Какво се случва, ако след подписването на нотариалния акт преводът не бъде извършен? Ще остана ли „на сухо“ – без имот и без средства? Решението на тази ситуация е възможно, но сложно и продължително.
Затова е необходимо да се предпазите правилно от такъв проблем!
Не всеки трябва да разбира от законови разпоредби и не всеки може да предвиди трудни ситуации. Въпреки това, при продажба на имот – съкровеното имущество на живота, си струва да отделите малко време за това.
В противен случай можете да попаднете в сериозни неприятности! Проследявайки интернет форуми, лесно може да се срещнат такива въпроси:
Помощ! Продадох апартамент, подписах нотариалния акт при нотариус, купувачът трябваше в рамките на 3 дни да преведе сумата по моята сметка. Изминаха 5 дни, превод няма, а купувачът не вдига телефона!
Валиден ли е нотариалният акт в тази ситуация или не? Какво трябва да направя? Как да си върна парите или имота?
Отговорът не е прост и зависи от това дали продавачът на имота се е подсигурил за такава ситуация.
Първо парите или нотариалният акт?
Най-просто би било, ако съществуваше възможност за безопасна продажба на имот, тоест прехвърляне на собствеността при условие за извършване на плащане.
Това би означавало, че прехвърлянето на собствеността не настъпва в момента на подписване на нотариалния акт, а в момента на получаване на плащането. За съжаление в българското право това не е така.
Как да осигурим безопасността на сделката по продажба на имот?
Финансовата и правната сигурност са ключови въпроси при продажбата на имот. По-долу са представени пет популярни и проверени метода за осигуряване на безопасното протичане на такава сделка.
1. Налични пари при нотариуса
Купувачът може да предаде уговорената сума в брой директно по време на подписването на нотариалния акт. Нотариусът, изпълняващ ролята на свидетел по сделката, повишава нейната достоверност.
Предимства:
- Прост и незабавен начин за разплащане.
- Купувачът и продавачът не трябва да използват банкови преводи.
Недостатъци:
- Bремето от броене на пари по време на напрегната среща може да бъде времеемко и проблематично.
- Iснува риск от притежание на фалшиви банкноти.
- Pисковането на големи суми след сделката носи риск от кражба.
- Mогат да възникнат бъдещи ограничения при използването на налични пари при сделки с висока стойност.
2. Kлауза в нотариалния акт – „Трите седмици“
Addition of a clause submitting to enforcement under art. 777 §1 points 4 or 5 of the Civil Procedure Code is an effective way to secure payment.
If payment is not made, the seller can apply to the court for an enforcement clause to be granted, which allows for quick commencement of enforcement by a bailiff.
- A formal and legal protection of the seller’s interests.
- Theoretical possibility of quickly recovering money or property in case of non-payment.
- Липса на незабавни пари в брой в деня на подписване на нотариалния акт.
- Изпълнителната процедура изисква време и ангажираност на адвокат.
3. Нотариален депозит
Нотариусът може да приеме пари от купувача като депозит. Средствата се съхраняват в специална депозитна сметка и се изплащат на продавача след изпълнение на определени условия, например след подписване на нотариалния акт или прехвърляне на собствеността върху имота.
Нашата агенция за недвижими имоти се занимава и с транзакции в чужбина. В много страни плащането за имот под формата на нотариален депозит е обичайна практика и от нашия опит считаме, че това е най-сигурният модел за плащане при покупка на недвижим имот.
Предимства:
- Най-високо ниво на сигурност – парите са защитени при нотариуса.
- Възможност за гъвкаво определяне на условията за предаване на средствата.
Недостатъци:
- Депозитът е свързан с допълнителни нотариални разходи.
- Купувачът може да не желае да поеме този разход.
Други четоха също: Нотариус, нотариален акт, нотариални разходи
4. Превод при нотариуса
Разплащането чрез банков превод по време на подписването на нотариалния акт е удобен и все по-популярен метод.
Купувачът извършва превода в присъствието на нотариуса, а средствата постъпват по сметката на продавача още същия ден, ако двете страни имат сметки в една и съща банка.
Предимства:
- Средствата постъпват директно по сметката на продавача, елиминирайки риска, свързан с парите в брой.
- Преводът може да бъде незабавен, ако банките обслужват бързи плащания.
Недостатъци:
- Възможни забавяния при превода между различни банки.
- Iзисква предварително съгласуване с банката и откриване на подходящи сметки.
Покупка на апартамент с кредит
Tова не е форма, която се използва за обезпечаване на нашата сделка. Въпреки това кредитните сделки са доста разпространени.
