Ексклузивен договор за изключителност срещу обикновен договор

В тази статия са събрани основните наблюдения и разлики в качеството, които гарантира изключителният посреднически договор в сравнение с обикновения посреднически договор.

Като агент недвижими имоти често се сблъсквам със ситуация, в която продавачът не може да реши кой договор да избере, защото от една страна иска имотът му да се продаде бързо и ефективно, а от друга страна не знае кой договор ще му го гарантира. След дълги размишления обаче избира открит договор, защото смята, че колкото повече хора се занимават с неговия имот, толкова по-голям е шансът за продажба. Ако първата агенция не продаде, ще го направи втората, а за всеки случай има и трета.

Знаете ли, че в нито една уважаваща себе си държава, където посредничеството е на високо ниво, няма изобщо такова нещо като открит договор? Там от самото начало до края с една оферта се занимава само един брокер на недвижими имоти. Защо? Таблицата по-долу ще ни помогне да отговорим на този въпрос.

Договор за посредничество на изключителна основа

Обикновен договор за посредничество

ВИСОКО КАЧЕСТВО НА ОФЕРТАТА

Клиентът купувач, както и продавачът, очаква от посредника добро и коректно обслужване. Агентът, работещ на изключителна основа, се ориентира към целите на продаващия клиент, определя неговите нужди и създава такава оферта, която по приятелски и лесен начин ще бъде представена на търсещото лице. Посредникът по недвижими имоти се грижи за създаването на положително първо впечатление както при изготвянето на офертата, така и по време на представянето на имота.

ДОГОВОР С 10 АГЕНЦИИ

Когато възлагате своята оферта за недвижим имот на грижата на 10 агенции по открит договор, може би се ръководите от мисълта „който първи – той печели“. По подобен начин действа агенция за недвижими имоти, работеща по открит договор. Да кажем, че тя е придобила 20 оферти и ако успее да продаде нещо от тях, това е добре, но ако не успее – ще продаде някоя друга. Излиза така, че вашата оферта вместо да получи добро обслужване и да бъде продадена, попада в кошницата с надпис „може би ще стане“.

ЯСНА ЛОКАЦИЯ

Преглеждайки офертата за недвижим имот в интернет портали или по време на разговор с агент в агенцията за недвижими имоти, търсещият желае да знае точната локация на имота и да види снимки отвън. Защо не иска да направи това само при самото представяне? Защото ритъмът на живота в днешно време е светкавично бърз и клиентът просто няма толкова свободно време да разглежда имоти, когато не е сигурен в точната локация.

ЛИПСА НА ЯСНА ЛОКАЦИЯ

Неизлагането на снимки на имота отвън от страна на агента, работещ по открит договор, води до това, че 1) търсещият клиент може да пропусне този имот и да се заинтересува от друга обява; 2) агентът действа от страх, че няма да получи комисионна за своя труд, защото ще бъде трудно да докаже, че именно чрез неговата обява клиентът е научил за дадената оферта. А както е известно, никой човек няма мотивация да действа без подходящо възнаграждение.

ПРЕГЛЕД НА СОБСТВЕНИКА В ПРОЦЕСА НА ПРОДАЖБА

Продавачът трябва да има достъп до истинския интерес към своя имот. Важен е постоянният и добър контакт с агента по недвижими имоти, който се занимава с тази оферта; получаването на редовна обратна връзка от посредника помага при вземането на важни решения като например промяна на цената или дори промяна в плана за действие, препоръчана от агента.

ЛИПСА НА ПРЕГЛЕД НА СОБСТВЕНИКА В ПРОЦЕСА НА ПРОДАЖБА

Практиката показва, че когато продавачът работи с няколко посредника по открит договор, ангажираността на агента е много по-слаба и не може да се поиска отчет. В същото време е трудно да се правят изводи при разминаваща се информация.

CЪТРУДНИЧЕСТВО МЕЖДУ ПОСРЕДНИЦИТЕ

Предоставянето на вашия имот на агент с изключителни права означава отваряне на всички възможни канали за достигане до потенциалните купувачи. Посредникът често сам инициира контактите, кани други агенти за сътрудничество като ясно определя разпределението на възнаграждението и разпространява офертата до всички агенции с потенциални клиенти. Именно изключителността гарантира на посредника, че никой друг няма да му вземе тази оферта. Що се отнася до привличането на клиент – агентът с изключителни права всъщност не прави разлика дали клиентът е частно лице или идва от друга агенция – най-често той не взема комисионна от страна на клиента.

