Може ли да се продаде дял от недвижим имот?
Продажбата на дял от недвижим имот е все по-често използван инструмент в ситуации, когато съвместното управление на имота става непрактично, конфликтно или икономически нецелесъобразно.
Такъв тип сделки носят със себе си конкретни правни, данъчни и организационни последици.
При извършване на такава продажба е важно да се действа осъзнато, за да се изпълнят не само формалните задължения, но и да се минимизира правният риск.
80% от продажбите на дялове в недвижими имоти са резултат от:
a) разводи или раздели, протичащи в изключително конфликтна атмосфера. Особено това се отнася до допълнителни имоти (например ваканционен парцел, към който двойката вече няма силни емоции, но има гняв от страна на едната страна).
В такива случаи много често по-малко борбената страна се освобождава от дяла си, за да започне нов етап от живота си с чиста карта.
b) наследства, особено когато има повече от двама наследници. Понякога, когато след дядото в наследствения дял участва много голямо семейство и всеки член получава около 10% дял, в такива ситуации често липсва единомислие.
Случват се ситуации, при които един от съдружниците живее в апартамента и това не пречи на другия, но след време се оказва, че този живущ не е плащал таксите към кооперацията.
Ако се окаже, че формално няма пари по сметката му, дългът с лихвите може изцяло да премине върху другия съдружник, който не е бил в апартамента вече 10 години.
Дялово съвместно владение – определение и приложение
Дяловото съвместно владение означава, че даден недвижим имот не принадлежи изключително на едно лице, а на няколко съдружници, като всеки разполага с определена част от цялото.
Този дял представлява абстрактен процент собственост – например 1/3 или 1/5 – без физическо отделяне на конкретна част от имота. Съдружниците притежават равноправни права за ползване на целия имот пропорционално на своите дялове, освен ако не решат друго.
Тоест притежавайки 1/3 дял в тристайния апартамент нямаме конкретна стая като наш дял, а 1/3 (все още неотделена) част от всяко помещение.
На практика често възникват спорове относно начина на ползване на имота, обхвата на ремонтите или управлението му. Различията в очакванията за бъдещето на имуществото (например някои искат да продадат, други да запазят) водят до застой. В такива ситуации продажбата на дял става реален инструмент за излизане от съвместната собственост.
Необходимо ли е съгласието на съдружниците?
Съгласно действащото гражданско право (чл. 198 от Гражданския кодекс), всеки съдружник има право свободно да разполага със своя дял – включително и да го продава. Това обаче важи само за дяловото съвместно владение.
В случай например на общност между съпрузи продажбата на дял без съгласието на другия съпруг е невъзможна.
Продажът на дял не изисква уведомяване или получаване на писмено съгласие от другите съсобственици. На практика, ако между съдружниците има т.нар. „лоши отношения“, дори е по-добре да не се информира, че дялът се продава на друго лице.
Дялове и право на предварителна покупка
Правото на предварителна покупка е едно от ограниченията в свободата за продажба на дял в недвижим имот. Въпреки че според разпоредбите на Гражданския кодекс съсобственик може да прехвърли своя дял без съгласието на останалите, в определени ситуации прехвърлянето може да зависи от предварително предлагане на този дял на лице, което има право на предварителна покупка.
Неспазването на тези правила води до риск от нищожност на сделката или нейното успешно оспорване.
Какво представлява правото на предварителна покупка?
Правото на предварителна покупка е правото на определено лице да придобие недвижим имот (или негов дял) при условия, идентични с офертата, направена от друг купувач.
Това не означава задължение за продажба на дяла, а необходимостта да се даде възможност на упълномощеното лице да упражни предимството си при придобиването.
Кога се прилага правото на предварителна покупка?
Правото на предварителна покупка може да произтича от:
-
законодателни разпоредби – законно право на предварителна покупка,
-
договор – сключен между съсобствениците или други лица,
-
запис в имотния регистър – например ограничено вещно право.
Законно право на предварителна покупка
При продажба на дял в недвижим имот правото на предварителна покупка може да принадлежи:
-
на съсобственик – при продажба на дял в земеделски имот (чл. 3, ал. 1 от Закона за оформяне устройството на земеделските земи),
-
на общината – ако имотът е обхванат от местен устройствен план или се намира в зона за обновление (съгласно Закона за управление на недвижимите имоти),
-
на държавата или Държавните гори – при продажба на дялове в горски имоти.