Tе осигуряват значителна защита, но често са свързани с по-малък контрол.
Предимства:
- Bанката изплаща средствата едва след потвърждаване на сделката – изплащането става въз основа на нотариалния акт и потвърждение за изпълнение на кредитните условия.
- Aвансово обещание за изплащане – банката издава обещание, което удостоверява, че средствата ще бъдат изплатени, което дава увереност на продавача в получаването на плащането.
- Cредствата се превеждат директно по сметката на продавача, което елиминира риска от предаване на пари в брой.
Недостатъци:
- Условия за изплащане на кредита – банката може да изисква от кредитополучателя изпълнение на допълнителни условия, например предоставяне на удостоверения или вписване на ипотека в имотния регистър, което може да забави изплащането на средствата.
- Проблеми с кредитополучателя – ако купувачът не изпълни кредитните условия, сделката може да бъде спряна, което влияе върху графика на продавача.
- Липса на влияние на продавача върху действията на банката – продавачът трябва да разчита на навременността и решенията на банката, което може да бъде стресиращо при всякакви забавяния.
А какво се случва, ако действително сме били измамени след продажбата на имота?
Остава съдебният път. От чл. 491 от Гражданския кодекс ясно следва, че в ситуация, когато купувачът закъснява с плащането, продавачът може да му определи подходящ допълнителен срок за плащане.
След безуспешното изтичане на определения срок може да се откаже от договора, но това не води до прехвърляне на собствеността. Купувачът може да откаже и тогава делото се решава от съда, което, както е известно, е продължителен процес.
Ако някоя от страните по сделката умишлено иска да измами другата страна, все още съществуват няколко правни пропуска, които позволяват това. Това се отнася както за продавачи, така и за купувачи, отдаващи под наем и наематели.
Често такива действия вече се преследват с оглед разпоредбите на Наказателния кодекс. За съжаление евентуалните наказания, включително лишаване от свобода, не гарантират бързото възстановяване на материалните ценности за пострадалата страна.
Възползвайте се от помощта на агент по недвижими имоти – тогава измамникът трябва да измами повече хора
Използването на услугите на агенция за недвижими имоти определено повишава сигурността в този аспект, макар че трябва откровено да се признае, че обезпечаването на сделката според Наказателния кодекс е извън компетенциите на посредника по недвижими имоти.
Въпреки това измамата едновременно и на една от страните, и на агенцията за недвижими имоти е значително по-малко изгодна за измамника.
Сделките с участието на опитен посредник по недвижими имоти определено отблъскват нечестните участници в пазара – те предпочитат да продават и купуват директно – без агенция за недвижими имоти, без ненужни допълнителни странични свидетели, разчитайки на незнанието на другата страна по сделката.
Най-много проблеми, включително измами свързани с операции на пазара за недвижими имоти възникват при директни сделки, където една от страните не е опитна. Това важи както за отдаване под наем, така и за продажба.
В огромното мнозинство тези действия са планирани и тук няма място за случайност или лош късмет. Моля помнете, че в България най-често купувачът избира нотариуса и заплаща неговите услуги.
Ако има опасения относно сигурността при преминаването през цялата сделка, предлагам да използвате услугите на агент по недвижими имоти най-добре препоръчан.
<п дори ако не през цялата сделка то поне през част от нея – включително придружаване по време на нотариалния акт или самото плащане.
Да измамиш едновременно собственика и опитния агент по недвижими имоти е много трудно, а ако това все пак се случи по вина на посредника, той е защитен от застраховка Гражданска отговорност, която покрива евентуални материални щети, произтичащи от това.
Много важно е да изберете такъв агент по недвижими имоти, който ще работи само за нас и това да бъде записано в договора.
Случват ли се измами при покупко-продажба на недвижими имоти?
Да, но без притеснения. Това не е често явление, но пострадалите се срамуват да говорят открито за това. Малцина изнасят случаите сами. Едва когато измамените са повече, случаите стигат до медиите.
Определено по-често и по-лесно е да бъде измамен купувачът, отколкото продавачът, и всъщност цялата подготовка се извършва още преди посещението при нотариуса – там се извършват само формалности, за които нито нотариусът, нито купувачът са наясно.
Това все още е сравнително нов метод, затова съветваме неопитните да бъдат особено внимателни, особено при пазарни възможности!
20 Responses
Трябва да се внимава, защото служителят в банката може да е в сговор с кредитополучателя. Кредитът уж е одобрен, посещение при нотариус, а после няма превод. Правителството трябва да приеме закон, който ДА ИЗЦЯЛО защити честния продавач.
