Настоящите данни показват отслабване на търсенето и увеличен брой оферти за продажба на жилища, което свидетелства за възможно охлаждане на пазара.
В градове като Варшава се увеличава разликата между офертните и транзакционните цени, което предполага, че продавачите са все по-склонни към преговори.
Въпреки това тези разлики не винаги водят до трайни понижения на цените, особено при стабилен интерес в дългосрочен план.
Девелоперите увеличават предлагането на жилища, но продажбите не успяват да настигнат растежа на наличните имоти.
Явно увеличение на предлагането
През третото тримесечие на 2023 г. на първичния пазар в най-големите полски градове девелоперите пуснаха в продажба 11,7 хил. нови жилища, докато продажбите бяха с 3 хил. имота по-малко.
Октомври и ноември донесоха допълнително увеличение на предлагането. Освен това броят на новите инвестиции също расте – през октомври започна строителството на 23,3 хил. жилища, което означава ръст от 18,3% спрямо същия период на миналата година, най-добър резултат от 2019 г.
Въпреки това броят на въведените в експлоатация жилища намаля с над 16% спрямо предходната година. Това е свързано с дългия инвестиционен цикъл – от получаване на разрешение за строеж до завършване обикновено минават повече от две години.
Настоящите данни обаче показват, че предлагането в близко бъдеще ще бъде по-достъпно в сравнение с последните години, които се характеризираха с бърз ръст на номиналните цени.
Намаляващо търсене
Паралелно с това търсенето на жилища намалява в годишно изражение, което се дължи на няколко ключови фактора:
- Висока инфлация, която ограничава кредитоспособността на купувачите.
- Повишенията на лихвените проценти, които увеличиха разходите за финансиране на покупката.
- Икономическа и геополитическа несигурност, която възпира решенията за покупка на недвижими имоти.
Намаленият интерес води до това, че за по-дълъг период, което може да доведе до промоции, отстъпки или други стимули за купувачите.
Ценово безумие на варшавския пазар на недвижими имоти
Пазарът на недвижими имоти във Варшава в момента проявява нетипично явление: растяща разлика между офертните и транзакционните цени , особено видима на вторичния пазар.
Данните показват, че разликата между тези стойности достигна най-високите нива от няколко години насам, което показва определени трудности при съгласуването на очакванията на продавачите с пазарните реалности.
Разлика в цените: вторичен пазар срещу първичен пазар
Вторичен пазар
- През третото тримесечие средната транзакционна цена в София беше 15,5 хил. лв./м², което означава, че беше с цели 18% по-ниска от офертната цена (18,7 хил. лв./м²).
- Толкова голяма разлика се наблюдаваше последно през 2017 година, а още по-голямо отстъпване беше регистрирано през 2016 година.
Първичен пазар
- На първичния пазар в София средната транзакционна цена през третото тримесечие беше 16,3 хил. лв./м², тоест беше само с 3% по-ниска от офертната цена.
- Това е по-малка разлика от средната за последните 18 години, което говори за по-голяма стабилност на цените и ограничено пространство за преговори с инвеститорите.
- В национален мащаб (17-те най-големи града) разликата между транзакционната и офертната цена за нови жилища беше средно 7%.
Фактори, влияещи върху разликите
Вторичен пазар
- Голямо отстъпване в София показва, че продавачите на вторичния пазар често преоценяват стойността на своите имоти.Wynika to z nierealistycznych oczekiwań dotyczących popytu lub trudności w dostosowaniu cen do obecnych warunków.
- Купувачите имат по-голяма преговорна сила, което позволява значително намаляване на крайната транзакционна цена.
Първичен пазар
- Разработчиците по-точно адаптират офертата към търсенето, което позволява поддържане на цените на по-стабилно ниво.
- По-голямо търпение от страна на разработчиците: за разлика от собствениците на жилища на вторичния пазар, разработчиците по-рядко прибягват до бързи намаления на цените, което ограничава пространството за преговори.
Варшава в сравнение с други градове
- В 17-те най-големи града в Полша разликите между офертните и транзакционните цени са средно 9% на вторичния пазар и 7% на първичния пазар, което е в рамките на историческите норми.
- Вторичният пазар във Варшава се отличава с изключително голямо разминаване в цените, което показва местни специфики и по-голяма ценова гъвкавост от страна на продавачите.
Изводи за купувачи и продавачи
- Купувачите на вторичния пазар във Варшава могат да се възползват от значително по-голямо пространство за преговори.
- Продавачите трябва да адаптират своите ценови очаквания, за да съответстват по-добре на пазарните реалности, особено предвид растящото предлагане на жилища.
- На първичния пазар възможностите за преговори са ограничени, а разработчиците реагират по-ефективно на промените в търсенето, което стабилизира цените.
Купувачите в режим наблюдение
Вторичният пазар във Варшава става обект на специален интерес поради растящата разлика между офертните и транзакционните цени, която достигна най-високото си ниво от години.
Въпросът дали това явление предвещава подобни промени на други местни пазари изглежда оправдан, но историческите данни подсказват, че ситуацията може да е специфична за столицата.
