Труден орех за чупене – продаваме апартамент на чужденци
Взехме решение да продадем нашето „М“, не беше лесно, но животът често ни поднася промени и понякога е по-добре да се пуснем по течението.
Прочетохме десетки страници от сферата на недвижимите имоти, разговаряхме с познати, срещнахме се с няколко агенти от агенции за недвижими имоти, изградихме си солидна основа, за да започнем да действаме. Подготвихме апартамента си колкото можахме най-добре, направихме няколко снимки и показахме на тях най-интересното. Публикувахме обявата си в няколко от най-популярните портали
и чакахме. Седмиците минаваха, а желаещи почти нямаше. И тук винаги трябва да ни светне лампичка, че може би не сме направили всичко както трябва. Като мантра ще ви повтарям, че добрият агент е като съкровище винаги, когато планираме да променим правния статус на нашия имот – това е така, защото още в самото начало добра агенция ще ни предложи набор от инструменти и услуги, които ще ускорят продажбата и също така ще имат положително въздействие върху крайната стойност на нашия апартамент. Започвайки с оценката, представянето на няколко направления за действие чрез хоум стейджинг и професионална фотосесия и завършвайки с експортиране на нашето предложение в десетки ако не и стотици браншови портали. Такъв обхват на дейност не е постижим за човек, който се сблъсква с продажба за първи път.
Така че ако се доверим на специалисти от бранша, можем да сме сигурни, че цената на нашия апартамент ще бъде атрактивна, имотът ще бъде представен много изгодно, а на нас остава само една разходка до нотариуса за подписване на договора за продажба и радостта от търсенето на новото „М“.
Но това е след малко… Защото ако все пак продаваме сами, може да ни сполети изненада, която в настоящата ситуация на пазара на недвижими имоти вече не би трябвало да учудва.
А именно… идва този ден, тази очаквана среща… и на презентацията на нашия апартамент се появяват чужденци. Веднага в главата ни изникват милион въпроси „дали изобщо могат да купуват имоти в Полша?“, „колко формалности ще има?“, „сигурно ще има проблеми при финализиране“ и т.н. Хващаме се за най-добрата мисъл „сигурно няма да им хареса и проблемът решен“…, за съжаление нашето „М“ много им харесва и искат да го купят. Приемайки, че по време на презентацията не сме имали сериозни езикови проблеми за комуникация, цената е приета и следователно сега ние трябва да вземем решение – продаваме ли или чакаме някой друг.
Трябва да се обмислят всички плюсове и минуси. Трябва също да знаем, че нашите заинтересовани купувачи имат много повече работа
с уреждането на необходимите документи, от наша страна това ще бъде стандартна процедура, но ако ни бърза времето, трябва много сериозно да се замислим, тъй като продажбата може да отнеме дори няколко месеца. И тук отново бих рискувал да кажа, че помощта на човек, който ежедневно се занимава с търговия с недвижими имоти и свободно се ориентира в действащите закони, може да се окаже голямо улеснение още в самото начало. Така че какво можем да очакваме и какво можем да изискваме…?
Продажба на апартамент на чужденец в светлината на законодателството
Първо трябва да знаем, че правилата доста стриктно регулират търговията с недвижими имоти, ако една от страните е чужденец. Най-важното – от каква националност е нашият чужденец – това е важна информация, тъй като ни дава първа представа колко време могат да ни отнемат формалностите при продажбата. Поради европейското законодателство гражданите на държави членки, както и на няколко други европейски страни имат улеснен път за закупуване на недвижим имот. По-различна е ситуацията, ако става дума за лице без гражданство на някоя от страните членки на ЕС, например гражданин на Украйна, Турция или Русия. Такива лица по принцип трябва да получат разрешение за покупка на недвижим имот от Министъра на вътрешните работи и администрацията, но и тук има вратичка. Нека преминем към конкретиката…
Важно е дали продаваме застроен земеделски имот (популярно наричан къща) или жилищен апартамент, защото правилата разграничават покупката на апартамент от покупката на къща или земя. Чужденецът, който притежава в Полша виза, разрешение за временен престой, разрешение за постоянен престой или Карта на поляка не се нуждае от никакво конкретно удостоверение или разрешение, което му позволява да закупи апартамент или гараж. Добре е да знаем, че за самостоятелността на жилището и неговото предназначение за жилищни цели решава съответният староста чрез издаване на подходящо удостоверение.
Улеснение при възможността чужденци да закупуват недвижими имоти
По-различна е ситуацията ако продаваме къща; в този случай само лицето което:
- живее в Полша поне 5 години след издаване на разрешението за постоянен или временен престой или
- е в брачен съюз с гражданин на Република Полша и живее в Полша поне две години и придобитият имот ще бъде част от общото имущество на съпрузите,
може да закупи имота без разрешение от съответния министър; във всеки друг случай то ще бъде необходимо.
Ако се окаже, че нашите заинтересовани купувачи вече имат разрешение, обърнете внимание на датата на издаването му, тъй като издаденото разрешение е валидно две години. Може също да се случи чужденецът да ни представи промеса – това е обещание за издаване на разрешение за покупка на всякакъв имот, издадено от съответния министър. Промесата е валидна една година от датата на издаването ѝ.
В противен случай въпросът се усложнява малко, тъй като процедурата по издаване на разрешения отнема минимум от 2 до 4 месеца и може да се случи чужденецът да получи отказ за покупка на имота. Ако обаче се съгласим да изчакаме, нека не ни учудва, че ще бъдем помолени за:
- правна документация на имота:
- извлечение от ипотечната книга,
- извлечение от регистъра на земите и скица от кадастралната карта,
- списък с промени в земите,
- извлечение от местния устройствен план или удостоверение за неговото отсъствие,
- нашето заявление за желание за продажба на имота,
- съставяне на предварителен договор (тъй като негово копие трябва да бъде приложено към молбата за издаване на разрешението).
Приемайки, че успеем да преминем през първоначалните трудности със събирането на документи, разрешения и евентуални проблеми при комуникацията, самата покупка на имота се извършва по общоприетите правила. Когато разполагаме с необходимия комплект документи, се отправяме към нотариус за финализиране на сделката.
Обичайно нотариалните действия се извършват на полски език, но законодателството допуска ситуации, при които нотариусите могат да ги направят допълнително и на чужд език. Такива ограничения важат особено за действията, за които е необходима форма на нотариален акт, тоест както в нашия случай – продажбата на имот. По време на четенето на такъв акт присъства заклет преводач, който превежда съдържанието му в реално време за чужденеца. Следователно трябва да сме подготвени за възможни допълнителни разходи при съставянето на окончателния договор.
Продажбата на имот винаги е свързана с редица формалности, които трябва да бъдат изпълнени, за да бъде сделката сключена в съответствие с действащото законодателство.
Какво става ако бъдещият собственик на нашия апартамент се окаже чужденец и ние решим да извършим такава сделка? Определено трябва да проявим търпение и време,
както и да сме готови за възможността договорът в някакъв момент да не бъде осъществен без вина от страна на някоя от страните. Разумното решение в такава ситуация е доверието към специалисти
в областта на недвижимите имоти, които притежават знания в тази сфера и вече са провели няколко сделки по продажба на имоти с чужденци; освен това те могат във всеки етап да помогнат и двете страни да се чувстват сигурни и комфортно.