Наем на недвижими имоти в Испания – ключови правила и задължения

Испания, като една от най-посещаваните страни в света, предлага широки възможности за инвестиции на пазара на недвижими имоти. Въпреки това, лицата, заинтересовани от наемане, трябва да познават местните закони и разпоредби, които се различават в зависимост от региона.

Планирайки закупуване на недвижим имот в Испания с инвестиционна цел, е полезно да се запознаете с актуалните разпоредби.

По-долу представяме най-важната информация относно легалното отдаване под наем на жилища в Испания.

Трябва ли да регистрирате фирма, за да отдавате имот под наем?

Не винаги е необходимо учредяване на фирма.

• Частни лица: Ако притежавате по-малко от 5 имота за отдаване под наем и ги използвате частично и за собствени нужди, можете да ги отдавате под наем като физическо лице.
• Собственици на повече имоти: При притежание на повече от 5 имота за отдаване под наем, трябва да регистрирате търговска дейност, най-често под формата на туристическа фирма.

Задължение за регистрация на гости

Собственикът на имота е длъжен да регистрира гостите в местното полицейско управление в рамките на 24 часа от началото на престоя. Това се отнася както за основния наемател, така и за всички други лица, пребиваващи в отдадения под наем имот.

Това е ключово от гледна точка на местните разпоредби и сигурността.

Местни закони и регионални различия

Правилата за отдаване под наем варират в зависимост от региона. Испания е страна с висока степен на регионална автономия, което означава, че всеки град или регион може да въвежда свои собствени регулации.

• Туристически градове: В популярни туристически градове като Барселона, Мадрид или Севиля важат специални ограничения относно краткосрочното отдаване под наем.

Имат за цел:

• Регулиране на броя на туристите и ограничаване на прекомерния туристически трафик.
• Поддържане на социалния баланс чрез контрол върху нивата на наемите и защита на правата на жителите.
• Подобряване качеството на живот на местните общности.

• Селски райони и по-малко натоварени градове: Правилата обикновено са по-малко строги, което благоприятства инвеститорите, желаещи да развиват дейност в сектора на туристическия наем.

Правни регулации относно отдаването под наем на имоти в Коста Бланка

Коста Бланка, макар и известна със своя изключителен чар и популярност сред туристите, се характеризира с по-малко строги правила за отдаване под наем в сравнение с други региони в Испания, като Мадрид или Барселона.

Градове като Бенидорм, Аликанте и Калпе привличат много туристи, особено през летния сезон, но мащабът на туристическия трафик не е толкова интензивен, което води до по-голяма гъвкавост в регулациите.

Какви са правилата за отдаване под наем в Коста Бланка?

1. Туристическа лицензия
За да отдавате легално под наем имот в Коста Бланка и да получавате доход от него, необходимо е да притежавате туристическа лицензия. Това е основното изискване, което позволява краткосрочното отдаване под наем.

• Процес за получаване на лиценз: Можете да подадете заявление за туристическа лицензия онлайн.
• Свързване на лиценза с собственика: Лицензът е свързан с личните данни на собственика на имота. Не може да бъде прехвърлен при продажба на имота – новият собственик трябва да получи собствен лиценз.

2. Регулации за различните градове
Въпреки че общите правила за отдаване под наем в Коста Бланка са по-малко строги, местните разпоредби могат да се различават в зависимост от града. Важно е да се уверите какви допълнителни изисквания важат там, където се намира имотът.

3.Zаявяване на наематели
Подобно на други части на Испания, собствениците, отдаващи имоти под наем за краткосрочен период, са задължени да декларират гостите в местното полицейско управление в рамките на 24 часа от пристигането им.

Правни разпоредби относно отдаването под наем на имоти в Коста дел Сол

Коста дел Сол, разположена в слънчева Андалусия, е един от най-привлекателните туристически региони в Испания.

За да се отдават имоти под наем легално в този регион, трябва да се спазват правилата, установени от Автономната общност Андалусия.

