Как да учредим ипотечна книга?

Правилата за създаване и водене на имотните регистри се уреждат от Закона от 6 юли 1982 г. за имотните регистри и ипотеката.

За тези, които нямат проблем с преминаването и разбирането на 128-те членове, каня ви да прочетете изходния текст, а за всички останали, които желаят изчерпателна информация, но поднесена накратко, каня ви към четенето.

Имотните регистри се създават и водят от Районните съдилища.

Имотните регистри са официални регистри, водени от районните съдилища, които документират правното състояние на недвижимите имоти. Основната им цел е да осигурят прозрачност и сигурност в правния оборот на недвижимите имоти.

Презумпция за съответствие с действителността

Основното предположение на имотните регистри е презумпцията, че правата, вписани в регистъра, съответстват на действителното правно състояние.

Благодарение на това тези вписвания имат обвързващ характер, което позволява на трети лица, например купувачи на недвижим имот, да извършват правни действия с пълно доверие в съдържанието на регистъра.

Гаранция за публична достоверност на имотните регистри

Ключов защитен механизъм е гаранцията за публична достоверност на имотните регистри, определена в чл. 5 от Закона за имотните регистри и ипотеката.

Това означава, че при разминаване между състоянието, разкрито в регистъра, и действителното правно състояние, правото, вписано в имотния регистър, защитава лицето, което е действало в доверие към неговото съдържание.

Пример: Ако недвижимият имот е придобит от лице в добронамерена вяра въз основа на състоянието, разкрито в регистъра, това придобиване е правно валидно дори ако по-късно се установи, че действителният собственик не е фигурирал в имотния регистър.

Публичност на имотните регистри

Имотните регистри са публични, което означава, че всяко лице има право да провери тяхното съдържание. Не може да се позовава на незнание относно вписвания или бележки в регистъра, което подчертава значението на стриктната проверка на правния статус на недвижимия имот преди сключване на сделка.

Компютъризация на имотните регистри

От 2003 г. беше въведен процес по компютъризация на имотните регистри, благодарение на който достъпът до тяхното съдържание е значително по-лесен. В момента с притежаването на номер на имотен регистър може лесно да се провери неговото съдържание онлайн чрез системата за Електронни Имотни Регистри.

Това решение позволява бързо проследяване на историята на недвижимия имот и проверка на вписванията относно ипотека, сервитути или права на собственика.

Значението на имотните регистри в практиката

Имотните регистри играят ключова роля при сделки с недвижими имоти като осигуряват:

• Правна сигурност – защита на купувача, действащ добросъвестно.
• Прозрачност – всеки може да провери правния статус на имота, което намалява риска от укриване на съществени информации.
• Лесен достъп – цифровите имотни регистри позволяват бързо получаване на необходимите данни, което ускорява процесите по покупка и кредитиране.

Поради това имотните регистри са незаменим инструмент в търговията с недвижими имоти, който подпомага както купувачите, така и продавачите при осъществяване на сигурни сделки.

Имотните регистри се водят за следните недвижими имоти:

Имотните регистри са ключов правен инструмент, който осигурява прозрачност и сигурност в търговията с недвижими имоти.

Водят се за определени видове недвижими имоти, а тяхното откриване позволява еднозначно определяне на собственика, правния статус и тежестите върху дадения имот.

За кои недвижими имоти се водят имотни регистри?

1. Поземлени имоти – включват части от земната повърхност, които представляват отделен обект на собственост.
2. Сгради – ако специални разпоредби ги признават за отделна собственост от земята, например сгради върху земя, предоставена за постоянно ползване.
3. Обекти – отделени апартаменти или други помещения, които представляват самостоятелен обект на собственост.

Кой може да открие имотен регистър:

Правото да се открие имотен регистър принадлежи на:

• sобственикa на недвижимия имот,
• лицето, притежаващо кооперативно право на собственост върху обект,
• лицето, което има ограничено вещно право върху недвижимия имот (например ипотека),
• кредиторът, ако неговото право трябва да бъде вписано в регистъра,
• държавна организационна единица, която има право на постоянно ползване върху недвижимия имот.

Защо е важно откриването на имотен регистър?

Имотният регистър:

• • Разсейва съмненията относно собственика – категорично посочва кой е законният собственик на имота.
  • Информира за правния статус на имота – разкрива всички тежести, например ипотеки, сервитути или ограничения в ползването.
  • Осигурява правна сигурност – защитава собственика и потенциалните купувачи от непредвидени правни усложнения.
  • Необходима е при ипотечен кредит – банките изискват ипотечната книга като обезпечение за кредита, което прави нейното учредяване задължително условие при финансиране на покупката на имот с кредит.

Самата процедура по учредяване на ипотечна книга започва с подаване на заявление заедно с необходимите документи във вещото отделение на Районния съд, компетентен по местонахождението на имота.

Формулярите за заявления за учредяване на ипотечна книга са достъпни в съдилищата и на уебсайта на Министерството на правосъдието.