Дали Варшава задава тенденциите за другите градове?
Варшава като най-големият пазар на недвижими имоти в Полша често се възприема като индикатор за националните тенденции. Въпреки това:
- Ниска корелация с други градове: Историческите данни показват, че зависимостта между разликата в цените във Варшава и шестте най-големи града е малка.
- Различни динамики: Докато във Варшава индексът на разликата между транзакционните и офертните цени намалява систематично от две години, в другите метрополии тази тенденция първоначално намаляваше, а след това се увеличаваше.
Какво означава ценовата пропаст във Варшава?
В момента разликата между транзакционните и офертните цени във Варшава е най-голямата от няколко години. Означава ли това наближаващ спад на транзакционните цени?
- Липса на категорични доказателства за спад на цените: Анализът на данните от последните няколко десетилетия подсказва, че по-голямата разлика не непременно предвещава понижения на цените.
- Възможно повишение на транзакционните цени: В миналото по-големите от нормалното разлики често водеха до повишение на транзакционните цени през следващата година. Това явление може да се обясни с адаптирането на офертните цени към очакванията на купувачите, което стимулира финалните сделки.
Купувачи в режим на изчакване?
Пазарните наблюдения показват, че купувачите може би проявяват по-голяма предпазливост в момента:
- По-дълго време за вземане на решение: Високата разлика между офертите и реалните сделки показва, че купувачите разчитат на възможност за преговори по цената.
- Икономическа несигурност: Инфлацията, разходите по кредити и геополитическата ситуация карат много купувачи да решат да изчакат с покупката, надявайки се на корекции в цените.
Изводи за пазара
- Столицата остава специфична: Варшава, въпреки че е най-големият пазар в страната, не винаги отразява ситуацията в другите градове.
- Липса на гаранция за спад на цените: Настоящите данни не предполагат, че разликата между транзакционните и офертните цени е знак за понижения. Напротив, в миналото такива разлики са били свързани с последващи повишения на цените.
- Стратегия за купувачите: Купувачите трябва да са наясно, че настоящите условия благоприятстват преговори, но прекаленото очакване за спадове може да се окаже неоправдано.
Разлики между транзакционни и офертни цени
Разликата между транзакционните и офертните цени може да бъде важен индикатор за бъдещи промени в цените на жилищата.
Всяка точка върху графиката отговаря на ситуацията през едно тримесечие и показва връзката между разликата в цените и динамиката на транзакционните цени през следващата година.
Ключови наблюдения
-
По-големи разлики – по-големи покачвания на цените
Данните показват, че колкото по-голяма е била разликата между транзакционните и офертните цени през дадено тримесечие (в сравнение с историческата норма), толкова по-вероятни са били повишенията на транзакционните цени през следващата година. -
По-малки разлики – по-малки покачвания на цените
В ситуации, когато разликата в цените е била малка, динамиката на растежа на транзакционните цени обикновено е била по-ниска.
Пазарен механизъм
Продавачите често увеличаваха офертните цени, когато очакваха, че продажбата няма да бъде проблем.
- Психологически ефект: По-високите офертни цени задават референтна точка за купувачите, които могат да бъдат склонни да приемат по-високи транзакционни цени.
- Стратегия на продавачите: Повишаването на офертната цена обикновено повишава и крайното транзакционно плащане, въпреки че разликата между тях остава.
Какво означава това за Варшава?
Във Варшава разликата между транзакционните и офертните цени на вторичния пазар е най-голяма от години, което може да предполага:
- Потенциал за допълнителни покачвания на транзакционните цени. Ако историята е показател, големите ценови разлики спрямо историческата норма обикновено предвещават допълнителни покачвания през следващата година.
- Преговори: Купувачите могат да използват настоящата ситуация за преговори, но възможностите за значителни намаления са ограничени.
Перспективи за други градове
В останалите градове, където ценовите разлики са по-близки до историческите норми, ситуацията изглежда по-стабилна:
- По-малки разминавания – по-малък риск от резки ценови промени.
- Преходно намаляване на търсенето: Отслабването на търсенето е временно, а плановете за покупка на жилища остават на по-високо ниво в сравнение с предходните години.
Ключови фактори, влияещи върху решенията на купувачите
-
Несигурност относно програмите за подкрепа
Много купувачи се въздържат от вземане на решение, очаквайки информация за потенциални държавни програми, подпомагащи закупуването на жилища. -
Лихвени проценти
Решенията на RPP относно намаляването на лихвените проценти ще бъдат от ключово значение за кредитоспособността на домакинствата и нивото на търсене на жилища.
Изводи
- Варшава: Купувачите трябва да са подготвени за възможно по-нататъшно покачване на транзакционните цени, особено при запазване на големи ценови разлики.
- Други градове: По-стабилните ценови разлики не предвещават значителни понижения, но отслабването на търсенето може да предостави по-големи възможности за преговори.
- Времеви фактор: Плановете за покупка на жилища в рамките на 12 месеца подсказват, че настоящият „режим на изчакване“ сред купувачите може бързо да се промени, когато изчезне несигурността относно държавната политика и лихвените проценти.