Наемането на жилища днес се превърна в един от методите за допълнителен доход. Модерни станаха краткосрочните наеми. Въпреки това, голяма група хора предпочита дългосрочното наемане, най-често за поне една година.
Целият процес на дългосрочно наемане е обвързан с правни разпоредби. Най-важните от тях са: Законът от 21 юни 2001 г. за защита правата на наемателите и Гражданският кодекс.
Струва си да се отбележи, че Законът за защита правата на наемателите е специален нормативен акт, а Гражданският кодекс е общ закон. Това означава, че ако в специалните разпоредби има различия спрямо общите, то приоритет имат специалните. Този принцип е много важен при изготвянето на договори за наем и техния вид.
Депозитът е съществен елемент от целия процес на наемане.
На пазара на наеми се случват ситуации, когато изобщо не се изисква депозит от наемателите. Това е много лошо решение. Депозитът изпълнява функцията на гаранция и обезпечение. Той представлява депозит, съхраняван по време на договора, за покриване на евентуални щети в жилището или задължения по плащанията.
Често спорен въпрос става уреждането на депозита при приключване на наема.
За да се избегнат такива спорове, важно е да се изготви приемо-предавателен протокол в началото и в края на срока на наема. Протоколът съдържа не само информация за състоянието на броячите, но и описание на техническото състояние на жилището, оборудването и неговото износване с приложена фото документация.
Тези протоколи ще служат като основа за евентуални разплащания с наемателя при връщането на жилището.
Какво означава това практически за наемателя:
1. Депозитът представлява гаранция за изпълнение на договора, а при неизпълнение служи като обезщетение. Внимание: По правило той не се приспада от цената и подлежи на връщане при правилно изпълнение на договора
2. Депозитът не може да бъде приспаднат от последния наем.
3. Депозитът може да бъде използван за покриване на наема по време на срока на наема! В такъв случай трябва да доплатите депозита до първоначалния му размер по искане на наемодателя.
3. От депозита не се приспадат закупени уреди или обзавеждане, които оставяте в апартамента след съгласуване с наемодателя.
4. От депозита наемодателят може да приспадне неплатени сметки, например: разходи за окончателно отчитане на потреблението на комунални услуги.
5. Депозитът се използва за покриване на разходи по ремонт на повредени уреди, разрушени елементи от апартамента или влошаване на вещите, причинено по ваша вина, например врати, под, стени, прозорци, кухненски плотове, санитарна техника, счупени предмети, щети причинени от животни, ако не са били своевременно ремонтирани и т.н.
Това произтича пряко от Гражданския кодекс:
чл. 675 ГК:
„§ 1. След приключване на наема наемателят е длъжен да върне вещта в ненамален вид; обаче не носи отговорност за износване вследствие правилна употреба.
§ 2. Ако наемателят е дал вещта другому лице за безвъзмездно ползване или поднаем, горното задължение тежи и върху това лице.
§ 3. Предполага се, че вещта е била предадена наемателят в добро състояние и годна за уговорената употреба.”
Според правните тълкувания – връщането на имота в увредено състояние (чл. 675 § 1) вече показва неизпълнение на договора за наем.
Тук веднага възниква въпрос: „Какво е правилна употреба?”
Просто правило и здравословен подход:
Наемателю, получи апартамент чист, боядисан, почистен, ненаранен – върни го в същото състояние, в което си го получил!
Ако ползваш апартамента дълъг период например 2-3 години, при връщането му няма да е достатъчно само да го почистиш. Може да се наложи например: да боядисаш стените!
Винаги в такива случаи е полезен приемо-предавателният протокол и съвместното с наемодателя уточняване на ремонти надхвърлящи правилната употреба.
В договора може да срещнете запис съгласно чл. 6 ал. 2 от Закона за защита правата на квартиросъёмателите: „Депозитът подлежи на връщане в срок до един месец от деня на освобождаване на имота или придобиването му собственост от страна на наемателя след приспадане на дължимите суми към наемодателя по повод ползването му”.
Това е необходим срок за изчисляване разходите по ремонтите от страна на наемодателя въз основа реални пазарни ставки и окончателното отчитане потреблението на комунални услуги.
Добре формулиран договор определящ обхвата задълженията ви и приемо-предавателният протокол ще ви защитят от евентуални претенции от страна на наемодателя.
При съмнения е добре да потърсите помощта на добър агент недвижими имоти!