Ако решим да учредим ипотечната книга в електронен вид, трябва да попълним електронния документ, достъпен на сайта на Министерството на правосъдието.

Учредяване на ипотечна книга за имот

Процесът по учредяване на ипотечна книга се основава на подаване на заявление KW-ZAL в компетентния районен съд, във вещото отделение.

Този формуляр трябва да съдържа подробна информация за имота и неговия собственик, както и данни за евентуални ограничения, свързани с имота.

Елементи на заявлението KW-ZAL

1. Определяне на имота

   • Точно описание на имота, включително неговия адрес и местоположение.
   • Площ на имота (например в квадратни метри).
   • Начин на ползване на имота (например строителен, земеделски, жилищен).

2. Посочване на упълномощените лица

   • Имена, фамилии (или наименования в случай на юридически лица) и адреси на всички лица, в чиято полза трябва да бъде вписано правото на собственост.

3. Основание за собствеността

   • Посочване на документа, който е основание за учредяване на ипотечната книга, например:
     • нотариален акт, удостоверяващ покупката на имота,
     • административно решение за предоставяне на правото на собственост,
     • съдебно решение, например постановление за установяване на наследство.

4. Информация за тежести или ограничения

   • Cписък с ограничени вещни права, обременяващи имота, като:
     • ипотека,
     • сервитути (например право на преминаване през имота),
     • dоживотно ползване.
   • Dекларация от заявителя, че не му е известно съществуването на такива тежести, ако няма данни за тяхното наличие.

Процедура за подаване на заявлението

1. Попълване на формуляра KW-ZAL

   • Mожете да изтеглите формуляра от районния съд или от уебсайта на Министерството на правосъдието.

2. Приложение към заявлението

   < li >Документи в зависимост от имота – (примерен списък по-долу) < li > < p >< strong >Подаване на заявлението < ul > < li >Заявлението трябва да бъде подадено в отделението по ипотечни книги към съда по местонахождение на имота. < li > < p >< strong >Съдебна такса < ul > < li >За учредяване на ипотечна книга се събира такса, чийто размер се определя от закона за съдебните разноски по граждански дела.

   < strong >Значение на заявлението KW-ZAL

   Точното попълване и подаване на заявлението KW-ZAL е ключово, тъй като ипотечната книга отразява правното състояние на имота.< p >Учредяването й осигурява правна сигурност за собственика и позволява извършването на допълнителни действия свързани с имота, като продажба, обременяване с ипотека или прехвърляне по наследство.< h2 >Документи необходими за учредяване на ипотечна книга

   При подаване на заявление за учредяване на ипотечна книга (формуляр KW-ZAL) е необходимо да се приложат подходящи документи, които удостоверяват правото на собственост и точно определят имота.< p >Документите трябва да бъдат предоставени в оригинал или във вид заверени преписи, съгласно изискванията на закона.

   Задължителни приложения към заявлението

   1. Документ, удостоверяващ правото на собственост
      Той трябва да удостоверява както правото на настоящия собственик, така и на лицето, от което собственикът е придобил имота. Примери:

      • нотариален акт,
      • съдебно решение за установяване на наследство,
      • решение за придобивна давност,
      • акт за собственост върху земя,
      • договор за прехвърляне на селскостопанско стопанство, съставен пред кмет или секретар на община.

   2. Извлечение от регистъра на земите
      Този документ трябва да съдържа обозначение на имота в съответствие с кадастралната карта и регистъра на сградите.

   3. Извадка от кадастралната карта
      Извадката трябва да определя местоположението на имота, неговата площ и начин на ползване.

   4. Номер на комплект документи (ако е воден за имота)
      Заявлението трябва да съдържа посочване на номера на комплекта документи, воден по-рано за имота.

   Как и къде да получите извлечение от регистъра на земите и извадка от кадастралната карта?

   Извлечението от регистъра на земите и извадката от картата могат да бъдат поръчани в Областния център за геодезическа и картографска документация (PODGiK), съответстващ на мястото на имота.

   • Цена на документите:

     • Издаването на извлечение и извадка в печатен вид в момента струва 150 PLN.

   • Време за изчакване:

     • Изготвянето на документацията от PODGiK може да отнеме от няколко дни до 2 седмици.

   • Zадължителна клауза:

     • Документите трябва да съдържат запис:
       „Tози документ е предназначен за вписване в ипотечната книга„.
     < li > < p >< strong >Срок на валидност на документите: < ul > < li > Извлеченията от регистъра на земите и извадките от картата са валиднитри месецаот датата им на издаване от PODGiK. < h4 >< strong >Допълнителни изисквания към документите < ul > < li > < p >< strong >Форма на документите: < ul > < li > Те трябва да бъдат подадени в оригинал или заверени копия от институциите, които ги издават (например съдилища, административни органи, нотариуси). < li > < p >< strong >Клауза за окончателност: < ul > < li > Съдебните решения и административните актове, приложени към заявлението, трябва да бъдат снабдени с клауза за окончателност, която потвърждава тяхната крайност.