Ситуацията би могла да се подобри чрез законната възможност за въвеждане в нотариалния договор на клауза за сигурност, например, че забавянето на плащането извън срока, определен в договора, анулира договора, спира всички промени в имотния регистър, а данъкът върху превода на имущество и таксите, събрани от нотариуса, се губят. Поздрави.
У Нас само апартаментът е продаден, нотариалният акт е изготвен, ипотеката е вписана, а банката до момента не е превела парите.. Човек остава без пари и без апартамент, защото банката има време за всичко.. Не препоръчвам услугите на PEKAO S.A.
Здравейте! Реши ли се въпросът?
У нас е същата ситуация. Банката, отпускаща кредита, е PEKAO SA. Пари няма.
при настоящото правно състояние единственото обезпечение за продавача е: 1. Незабавен превод при нотариалния акт, 2. плащане в брой при акта 3. нотариален депозит
това не решава проблема, ще преведеш парите, а продавачът няма да подпише?
PKO, известно с пренебрежението и изнудването към тези, които трябва да платят. Защото в Полша, страната на честните измамници, продавачът трябва да чака години за плащане и да има хиляди за корумпирани адвокати и съдилища, които се правят на луди, за да не свършат нищо, а още по-малко когато трябва да разгледат нетипичен случай, защото не за това получават по няколко десетки хиляди месечно като награда за живота си.
При покупка на кредит купувачът може: – Да представи фалшиво удостоверение от банката за одобрение на кредита – Имайки одобрение от банката, да не подпише кредитния договор и да не плати В двата случая купувачът става нов собственик и може да продаде имота
Здравейте. Може ли агенция за недвижими имоти да измами продавача? В моя случай те договаряха цена с 20 000 по-ниска, а купувачите не знаеха за преговорите.
По-скоро няма шанс. Агенцията за недвижими имоти не е страна и ако цената не отговаря, няма нужда да се пристъпва към нотариалния акт (освен ако изключително не е имало пълномощно за подписване на нотариалния акт от името на някоя от страните). Въпреки това, това са доста специфични преговори, когато една от страните не е наясно с тях.
Бюрото не може да заблуди. В Полша продажбата, а по-скоро прехвърлянето на собствеността, се извършва в присъствието на нотариус, където се срещат двете страни. Ако предварително уговорената цена не е била приета от страните, няма нужда от подписване на такъв акт. В същото време странни са преговорите, за които купувачът не знае.
В моя случай беше така: подписах нотариалния акт, пари не видях. 120000, жената, която купи апартамента, вместо да ми ги даде, ги даде на представител на фирмата посредник в търговията с недвижими имоти😣! Как да се захвана с това?
Всичко зависи от това какво е записано в договора за покупко-продажба. Най-вероятно там е предвидена такава ситуация. Трябва само да се уверите дали наистина го е предала на посредника.
нотариален акт подписан на 14.11.2023. Според него парите трябва да бъдат преведени до 30.11.2023. имаше 3 транша, два за погасяване на нашите ипотечни кредити за този апартамент, а останалата част по сметката на продавача. Два транша бяха извършени, третият липсва. Забавянето вече е 5 седмици. Какво да правя в такава ситуация? Трябва ли да отида в съда и при съдебния изпълнител? Имам ли право на иск за лихви за забавяне? Особено като става въпрос за Bank Pekao SA
Г-жо Анито. А какво е записано в нотариалния акт в случай на такава ситуация? P.S. Моля, проверете дали в нотариалния акт няма печатна грешка в номера на банкова сметка на продавача.
Към коя институция да се обърна, ако подозирам, че банката измамва и директорката е позната на лицето, на което искам да продам къщата?
Ако подозрението се основава на интуиция, може да е трудно да се предприеме нещо, но ако има някакви тревожни доказателства, може да се подаде сигнал до KNF с молба за по-нататъшни действия. Ако добър агент недвижими имоти ръководи тази сделка и банката е наясно с това, малко вероятно е да се случи нещо лошо. Това е много силен свидетел в случай на съдебни дела и не си струва да се рискува.
Как да постъпите, ако след подписването на нотариалния акт банката не изплати средствата по сключения кредит от купувачите на имота.
Това е болен закон, който не гарантира сигурността при нотариални сделки и актът е валиден дори когато няма внесена сума, като трябва съдебно да се отстояват правата. Трябва да има клауза, която да гласи, че при липса на внасяне по сметката след определен срок актът е невалиден и всички такси се анулират, може да остане само нотариалната такса, защото все пак той е свършил работата си. Но това все пак е по-добре от борбата с бавните съдилища и изгубените нерви и здраве.