Тези разпоредби осигуряват ред на пазара за отдаване под наем и защитават както туристите, така и собствениците на имоти.

Какви са правните изисквания за отдаване под наем в Коста дел Сол?

1. Регистрация в туристическия регистър на Андалусия
За да се отдава имот в Коста дел Сол, собственикът трябва да се регистрира в туристическия регистър на Андалусия.

• Регистрацията е безплатна и може да бъде направена онлайн, което улеснява процеса по формалностите.
• Задължението за регистрация важи за всеки собственик, предлагащ краткосрочен наем, независимо от размера на имота.

2. Възможност за отдаване под наем на стаи
Правото позволява отдаване под наем на имота под формата на отделни стаи, което означава, че собственикът може да живее в същия имот, като същевременно предлага стаи под наем на туристи.

3.Oграничения относно броя на местата за настаняване

• Имотът, предназначен за краткосрочен наем, може да има максимум 15 места за настаняване.
• В една стая могат да пребивават максимум 4 души, което осигурява комфорт на наемателите и съответствие с правните изисквания.

Изисквания за имоти, предназначени за туристически наем в Коста дел Сол

Имотите, предназначени за туристически наем в Коста дел Сол, трябва да отговарят на определени технически и организационни изисквания, за да функционират легално.

Тези регулации имат за цел да осигурят комфорт и безопасност както за наемателите, така и за собствениците.

Изисквания към туристическите имоти

1. Разрешително за ползване и технически изисквания
   Всеки имот, предназначен за туристически цели, трябва да притежава разрешително за ползване, както и да отговаря на определени технически изисквания.

2. Оборудване и стандарти

• Щори или завеси, затъмняващи спалните помещения, осигуряващи подходящи условия за сън.
• Климатизация и отопление, за да се гарантира термичен комфорт през цялата година.
• Пълно обзавеждане и оборудване, съобразено с броя на местата за настаняване.
• Аптечка за първа помощ при леки травми.
• Спално бельо и кърпи, предоставени в подходящо количество за всички гости.

1. Информация за гостите

• Достъп до информация за услуги, медицински заведения, зони за отдих, туристически атракции, обществен транспорт и ресторанти в района.

1. Поддържане на чистота
   Имотът трябва да бъде почистен преди и след пристигането на гостите, за да се осигурят хигиенни условия по време на престоя.

2. Обслужване на гостите

• Телефонен номер на отговорното лице, което решава проблеми, свързани с имота, трябва да бъде предоставен на гостите.
• Всеки имот трябва да разполага с книга за жалби и оплаквания, която гостите могат да попълват при възникнали проблеми.

Регистрация на наемателите

Собственикът на имота е задължен да регистрира всяко пътуващо лице над 16 години в рамките на 24 часа след пристигането. Това може да се направи онлайн или лично в местното полицейско управление.

Защо тези изисквания са важни?

Спазването на горепосочените условия не само осигурява съответствие със закона, но и повишава привлекателността на имота в очите на наемателите.

Високият стандарт на обслужване и оборудване влияе положително върху мненията и по-големия интерес към наемане от туристи.

Инвеститорите в Коста дел Сол, спазвайки тези изисквания, могат да разчитат на стабилен доход от наеми и положителни отношения с гостите и местните власти.

Правни регулации относно отдаването под наем на имоти на Майорка

Майорка, една от най-популярните туристически дестинации в Европа, въведе строги регулации относно ваканционното отдаване под наем.

Тези промени имат за цел контрол върху развитието на туризма, защита на местните жители и ограничаване на прекомерното натоварване на инфраструктурата на острова.

Забрана за издаване на нови лицензи за ваканционен наем

От 2022 г. не се издават нови лицензи за ваканционен наем на Майорка. Това решение се отнася както за къщи, така и за апартаменти. Ето подробностите:

• Забрана за издаване на нови лицензи, която важи до 2026 г. съгласно разпоредбите на Закона за туризма в Балеарските острови.
• Къщите с вече издадени лицензи могат да продължат да се отдават под наем, а лицензите се прехвърлят към новия собственик при продажба на имота.

