Как да продадете апартамент с кредит на купувач, който също е с кредит, и да купите нов

Как да продадем апартамент с ипотечен кредит? Практическо ръководство стъпка по стъпка

Продажбата на апартамент, обременен с ипотечен кредит, изисква внимание и спазване на формалните процедури, за да протече сделката в съответствие със закона и очакванията на двете страни.

Въпреки че ипотеката, като ограничено вещно право, представлява обезпечение на вземането на банката, тя не изключва възможността за продажба на имота.

Ключово е разбирането как тя влияе върху процеса на продажба.

Какво е ипотека?

Ипотеката е форма на обезпечение на интересите на кредитора, най-често банка, която е отпуснала ипотечния кредит. Основната ѝ цел е защита срещу риска от неспособност за погасяване от страна на кредитополучателя.

Информацията за обременяване с ипотека се вписва в имотния регистър, което осигурява прозрачност за потенциалните купувачи.

Ипотеката отпада с момента на пълното погасяване на кредита, което обикновено се случва:

• преди продажбата, ако продавачът разполага с достатъчни средства за погасяването ѝ,
• по време на сделката, когато част от средствата от купувача се използват за погасяване на задължението.

Собственикът на имота, въпреки вписването на ипотеката, запазва правото си да го продава, отдава под наем или дарява.

Въпреки това всяко от тези действия изисква изпълнение на определени процедури и вземане предвид ролята на кредитора в процеса.

Стъпка по стъпка: продажба на апартамент с ипотечен кредит

Информация в обявата за продажба

При подготовката на обявата за продажба на апартамента трябва да се осигури пълна прозрачност, което повишава доверието у потенциалните купувачи и ускорява процеса по сделката.

На етапа на обявата няма нужда да се информира за наличието на ипотека. По време на по-напреднал разговор може да се спомене това и ако бъде зададен директен въпрос, не бива да се крие.

Все пак трябва да се обясни, че в този момент това практически не променя нищо (ако стойността на задължението не надвишава актуалната цена на имота).

Тази информация помага да се избегнат недоразумения и елиминира ситуации, при които заинтересуван купувач отказва сделката след откриване вписването в имотния регистър, което не е трябвало да съществува.

Ако продажбата се извършва чрез агенция за недвижими имоти, трябва да се информира посредникът за всички подробности свързани с ипотеката. Това не е недостатък или петно върху нас или имота. Абсолютно нормална пазарна ситуация.

Професионалистът ще помогне правилно да се води сделката, което значително улеснява изпълнението на формалностите.

Удостоверение от банката

Следващата ключова стъпка е получаването на удостоверение от банката, която е отпуснала ипотечния кредит.

Този документ ще ни бъде необходим при нотариалните действия, но вече в този момент е добре да знаем какво е текущото задължение, с какъв бюджет ще разполагаме при новите покупки и какъв е предвиденият срок за изготвяне на удостоверението.

Документът трябва да съдържа:

• текущата сума на задължението,
• лихвите, начислявани до момента на планираното погасяване,
• обещание за заличаване на ипотеката след уреждане на задължението.

Обещанието представлява писмено задължение на банката да премахне вписването на ипотеката в имотния регистър, което е необходимо за финализиране на продажбата. Важно е обаче да се има предвид, че обещанието има ограничена валидност – обикновено 30 дни.

Затова е от съществено значение да се планира целият процес на продажба така, че да се вмести в определения срок. При необходимост може да се поиска от банката удължаване на обещанието, макар че това е свързано с допълнителни формалности.

Точното планиране и информиране на заинтересованите страни за подробностите около задължението ускорява протичането на сделката и минимизира риска от формални проблеми.

Търсене на нов имот

Ако продаваме единствения си имот и планираме продажбата/покупката да бъде извършена последователно, то на този етап трябва вече да започнем търсенето на нов имот, за да знаем какво в момента е налично на пазара и какви финансови възможности ще имаме.

Ако се намери купувач за нашия имот, когато се стигне до предварителен договор (който се препоръчва при смяна на имот по последователен начин), трябва да имаме някакъв приблизителен план за новия имот.

Предварителен договор

Предварителният договор е ключов етап от сделката по продажба на жилище, особено ако покупката ще бъде финансирана с кредит от банка, който защитава интересите и на двете страни и определя ясни правила за по-нататъшните действия.

Най-доброто решение е изготвянето на договор във форма на нотариален акт, което му придава по-голяма правна сила и позволява предявяване на искове при неизпълнение от страна на една от страните.

В договора трябва да бъдат включени:

1. Детайли относно сделката:

   • личните данни на страните (продавач и купувач),
   • точно описание на имота,
   • цената за продажба.

2. График за плащанията:

   • сумата предназначена за погасяване на ипотечния кредит, която ще бъде преведена директно по банковата сметка,
   • останалата сума, която продавачът ще получи,
   • срокове за извършване на преводите.

3. Размерът на капарото:

   • определената сума като гаранция за финализиране на сделката,
   • правила за връщане на капарото при отказ от покупка.

