Туризмът в Полша през последните 10 години преживя значително развитие. Като общество станахме все по-взискателни и осъзнати клиенти, които знаят, че отпуската и гарантираното време са ограничени. Не искаме да губим толкова ценно време за незадоволително прекарване. Спомням си, че преди няколко години ходех на ваканция в планината. Местото ми за настаняване беше една от стаите в къща за едно семейство, където живееха и домакините. Един етаж за домакините, друг за гостите. 4 стаи на етаж, една обща баня и кухня на ниво -1. Възможно беше? Възможно беше :). По същото време почти във всяко жилище имаше стационарен телефон в антрето, а мобилните телефони едва започваха да се правят по-малки от тухла. И тогава също можеше да се живее.
През последните години в някои части на Полша през сезона се наблюдаваше високо предлагане на туристи.
Точно тези закъснели, които искат да прекарат малко време на популярно място, бяха принудени да „вземат каквото има“ и евентуалните неудобства бяха компенсирани с щастието, че изобщо са успели да бъдат там. Всеки тренд някога се променя и браншът, който непрекъснато растеше, може също да отбележи спадове. И именно при такива спадове първи губят тези, които не са успели да се подготвят за промяната на тенденциите.
Струва си честно да оценим в какво състояние е нашият пансионат. Не го оценявайте само по броя на гостите, въпреки че това често е най-важното от гледна точка на туризма, но при покупка може да се окаже измамно.
По какви причини собственикът иска да продаде?
Този въпрос често си задават потенциалните купувачи. Тези въпроси не могат да бъдат избегнати. Най-често просто бизнесът не върви добре. И тук не винаги вината е в пансионата, а в човешки фактори, проблеми с персонала, по-труден период в живота, липса на ефективна реклама и т.н.
Друга причина може да бъде просто отегчение от тази работа. Продаваме готов бизнес с печалба и имаме идея какво ще направим с парите от продажбата на пансионата.
Още една причина може да бъде осъзнаването за необходимостта от модернизация и обновяване. Не всеки разбира от това. Не всеки умее и не всеки разполага със свободни средства за това. Затова понякога е по-безопасно да се предложи пансионатът за продажба и новият собственик да го управлява по начина, който му харесва най-много.
Още една причина е тази, че при семейните пансионати може да се окаже, че децата не искат да се занимават с това, а родителите вече нямат сили и предпочитат спокойна заслужена пенсия. В такава ситуация те също решават да предложат своя пансионат за продажба. Пансионерският туризъм в Полша се развива главно в малки градове или дори села, които след сезона могат да останат празни. Младите често мигрират към големите градове и така родителите остават сами с управлението на бизнеса.
Как да оценим сградата?
Тук наистина започват проблемите, тъй като в тази област може да е трудно да се намери най-простият и най-популярен сравнителен метод. Понякога няма на кого или на какво да се сравнява по смислен начин. Оценявайки по възстановителен метод, можем да определим ориентировъчна стойност на имота. Моля, имайте предвид, че такава калкулация не означава, че пазарът ще прояви интерес към закупуване на имота на тази цена. Защото фактът, че сме похарчили 500 000 BGN за ограда и парапети само защото сме искали те да бъдат ръчно ковани, не означава, че купувачът също има нужда от това. Друг фактор, полезен при оценката на къща за гости за продажба, е печалбата. Само внимание. Става въпрос за документирана печалба, а не такава записана в тетрадка. Имам често срещани случаи с декларации относно печалбата. Докато аз като доверчив човек и способен да калкулирам наеми мога да вярвам на определена информация, не мога да разчитам на тези данни при преговори с потенциален инвеститор. Ако обаче имаме документирани печалби от последните няколко години, можем въз основа на тях да калкулираме къщи за гости за продажба като продажба на бизнес, който генерира всяка година например 12% печалба.
Кога да започнете активна продажба?
Ако трябва да продадем, няма време за чакане и трябва да се заемем с продажбата. За инвеститора е най-добре да придобие къщата за гости в такъв момент, че да може да влезе с нея в сезона. Поддържането на празна къща за гости през няколко месеца мъртъв сезон често е ненужен разход. В зависимост от предвидените евентуални ремонтни дейности и потенциала на къщата за гости подготовката за такъв сезон може да започне съответно по-рано.
Къщите за гости не се продават по същия начин като апартаментите
В тази област в Полша много малко хора имат опит. Докато мнозина от нас са имали досег с продажбата или отдаването под наем на апартамент в личния живот, малцина са се занимавали с цели къщи за гости. В Полша също няма достатъчно силна хотелска група, която да извършва подобни дейности регулярно. Според мен трябва да се изключи подходът, който се използва при индивидуалната продажба на студио – да се направят снимки с най-новия смартфон, да се опише броят на леглата и стаите и да се публикува обява в портала olx с заглавие „изгодно, продавам къща за гости“ или „продавам красива къща за гости“. Разбира се, такива действия не изключват възможността някой да прояви интерес, но от моя опит такава продажба понякога е била малко изгодна за собствениците. Къщите за гости за продажба са въпреки всичко доста ограничена група недвижими имоти. Ако някой търси такова нещо, в рамките на няколко часа ще познае всички оферти в интернет. Ако не направим впечатление на този човек веднага, не очакваме след 3 месеца това впечатление да се появи. Най-често впечатление тогава прави само все по-ниската цена. Къщата за гости за продажба трябва да бъде представена по такъв начин, че хората, които обмислят такава покупка, да се влюбят в нея. Има група хора, уморени от работата в корпорациите на големите градове и често тези хора решават да съберат спестяванията си, да напуснат града и да се занимават с туризъм. Там е много важна емоцията, защото това е тяхната нова страст. Затова е толкова важно професионалното представяне на такава оферта и умелото достигане до потенциалните търсещи. Втората група потенциални купувачи са инвеститорите. За тях къщата за гости за продажба е без страст – само печалба. Първата калкулация в такъв случай е електронна таблица и анализ на печалбите. Тъй като те се ръководят главно от печалбата, ще искат да започнат с възможно най-евтиния покупка.
Струва ли си да възложим продажбата на къща за гости на агенция за недвижими имоти?
Струва си, но тук бих заложил повече на конкретен агент по недвижими имоти. Добър агент по недвижими имоти, подкрепен от ефективна агенция за недвижими имоти, може отлично да съчетае представянето на офертата с показването на имота. В наши дни бих обърнал внимание на многостранността на агента или цялата агенция по недвижими имоти. Ценното преживяване тук със сигурност са търговските или чуждестранните туристически имоти. Струва си също така да видим как агенцията по недвижими имоти представя офертите си в момента. Може би има собствен канал в YouTube? Или може би в Instagram? Струва ли си да възлагаме продажбата на къщи за гости едновременно на много агенции? Абсолютно не препоръчвам такива действия. Първо, никоя няма да даде 100% от себе си, защото ще предпочете да се занимава с имоти, които има ексклузивно право да продава; второ – може сериозно да навреди на къщата за гости. Когато 4 агенции я промотират онлайн едновременно, тя внезапно ще бъде видима навсякъде – което ще даде сигнал на купувачите, че вероятно има нещо нередно с нея, щом все още не е продадена. Всеки купувач на недвижим имот обича да вярва, че е придобил нещо изгодно и уникално. Именно това професионалните агенти по недвижими имоти се стремят да създадат.