Наемането на апартамент е свързано с определени права и задължения както за наемателя, така и за собственика.
Един от ключовите аспекти на тази връзка е уважението към личния живот на наемателя, който с подписването на договора става лице, имащо право на изключително ползване на жилището.
Струва си да се подчертае, че наетото жилище става негово защитено от закона място за живеене, а собственикът няма право да влиза в апартамента без негово съгласие.
Влизане на собственика в наетия апартамент без съгласието на наемателя
Правата на собственика по отношение достъпа до жилището, което е било наето, са строго определени в законодателството.
Съгласно чл. 10 от Закона за защита правата на наемателите, собственикът може да влезе в апартамента без съгласието на наемателя само в изключителни ситуации, свързани с авария, причиняваща щета или заплашваща нейното възникване.
Задължение на наемателя при авария
При възникване на авария, която представлява заплаха за имуществото, здравето или живота, наемателят е длъжен да незабавно предостави достъп до жилището с цел отстраняване на повредата. Ако обаче обитателят:
- отсъства,
- отказва да допусне собственика,
собственикът има право да влезе в жилището, но единствено в присъствието на полиция, общинска охрана или пожарна служба.
Действия при отсъствие на обитателя
В случай че собственикът получи достъп до жилището при отсъствие на обитателя или пълнолетно лице, живеещо в апартамента, той е длъжен:
- да обезпечи жилището и намиращите се в него вещи,
- да състави подробен протокол за извършените действия,
- да се погрижи за опазването на имуществото до пристигането на обитателя.
Примери за аварийни ситуации
Cред случаите, които дават право на собственика да влезе без съгласието на наемателя, са например:
- изтичане на газ,
- наводняване на апартамента,
- пожар,
- други аварии, заплашващи имуществото, живота или здравето на обитателите.
Какво при други ситуации?
В никакви други случаи собственикът не може да влиза в апартамента без съгласието на наемателя. Такова действие, предприето противозаконно, се счита за нарушение на домашния мир(чл. 193 от Наказателния кодекс) и подлежи на наказателна отговорност.
Cобственикът в такава ситуация може да бъде привлечен към правна отговорност.
Отговорност при нарушение на закона
Aко собственикът влезе в апартамента без законово основание, той може да бъде наказан за нарушаване домашния мир, а наемателят има право да докладва инцидента в полицията.
Nаката за това престъпление може да включва глоба,ограничаване свобода или дорилишаване от свобода до една година.
Правилата за достъп на собственика до имота имат за цел защита на личния живот на наемателя и осигуряване на безопасност в извънредни ситуации.
Собственикът трябва да действа с уважение към тези правила, за да избегне конфликти и правни последици.
Кога наемателят е задължен да предостави достъп до жилището?
Наемодателят, съгласно разпоредбите, има право да посети наетия имот, но само при определени ситуации и след предварително уговорен час с наемателя. Наемателят е длъжен да позволи такива посещения, ако целта им е:
- провеждане на периодичен технически преглед на имота,
- спешен технически преглед при особено основателни случаи,
- установяване обхвата на необходимите ремонтни дейности и тяхното изпълнение,
- изпълнение от страна на собственика на задължения, които трябваше да бъдат изпълнени от наемателя, но по различни причини не са били изпълнени.
Условие за предварително съгласуване на посещението
Такъв вид посещения трябва да бъдат предварително уговорени между страните. Собственикът трябва да уведоми обитателя за необходимостта от посещение с подходящо предизвестие и да се договори за удобен час.
Наемателят няма задължението да допуска собственика при непредупредено посещение.
Ситуациите, в които собственикът внезапно почуква на вратата, позовавайки се на необходимостта от преглед, са несъвместими с правилата за сътрудничество и могат да се считат за нарушение на правото на личен живот на обитателя.
Обхват на задължението за предоставяне на достъп до жилището
Задължението за предоставяне на достъп до имота не означава, че собственикът има право свободно да влиза в жилището. Посещението може да се осъществи единствено с уговорени технически или ремонтни цели и трябва да бъде ограничено до необходимите действия.
Кога наемателят може да откаже?
Наемателят има право да откаже предоставянето на достъп до жилището в ситуации, които не са свързани с технически преглед, наложителни ремонти или други основателни причини, посочени в договора за наем или законовите разпоредби.
Собственикът не може да изисква съгласие за влизане в имота при други обстоятелства, като непредупредено посещение с цел контрол или разговор.
Добри практики
Ранното уточняване на часа за посещение позволява избягване на конфликти и осигурява комфорт и за двете страни.