     

     Cъздаване на ипотечна книга – Такси

     Cъздаването на ипотечна книга и извършването на вписвания в нея са свързани с такси, чиито размер е регламентиран в нормативните актове.

     Dолу са представени подробни разходи, свързани с различни действия относно ипотечните книги.

     Такси за откриване на имотен регистър и вписвания

     1. Откриване на имотен регистър: 100 PLN
        Такса за откриване на нов имотен регистър.

     2. Вписване на право на собственост или право на пожизнено ползване: 200 PLN
        Отнася се за вписване на правото на собственост върху недвижим имот или правото на пожизнено ползване в имотния регистър.

     3. Вписване на ипотека в регистъра: 200 PLN
        Такса за вписване на ипотека в полза на кредитора.

     4. Данък върху вписването на ипотека: 19 PLN
        Независима от съдебната такса държавна такса, която трябва да се заплати при вписване на ипотеката.

     5. Вписване, свързано с наследяване, завещание, разделяне на наследство или прекратяване на съсобственост: 150 PLN
        Отнася се за вписвания, свързани с придобиване на право на собственост, право на пожизнено ползване или кооперативно право на собственост върху жилище вследствие наследяване, завещателно разпореждане, разделяне на наследство или прекратяване на съсобственост.

     6. Вписване, свързано с разделяне на общо имущество между съпрузите: 150 PLN
        Отнася се за вписвания, касаещи право на собственост, право на пожизнено ползване или кооперативно право на собственост върху жилище, придобито вследствие разделяне на имуществото след прекратяване на брачната имуществена общност.

     Процедура по уведомяване за откриване на имотен регистър

     След откриването на имотния регистър:

     • • Заявителят, както и всички участници в съдебното производство, се уведомяват за извършеното откриване на регистъра.
       • Органът, водещ кадастъра и регистъра за земи и сгради, например окръжната администрация или общинската служба, също получава уведомление за откриването на имотния регистър.

     Откриване на имотен регистър чрез нотариус

     Kато възлагаме откриването на имотния регистър на нотариус, ние поверяваме всички формалности по подготовката и подаването на заявлението KW-ZAL в съда.

     Нотариусът изготвя заявлението въз основа на предоставените от нас документи и проверява тяхното съответствие с правните изисквания.

     Tози вид услуга е свързана с допълнителни разходи, определени в наредбата на Министъра на правосъдието относно максималните ставки за нотариални такси.

     Кога нотариусът подава заявление за откриване на имотен регистър?

     1. Прехвърляне на собственост върху недвижим имот без имотен регистър
        При продажба, дарение или друг договор, касаещ недвижим имот, който все още няма имотен регистър, заявлението за неговото откриване се подава от страните в нотариалния акт и след това се предава от нотариуса на съда.

     2. Отделяне на недвижим имот
        Ако имотният регистър трябва да бъде открит в резултат на отделяне на част от недвижимия имот, нотариусът изготвя съответното заявление и го прилага към документацията, съдържаща акта за прехвърляне на собствеността.

     3. Продажба на кооперативно право на собственост върху жилище
        При продажба на кооперативно право на собственост върху жилище няма задължение за откриване на имотен регистър. Ако обаче купувачът изисква откриването му (например при покупка с ипотечен кредит), нотариусът може да подаде съответното заявление като част от договора за продажба.

     Предимства от използването на услугите на нотариус

     • Комплексна подкрепа: Нотариусът се занимава с всички формалности – от проверка на документите до подаване на заявлението в съда.
     • Премахване на грешки: Нотариусът гарантира правилното попълване на заявлението и пълнотата на документацията, което минимизира риска от отхвърляне на заявлението от съда.
     • Интеграция с други нотариални действия: Откриването на имотен регистър може да бъде част от договора за прехвърляне на собствеността, което улеснява целия процес.

     Разходи, свързани с помощта на нотариус

     Разходите за нотариални услуги са по-високи в сравнение със самостоятелното подаване на заявление, тъй като освен съдебните такси трябва да се заплати и възнаграждението на нотариуса.

     Максималните ставки се определят със заповед на Министъра на правосъдието и размерът им зависи от стойността на недвижимия имот и сложността на действията.

     Откриването ли засилва правото на собственост?

     Самото откриване на имотен регистър не засилва правото на собственост. Правото на собственост съществува независимо от регистрацията, но нейното откриване повишава правната сигурност и прозрачността относно правния статус на недвижимия имот, което е важно при сделки или кандидатстване за ипотечен кредит.

     Ако целта е „засилването право“ върху кооперативното право на собственост върху жилище, трябва да се обърнете към кооперацията за прехвърляне собствеността върху жилището, а след извършване на тази процедура откриването на имотен регистър става задължително.