Изисквания към съществуващите лицензи

1. Необходимост от подновяване на лицензите

   • Лицензите за краткосрочен наем (до 60 дни годишно) трябва да се подновяват през пет години.
   • При подновяване е необходимо заплащане такси за легловата база.

2. Лицензии издадени преди 2017 г.

   • Собствениците с лицензи, получени преди 2017 г., трябва да кандидатстват наново за тяхното присъждане.
   • Важи трогодишен период „неизползване“ – ако имотът е бил отдаван под наем през този период, лицензът отпада.

Последствия при нарушаване на правилата

Собствениците могат да загубят лицензията си за отдаване под наем при:

• Несъответствие с действащото законодателство, например…

превишаване на лимитите за краткосрочен наем.

• Липса на подновяване на лиценза в изисквания срок.

Какво означава това за инвеститорите?

• Закупуване на имот с лиценз: Инвеститорите, заинтересовани от пазара на Майорка, трябва да търсят имоти с вече издадени лицензи за туристически наем, които могат да бъдат използвани от новите собственици.
• Ограничени възможности за разширяване: Невъзможността за получаване на нови лицензи до 2026 г. ограничава развитието на пазара за ваканционни наеми, увеличавайки конкуренцията между съществуващите оферти.

Правни регулации относно отдаването под наем на имоти на Канарските острови

Канарските острови, известни със своя мек климат и популярност сред туристите, предлагат атрактивен пазар за краткосрочни наеми.

Въпреки това собствениците на имоти, предназначени за отдаване под наем, трябва да изпълняват определени правни и технически изисквания, за да действат в съответствие с нормативната уредба.

Регистрация на имота в Туристическия регистър

Всеки имот, предназначен за краткосрочен наем, трябва да бъде регистриран в Общия туристически регистър на автономната общност Канарски острови.

• Това се отнася за напълно обзаведени къщи и апартаменти, предназначени за платен рекреативен наем.
• Регистрацията е ключова за легалното извършване на дейност по туристически наем.

Изисквания към имотите за отдаване под наем през 2024 г.

1. Общи условия
Имотът трябва да бъде подготвен за незабавна употреба и оборудван с основни елементи като:

• Вътрешна брава на входната врата за сигурност.
• Аптечка за първа помощ.

2. Спални помещения

• Двойни или единични легла с определени размери.
• Нощни лампи до всяко легло.
• Затъмняваща система, осигуряваща комфортен сън.
• Спално бельо, съобразено с броя на гостите.

3. Бани

• Кърпи за всеки потребител.

4.Kuchni

• Фурна или микровълнова печка, кафе машина.
• Сервиз, прибори за хранене и стъклени съдове в подходящи количества.
• Кухненски инструменти за приготвяне и консумация на храна.
• Ютия и дъска за гладене.

5. Брой на настанените гости
Максималният брой лица, които могат да бъдат настанени, зависи от жилищния капацитет, определен в разрешението.

Задължения на собствениците

• Регистрация на туристите: Информацията за настанените гости трябва да се предоставя на местните полицейски управления.
• Данък върху недвижими имоти, които не се обитават: Собствениците на имоти, които не живеят на Канарските острови, както резиденти, така и нерезиденти, са задължени да плащат данък върху хипотетичния наем, дори ако имотът не се отдава под наем.

Защо е важно да се спазват правилата?

• Осигуряване на легалност на дейността: Спазването на изискванията защитава собствениците от финансови санкции и позволява легално генериране на доходи от отдаване под наем.
• Повишаване стандарта на настаняване: Оборудването и подготовката на имота съгласно изискванията повишава неговата привлекателност сред туристите.
• Увеличаване на конкурентоспособността: Изпълнението на всички изисквания позволява ефективна промоция на имота на туристическия пазар.

Спазването на изискванията за отдаване под наем на недвижими имоти на Канарските острови е ключът към легално и печелившо управление в една от най-желаните туристически дестинации в Европа.