Собственикът има възможност да изпълни своите задължения, а наемателят може да подготви имота и да осигури присъствието си по време на посещението.
Tози начин на действие изгражда взаимно доверие и улеснява сътрудничеството между страните.
Собственикът създава проблеми
Собственикът на жилището има право да влезе в наетия имот само при определени ситуации: с разрешение на наемателя или в случай на авария, която изисква спешна намеса.
След приключване на посещението собственикът е длъжен незабавно да напусне имота по искане на наемателя.
Ако собственикът отказва да напусне жилището след извършване на преглед или ремонт, той извършва престъпление – нарушаване на домашния мир съгласно чл. 193 от Наказателния кодекс.
В такъв случай наемателят има право да повика полиция и да съобщи за нарушаване на своите права.
Подобна ситуация възниква, когато собственикът:
- влиза в жилището без съгласието на обитателя,
- откаже да го напусне въпреки изричното искане на наемателя.
В такива обстоятелства собственикът нарушава закона от самото начало, което може да доведе до наказателни последици, включително:
- глоба,
- ограничаване на свобода,
- лишаване от свобода до една година.
Как да постъпите в такава ситуация?
- Изискване към собственика да напусне жилището: Наемателят трябва ясно да информира собственика за задължението му да напусне имота.
- Документиране на ситуацията: Препоръчително е да се съберат доказателства, напр. запис от разговор, снимки или свидетелски показания, които могат да бъдат полезни при подаване на сигнал към органите на реда.
- Повикване на полицията: Ако собственикът не напуска жилището въпреки искането, наемателят трябва да уведоми полицията, позовавайки се на нарушение на домашния мир.
Kой може да бъде извършител?
Извършител на това престъпление може да бъде всяко лице, което нарушава правото на неприкосновеност и недосегаемост на жилището.
Това се отнася не само за лица, които влизат в имота неправомерно, но и за тези, които са влезли законно, но отказват да напуснат жилището въпреки изричното искане от страна на упълномощения обитател.
Особено това важи и за собственика на жилището. Въпреки правото му на собственост, отдаващият под наем не може да нарушава домашния мир на наемателя, тъй като отдаденият под наем имот става място за живеене на обитателя и е защитен от наказателното право.
Права на наемателя
Наемателят по силата на подписания договор за наем, придобива правото да ползва имота и свързаните с това права, включителнозащита срещу нарушаване неприкосновеността му. Собственикът:
- не може да влиза в имота по всяко време по свое усмотрение,
- трябва да получи съгласието на обитателя за посещение,
- може да влезе без разрешение само при аварийни случаи, посочени вчл. 10 от Закона за защита правата на обитателите(например заливане с вода, изтичане газ).
Има ли право наемателят да смени ключалките в жилището?
Наемателят, загрижен за защитата правото си върху неприкосновеността си в жилището, има възможност да предприеме действия, които ще попречат собственику неправомерно да влиза в имота. Едно от тези действия е смяна ключалките входната врата.
Правото на наемателя на защита на личния живот
Наеманото жилище става място за живеене на наемателя, който по силата на закона има гарантирана защита на личния си живот.
Смяната на ключалките е съобразена с разпоредбите, стига да не нарушава договорa за наем (например клаузи, изискващи съгласие от собственика за промени в имота).
Наемателят може да направи такива промени, за да се предпази от неправомерен достъп, особено ако собственикът го безпокои с неочаквани посещения или други действия.
Кога собственикът може да влезе в жилището въпреки смяната на ключалките?
Не се счита за нарушение на домашния мир, ако:
- собственикът действа в рамките на изключителни ситуации, определени в чл. 10 от Закона за защита правата на наемателите (например авария, изискваща незабавна намеса),
- влизането в имота се извършва съгласно закона, например по съдебна заповед или с полицията при претърсване.
Какво трябва да се направи при смяна на ключалките?
- Уведомяване на собственика: Въпреки че правото на защита на жилището принадлежи на наемателя, е препоръчително да уведоми собственика за извършената смяна на ключалките, за да се избегнат недоразумения.
- Съхранение на оригиналните ключалки: При прекратяване на договора за наем, наемателят трябва да възстанови първоначалното състояние на вратата, ако такова задължение произтича от договора или споразумение със собственика.
Значението на смяната на ключалките за защитата правата на наемателя
Смяната на ключалките представлява ефективен начин за предпазване от неправомерни посещения от страна на собственика.
Това действие е законно, при условие че не нарушава допълнителни клаузи в договорa за наем.
Tова действие обаче не освобождава наемателя от задълженията по договора, като например осигуряване достъп до собственика в определени и основателни случаи.