- KOWR – при някои земеделски парцели
Правото на предварителна покупка не принадлежи на съсобствениците при продажба на дял в жилищен или търговски имот, освен ако не произтича от сключен договор.
Договорно право на предварителна покупка
Страните могат да учредят право на предварителна покупка чрез договор – най-често във форма на нотариален акт. Такъв запис може да касае конкретен съсобственик или трето лице.
Ако това право е вписано в раздел III от имотния регистър, пропускането му при продажбата прави сделката уязвима към успешно искане от страна на носителя на правото.
Как протича продажбата на дял в недвижим имот?
Сделката изисква подготовка на документация, сключване на нотариален акт и данъчно уреждане. Всеки от етапите е свързан с определени формални изисквания и разходи.
1. Подготовка на документи
За да се пристъпи към продажба на дял, са необходими:
-
актуален извлечение от имотния регистър
-
документ, удостоверяващ придобиването на дяла
2. Изготвяне на нотариален акт
Продажбата на дял трябва да бъде формализирана чрез нотариален акт – договор, изготвен и подписан пред нотариус. Нотариусът проверява правното състояние на имота, изготвя съдържанието на договора и подава заявление за актуализация на вписването в имотния регистър.
Добре е в съдържанието на акта да бъдат включени точни клаузи относно обхвата на продавания дял, срока за предаване на дяла за ползване и евентуалните задължения на купувача спрямо останалите съсобственици.
Премахване на съсобствеността
В ситуации, когато продажбата на дял се оказва проблематична – например поради липса на заинтересовани купувачи или нестабилно правно състояние – е добре да се обмисли премахването на съсобствеността.
Тази процедура води до уредба на имуществените отношения и определяне на един собственик или разделяне на имота.
Кога е добре да се премахне съсобствеността?
-
липса на съгласие между съсобствениците относно начина на ползване на имота,
-
невъзможност за физическо разделяне – например малка площ, липса на достъп до път,
-
един от собствениците не желае да продължава съвместното владение и не участва в разходите за поддръжка.
Начини за премахване на съсобствеността
-
договор между съсобствениците – възможен когато всички са съгласни относно разделянето на имуществото; нотариусът изготвя акт за премахване на съсобствеността, който служи като основание за актуализацията в имотния регистър,
-
съдебно производство – при липса на споразумение всеки от съсобствениците може да подаде искане до съда за премахване на съсобствеността; съдът може:
-
да присъди цялото имущество на един собственик с задължение за изплащане към останалите,
-
да нареди продажба чрез търг и разпределение на получените средства между съсобствениците.
-
Съдът може също така да назначи експерт, който да оцени стойността на имота и предложи варианти за разделяне, което допълнително удължава и оскъпява целия процес.
Разходи при продажба на дялове
По-долу е представено обобщение на разходите, свързани с продажбата на дял в имот с цена 10 000 PLN. Предполага се стандартна сделка, извършена чрез нотариален акт.
Нотариална такса: ~381 PLN
Данък върху превода на имущество (PCC): 200 PLN
Вписване в имотния регистър: 200 PLN
Общо: ~781 PLN
Допълнителни разходи (по избор)
Извлечение от имотния регистър в електронен формат: 20 PLN
Нотариално пълномощно (ако е необходимо): 17 PLN + ДДС = ~20,91 PLN
Как да се освободите от дял в недвижим имот
Ако притежавате дялове в недвижими имоти и имате проблем или опасения, че могат да възникнат затруднения, постарайте се на всяка цена да се разберете с другия съдружник и например да изкупите неговата част – това е най-изгодно финансово.
Ако ситуацията изглежда безизходна, само предизвиква стрес, караници и евентуално постоянни разходи или риск от финансови загуби, понякога за спокойствието си си струва да се освободите от такива дялове.
На пазара има хора с наличен капитал, време и познания по право. Понякога чуждо лице може да се разбере с досегашния съсобственик и заедно да продадат имота.
Но понякога е точно обратното – проблемът с един съдружник преминава към другия и продължава с години. Затова покупката на дялове често е лотария и те се продават на пазара за частична пазарна стойност.
В такива случаи е добре да се свържете с агенция за недвижими имоти. Възможно е агенцията да има в базата си контакти на лица, заинтересовани от закупуване на дялове.