния наем.

Това позволява да се избегне скъпа и продължителна съдебна процедура и в същото време показва добра воля към наемателя.

Наемателят, който не плаща месечния си наем, представлява проблем, който изисква решителни, но законни действия. Ключово е бързото реагиране, спазването на процедурите и адекватното обезпечаване още при подписването на договора. Също така е важно да се има предвид, че сътрудничеството с опитен агент по недвижими имоти значително повишава сигурността при отдаване под наем и улеснява избягването на подобни проблеми в бъдеще.