КОНКУРЕНЦИЯ МЕЖДУ ПОСРЕДНИЦИТЕ

Повечето агенти работещи по открит договор дори не искат да опитат да установят контакт с друга агенция за недвижими имоти, защото искат сами да продават. По този начин те блокират достъпа както за себе си така и за продавача до повече купувачи. Освен това осъзнаването че продавачът е подписал открит договор с няколко агенции изобщо не мотивира агента към добра работа а дори го обезкуражава.

УНИКАЛНОСТ НА ОФЕРТАТА

Офертата поставена само в една агенция привлича вниманието на купувача. Определено много по-добре изглежда една оферта със значително повече кликове изпратени запитвания или направени обаждания отколкото 10 подобни оферти с един „лайк“ под всяка една. Освен това агентът много по-лесно контролира процеса по продажбата включително индивидуална реклама маркетинг обновяване актуалността финансиране промоцията.

ЛИПСА НА ИСТИНСКА ОФЕРТА

Агенцията която работи по обикновен договор има интерес само към продажбата какъвто и имот да е стига само да бъде продаден. Затова индивидуална реклама ефективни действия тук не са приложими. Когато се занимаваш едновременно с 30 имота трудно можеш сериозно да вложиш усилия в промоцията и маркетинга камо ли пък ефективната продажба.

ПЪЛЕН ОБХВАТ НА ПРОМОЦИЯТА

Професионален консултант притежаващ договор за изключителност може да гарантира промоция защото инвестира средства в реклама. Настоящият пазар принадлежи на купувача затова тази форма която отличава офертата сред останалите и скъсява времето до финализиране ще бъде успешна.

При икономическа криза пазарът още повече ще принадлежи на купувача

ЗАВИСИМОСТ ОТ КУПУВАЧА

Знаете ли че при работа с агенция която действа по открит договор купувач трябва да подпише договор и плати за оглед? Тъй като агенцията взима малка комисионна от продавача тя желае също така плащане от купувача. Ако купувачът не приеме тези условия диалог между него и посредника относно огледа няма дори да започне.

БЕЗОПАСНОСТ НА ТРАНЗАКЦИЯТА

Важен момент тук е задължителната гражданска отговорност която притежава посредник работещ ексклузивно.

ЛИПСА НА АНГАЖИРАНЕ

Агент работещ по открит договор има много имоти под грижата си примерно 10 което означава че вместо 100% усилия върху ефективната продажба един отдава 10% усилия върху поддържането в портфолиото си 10 обекта Често вашата оферта служи само като контраст при сравнение с други предложения без реално намерение тя да бъде ефективно продадена.

DNI OTWARTE

Aгенцията притежаваща ексклузивен договор често организира т.нар дни на отворени врати където кани всички желаещи и разказва за имота Освен частните клиенти поканени са други агенти които могат обслужват заинтересования клиент Този ефективен метод при открития договор липсва.

NIEUPORZĄDKOWANY CZAS ODWIEDZIN

< p >< span lang = "pl-PL" > Възникват недоразумения вследствие отменяне часове или уговаряне среща със друг агент в същия час или уговаряне в последния момент със заинтересован агент който има нужда от 15 минути преди следващия агент .< / span >< tr valign = "TOP" >< td width = "50%" > < h2 > AGENT NA „WYŁĄCZNOŚCI“ < p >< span lang = "pl-PL" > Това е напълно ангажиран професионалист готов във всеки момент да вдигне телефона и отговори на всички въпроси На всичкото отгоре ако някакви действия не са били успешни агентът ще предложи нов план който ще доведе до продажба Например нова стратегия или друг вид промотиране сред широк кръг купувачи .< / span >< td width = "50%" > < h3 > AGENT NA „OTWARTEJ“ < p >< span lang = "pl-PL" > Често се случва агент работещ по открит договор придобива имоти само за изпълнение седмичен план даден му от агенцията а не защото истински желае продажбата Този агент трябва например седмично да придобива 5 имота иначе остава без работа Затова понякога продавач вижда своя агент само веднъж (при подписване) след което посредник изчезва завинаги .< / span >

СПЕСТЯВАНЕ НА ВРЕМЕ

Посредникът събира цялата необходима информация за имота още при неговото придобиване и от този момент започва своята работа. Това води до огромно спестяване на време.

