Какво представлява „due diligence на недвижими имоти“
Придобиването на недвижими имоти е широко признато като един от най-добрите и най-изгодни начини за инвестиране и разположение на наличен капитал. Въпреки това, трябва да се обърне внимание на няколко въпроса, които без съмнение влияят върху хода на този процес и постигането на поставените инвестиционни цели. Един от тези въпроси е due diligence.
Първо трябва да изясним какво всъщност представлява due diligence.
В буквален превод от английски този израз означава надлежна грижа.
На практика инструментът, наречен due diligence, се използва за извършване (най-често) на изчерпателен, многостранен анализ на търговското, финансовото, правното и данъчното състояние на едно предприятие. Целта на due diligence е подробна оценка на текущата ситуация и определяне на съществуващия и потенциалния риск, свързан с планираната капиталова сделка. За провеждането на duediligence обикновено се ангажират квалифицирани специалисти в тези области, обикновено одитори, оценители, юристи или лица, които с опита и знанията си могат да докажат, че вече са провеждали такива проверки и притежават необходимите компетенции, като например брокер на недвижими имоти.
Как тогава due diligence се отнася до недвижимите имоти?
Обхватът на due diligence зависи от спецификата на разглеждания въпрос. В момента има вече множество определени области, които включват например: финансов анализ, правен анализ, технически анализ или точно анализа на недвижими имоти. Така че due diligence на недвижими имоти не е нищо друго освен одит на имота. Задълбочен и подробен анализ на информацията относно правния статус на имота, неговото техническо състояние, становища и експертни оценки. Можем също така да кажем, че това е процесът по събиране на всякаква информация с цел идентифициране на риска, свързан с придобиването на имота, както и посочване на начини за минимизирането му. Обхватът на такова проучване може да варира според нуждите на възложителя и спецификата на притежавания имот, но определени области остават общи за всички извършвани анализи. Основната цел на този анализ е да се провери дали предоставената от продавача информация съответства с фактическото и правното състояние и дали купувачът ще може да реализира инвестицията според своите намерения.
Лично аз смятам, че при днешния толкова развит пазар за търговия с недвижими имоти трябва да се възползваме от помощта на хора, които ежедневно се занимават с тяхната търговия, притежават необходимите квалификации и знания за това и без проблем се ориентират в лабиринтите на действащото законодателство и разпоредби.
На какво да обърнем внимание при анализа на due diligence на недвижими имоти.
При извършване на проверка на правния статус на недвижим имот, първо и най-вече трябва да се направи подробен анализ на имотния регистър, което означава изследване на собственическите отношения върху имота и потвърждаване дали продавачът действително има право да сключи договор с купувача и ефективно да прехвърли правото на собственост. В имотния регистър също така се съдържа информация за евентуални тежести върху имота. Трябва да се има предвид, че купувачът на недвижим имот, обременен с ипотека, носи отговорност за задълженията, произтичащи от нея. В съответната част на всеки имотен регистър може да има и вписвания относно права или претенции на трети лица върху имота, произтичащи например от договор за наем. Съществено значение могат да имат и обстоятелствата около придобиването на имота от продавача – може да се окаже, че при продажба на незастроен имот, придобит предварително от продавача от Държавния фонд или от местните самоуправления, общината има законово право на първо отказване при покупка.
Правният статус на недвижимия имот се определя също въз основа на извлечения и планове от кадастралната карта, които позволяват да се установи дали съдържанието в имотния регистър съответства на фактическото състояние, разкрито в кадастралната документация. Особено внимание трябва да се обърне на записите в кадастралната карта относно вида земи, включени в конкретния имот. Ако става дума за земеделски земи, ще бъде необходимо получаването на решение за изключване на имота от земеделско производство. Също така може да е необходимо анализиране на други документи като решения относно разделяне на имоти или уведомления за промени в кадастралната карта. Особено внимание трябва да се обърне и на въпроса за осигуряване на надлежния достъп до публичен път.
Следващият интерес представляват планиращите условия, а именно дали за дадения имот е изготвен местен устройствен план.
Ако имотът не се намира в зона, обхваната от разпоредбите на действащия местен план за пространствено развитие, трябва да се анализира решението за определяне на условията за застрояване на съответния имот, ако такова е издадено. Трябва също да се има предвид, че не винаги е възможно да се получи ново решение за определяне на условията за застрояване. Ценен източник на информация са и записите в студиото за условията и посоките на пространственото развитие на общината, което въпреки че не е нормативен акт, служи като основа за разработване на местния план за пространствено развитие и в крайна сметка сигнализира бъдещите разпоредби относно планираното допустимо използване на имота. Планът за развитие определя дали имотът може да бъде предназначен за конкретна цел, например за производствени, търговски или жилищни обекти. Местният план за пространствено развитие може също така да налага допълнителни ограничения при реализирането на инвестиции, като линии на застрояване, показатели за интензивност на застрояването, правила и условия за разделяне или сливане на имоти.
Due diligence включва също група въпроси;
дали изследваният имот подлежи на разпоредбите относно опазването на околната среда, например по отношение на емисии на вредни вещества, складиране на отпадъци и др., или дали имотът не се намира в зона с защитен пейзаж. Струва си да се отбележи, че разпоредбите относно опазването на природата и околната среда са доста рестриктивни и могат да възпрепятстват извършването на определена дейност в рамките на дадения имот.
Due diligence при имоти включва също анализ на други документи, представени от продавача, като например договори за ползване на помещението от трети лица, договори за доставка на комунални услуги, договори, свързани с предоставянето на други услуги във връзка с имота, както и документи, свързани с текущи съдебни, административни и изпълнителни производства.
Обобщавайки, благодарение на анализа по due diligence е възможно да бъдат разкрити множество потенциални рискове за купувача. Притежаването на такава информация може да бъде силна карта при преговорите по условията на покупката.
Според мен, предвид мащаба на начинанието, каквото е инвестиране в недвижими имоти, ролята на одитите на недвижими имоти и своевременното разпознаване на потенциалните рискове ще се увеличава постоянно. Понякога изглеждащият като значителен разход за провеждане на правна проверка на имота може да донесе само ползи и да предпази всеки инвеститор от капаните, които го дебнат, а най-вече ще позволи реална оценка на рентабилността на инвестицията. Многократно съм чувал в разговори с хора, които от време на време имат досег с недвижими имоти, че е широко разпространено убеждението, че няма нищо сложно при продажбата/покупката на имот. За съжаление опитът показва, че когато се стигне до събиране и анализиране на документи, започват трудности. Още по-големи неясноти възникват при договори с девелопъри, където трябва да се запознаем с десетки страници договор, който често е написан по начин, който обикновеният човек не може да разбере. Проблемите започват, когато подпишем договора и след това започват да се появяват неясноти; често тогава въвеждането на каквито и да било промени вече просто е невъзможно. Затова си струва усилието да се проведе професионален due diligence на имота. Този сравнително малък разход в сравнение със сумата за покупка на имота може да ни предпази от евентуални изненади.