Предварителният договор трябва също така да определя срок за сключване на окончателния договор (нотариален акт за продажба) и условията, които трябва да бъдат изпълнени преди този срок, например погасяване на задължението, или получаване на съгласие от банката за заличаване на ипотеката.

Tук е добре да оставим известен резерв. Защото както продавачът, така и купувачът ще бъдат частично зависими от банките.

Kредитът на купувача

Aко купувачът възнамерява да финансира покупката чрез ипотечен кредит, процесът по продажбата може да се удължи с няколко седмици. Bанкaтa нa купувача, изисква време за:

• анализ на кредитоспособността,
• проверка на имота,
• подготовка на решение за отпускане на кредита и неговото формално одобрение.

Продавачът трябва да е подготвен, че финализирането на сделката ще се случи едва след изплащането на средствата от банката на купувача.

Това ще позволи да се избегне натиск от гледна точка на времето и евентуални недоразумения. Въпреки това, не може да продължава безкрайно и трябва ясно да се очертаят съзнателни срокове за пристъпване към окончателния договор.

Нотариален акт за продажба

Финализирането на продажбата на апартамент се извършва чрез подписване на нотариален акт, който е официално потвърждение за промяната на собственика на имота.

Нотариалният акт не е само правно задължение, но и документ, който защитава интересите и на двете страни.

По време на подписването на акта:

• Продавачът предава всички документи, необходими за продажбата, включително удостоверение за задължения към банката и обещание за заличаване на ипотеката.
• Не забравяйте, че удостоверението за задължения трябва да е валидно към датата на нотариалния акт.
• Нотариусът прочита съдържанието на договора и проверява дали всички условия са изпълнени.
• Нотариусът подава промени в имотния регистър, което означава, че новият собственик се вписва в раздел II, а ипотеката – при предишно погасяване на кредита – може да бъде заличена от раздел IV.

Разплащане по сделката

При извършване на плащанията се обръща специално внимание на съответствието с установения график и сумите, посочени в договора. Процесът протича по следния начин:

1. Прехвърляне на средства:
   Купувачът извършва плащането съгласно договора, като прави преводи:

2. Погасяване на ипотечния кредит:
   Банката на купувача (ако сделката се финансира с кредит) превежда директно средствата за погасяване в банката на продавача. Обикновено това отнема няколко дни след подписването на нотариалния акт. След уреждане на задължението, банката на продавача издава удостоверение за погасяване на кредита.

3. Остатъчна сума:
   След погасяване на кредита останалите средства постъпват по директната сметка на продавача.

Удостоверение за погасяване на кредита

След извършване изцяло на погасяването по ипотечния кредит банката е длъжна да издаде удостоверение, потвърждаващо уреденото задължение.

Tози документ е ключов, тъй като служи като основа за последващи формални действия, включително заличаване на ипотеката от имотния регистър.

Удостоверението трябва да бъде получено лично или чрез пълномощник и след това предадено новия собственик като доказателство, че имотът е свободен от тежести.

Zаличаване na hipoteka

1. Заявление за заличаване на ипотека:
   Банката подготвя заявление, което се подава в съответния районен съд, водещ вещното право на имота.
2. Разглеждане на заявлението:
   Съдът анализира документите и, ако всичко е изрядно, извършва заличаване на ипотеката от раздел IV на вещното право.
3. Срок за изпълнение:
   Процесът по заличаване обикновено отнема няколко седмици, в зависимост от натовареността на съда.

Нотариусът или новият собственик на имота трябва да следят статуса на заявлението, за да се уверят, че заличаването е извършено.

Ако купувачът е придобил имота с подкрепата на ипотечен кредит, вместо предишната ипотека в раздел IV на вещното право ще се появи нов запис с актуалния кредит.

Но това вече не касае предишния собственик.

Закупуване на нов имот

След приключване на сделката и погасяване на задълженията, средствата от продажбата могат да бъдат използвани за закупуване на нов апартамент или къща.

Решението е добре да бъде предварено от подробен анализ на пазара на недвижими имоти и определяне на наличния бюджет.

Струва ли си да се погаси кредитът преди продажбата?

Възможното предсрочно погасяване на ипотечния кредит зависи от финансовото състояние на продавача и условията по кредитния договор. Но е прието, че това е изгодна процедура, ако човек може да си го позволи.

• Предимства на предсрочното погасяване:
  • Липса на необходимост да се информира купувачът за ипотечното обременяване.
  • Опрощена сделка без ангажиране на банката в процеса по продажба.
• Възможни недостатъци:
  • Възможни такси за предсрочно погасяване на кредита.
  • Риск от блокиране на големи средства в период, когато още не сте намерили нов купувач.

В повечето случаи е по-изгодно кредитът да бъде погасен с внесената сума от купувача, което елиминира необходимостта от използване на собствени спестявания и намалява риска от допълнителни разходи.

Продажбата на имот с кредит и закупуването на нов са т.нар. транзакция „на пресекулка“. Както много отделни сделки могат да се извършват самостоятелно, така при тази комбинирана сделка много полезен е агент по недвижими имоти и за двете операции.

При тези сделки могат да възникнат големи нерви, а понякога и драми, които струват скъпо.