ПОВТАРЯНЕ НА ЕДНО И СЪЩО

Що се отнася до откритите договори, в този случай продавачът трябва да повтаря една и съща информация на много посредници, с които е подписал открит договор, и да се свързва с всеки от тях поотделно.

КОМПЕТЕНТНО НАПИСАНО ОБЯВЛЕНИЕ

Купувачът без колебание ще избере тази оферта, в която посредникът в съдържанието на обявата описва всички предимства на имота, добавя професионални снимки или дори видео, на които имотът е подготвен за продажба, посочва точната локация, показва добра цена и възнаграждението е за сметка на продавача. Такова обявление ще бъде подходящо откроено сред останалите. Подобна оферта може да гарантира само посредник, работещ на изключителен договор.

НЕКОМПЕТЕНТНО НАПИСАНО ОБЯВЛЕНИЕ

Подписването на 10 открити договора води до появата в интернет на 10 обяви за Вашия имот с различна информация за цена, площ, местоположение, година на строителство и т.н. Купувачът, разглеждайки тези обяви, няма да разбира коя информация е грешна и на коя трябва да вярва. Освен това ще си помисли, че нещо не е наред с Вашия имот, щом го продават няколко агенти и той все още е актуален и никой не го е купил.

ПОЛУЧАВАНЕ НА ВИСОКА ЦЕНА ЗА ИМОТА

Агентът, работещ на изключителен договор, се бори за транзакционната цена, защото от това зависи размерът на неговото възнаграждение. Може би не осъзнавате това, но подписването на договор за изключителност най-често води до постигане на по-висока цена за имота.

ПОЛУЧАВАНЕ НА ПО-НИСКА ЦЕНА ЗА СЪЩИЯ ИМОТ

Подписването на открит договор кара посредникът да иска да намали цената на имота по простата причина конкуренция с други посредници, с които също сте подписали открит договор. Изведнъж Вашият апартамент в друга агенция става конкуренция на Вашия апартамент.

Прегледа ли си таблиците? Прочете ли предимствата и недостатъците на договорите? Радвам се! А сега нека се върнем за малко към твоето (както и към моето) детство. Спомняш ли си времето, когато беше болен? Спомняш ли си как ти дадоха лекарства от лекаря? Спомняш ли си как точно този единствен лекар намери добро решение за подобряване на здравословното ти състояние и ефективна борба с вируса? Представи си сега, че се грижат за теб 10 лекари, всеки предлага своя диагноза, кара се помежду си и е толкова фокусиран да ти даде лекарството първи, че забравя най-важното – теб!

Ще бъде тъжно да гледаш как такъв хаос се случва с твоя имот. Но мога също така да си представя хубава оферта за твоя имот под грижата на агент по недвижими имоти, работещ ексклузивно, насочен към представяне на предимствата на имота, професионални снимки и видео презентации от специалисти, които ще покажат най-добрите страни на твоя имот. Прилагане на Home Staging, тоест професионално обзавеждане на имота според подходящ стил, индивидуална реклама и маркетинг включително MLS, което означава сътрудничество с други агенции за недвижими имоти, организиран и ефективен план за действие, който води до лесна и успешна продажба на твоя имот. Има още много други тайни, които с удоволствие ще споделя с теб. Мога да го направя за теб, мога да ти го предложа.

Автор:

Михал Сподимек

Михал Сподимек – агент по недвижими имоти, специализиран в инвестиции в страната и чужбина. От 2014 година ръководи бутиковата агенция за недвижими имоти GOESTE, известна с индивидуалния подход, ефективността и високите стандарти на обслужване. Автор на книгата: „Как да станеш и бъдеш успешен агент по недвижими имоти“. Михал помага на клиентите да реализират мечтите си за идеални имоти и ги подкрепя при инвестиции в страни като Испания, Кипър и Хърватия. Благодарение на своите знания и опит той е спечелил доверието на много клиенти, а също така е станал ценен обучител. Неговата мисия е да свързва хората с имотите, които най-добре отговарят на техните нужди и цели.

Сподели:

Ексклузивен договор за изключителност срещу обикновен договор

Съдържание