Договор за пожизнено издръжка на практика

Договорът за пожизнено издръжка е вид гражданско-правен договор, уреден в Гражданския кодекс в няколко статии.

Казано по възможно най-разбираем начин, това е договор, въз основа на който се прехвърля правото на собственост върху недвижим имот, но с уговорката, че лицето, което прехвърля правото на собственост върху имота, има право да остане в този имот до своята смърт.

Сключвайки договор за пожизнено издръжка, пожизненият издръжник (така се нарича лицето, което прехвърля правото на собственост по силата на договора за пожизнено издръжка) има право не само на ползване на жилището, но и на ползване на комуналните услуги и на грижи.

Другата страна по договора е задължена да осигури на пожизнения издръжник храна и облекло, както и всички необходими блага за ежедневното съществуване. Законодателят подробно е изброил всички точки, които трябва да изпълнява купувачът, включително организирането на погребението за своя сметка съобразно действащите местни обичаи.

Страните по договора могат също така свободно да определят обхвата на задълженията на купувача на имота, но при спазване на законовия минимум.

По същество договорът за пожизнено издръжка води до прехвърляне на собствеността и затова трябва да бъде сключен във форма на нотариален акт под заплаха от нищожност.

Прехвърлянето на собствеността върху недвижимия имот едновременно налага тежест върху имота с право на пожизнено издръжка. Договорът за пожизнено издръжка е задължителен, взаимноизгоден и срещу възнаграждение. Той съдържа елемент на случайност, тъй като продължителността на задълженията на купувача зависи от продължителността на живота на пожизнения издръжник.

Пожизненото издръжничество е лично имуществено право и следователно е непрехвърлимо и не подлежи на наследяване. То винаги прекратява с настъпването на смъртта на пожизнения издръжник. Съдържанието на договора за пожизнено издръжка се подготвя от нотариус, който по закон е длъжен да защити справедливите интереси и на двете страни по сделката.

Също така е добре да се погрижи нотариусът да подаде съответното заявление за вписване правото на пожизнено издръжка в трети отдел на поземлената книга, водена за съответния имот, тъй като това увеличава правната защита на пожизнения издръжник.

Добре е също да се отбележи, че пожизнен издръжник по договора за пожизнено издръжка може да бъде самият продавач или близко до него лице, чието бъдеще иска да осигури.

Договорът за пожизнено издръжка може да бъде за няколко лица

Правото на пожизнено издръжка може също така да бъде учредено в полза повече от едно лице, а при смъртта на едно от тези лица задължението към купувача се намалява съответно.

В определени ситуации законът предвижда също така, че по искане на една от страните съдът може да замени всички или някои от правата произтичащи от правото на пожизнено издръжка с пожизнена рента, която отговаря стойността на тези права.

Предмет на договора за доживотен издръжка може да бъде сграда или помещение, представляващи отделен от земята обект на собственост, самото участие в съвместна собственост върху недвижим имот или правото на вечен ползвател.

Договори за доживотен издръжка и кооперативно жилище

За съжаление не може да се сключи договор за доживотен издръжка върху кооперативното право на собственост върху помещение, дори ако за него се води имотен регистър.

В такава ситуация единственото решение е сключване на договор със съюза за прехвърляне на правото на собственост върху помещението, а след подаване на заявление до имотния съд и извършване на съответните вписвания, потвърждаващи правото на прехвърляне на собствеността, ще може да се сключи договор за доживотен издръжка.

Напоследък значително се увеличи интересът към договора за доживотен издръжка, особено сред възрастните хора, тъй като това е начин да си гарантират спокойна старост.

От друга страна договорът за доживотен издръжка все по-често се сключва като средство за защита срещу задължението за плащане на запазена част.

Договорът за доживотен издръжка не е същото като дарение

Ако собствеността върху недвижим имот бъде прехвърлена чрез договор за доживотен издръжка, това никога няма да доведе до възможност за предявяване на претенции за запазена част. Гражданският кодекс в частта си, посветена на наследствата, не позволява това при случай различен от дарение.

Доживотният издръжка обаче не е дарение. Когато имат избор между сключване на договор за дарение на недвижим имот или договор за доживотен издръжка, клиентите след запознаване с последиците от двата договора все по-често избират второто решение.

Една от основните причини е безпокойството относно евентуални спорове в семейството относно оставеното от тях имущество и желанието да се избегне въвличането на техните наследници в свързаните с това съдебни процеси.

В случай че наследниците заведат иск за изплащане на запазена част срещу купувача на недвижимия имот, той ще бъде отхвърлен от съда.

Изборът на договор за доживотен издръжка вместо дарение защитава купувача от изплащане към наследниците на доживотното лице.

Струва си тук да се посочат и други ползи за купувача, а именно, че той не е ограничен по никакъв начин в разпореждането с недвижимия имот. Следователно може да обременява имота с ограничени вещни права или дори да го продаде.

Положението на доживотното лице не се влошава, тъй като при продажба на имота, обременен с право на доживотна издръжка, купувачът по силата на закона носи лична отговорност за задълженията, обхванати от това право.

Недостатъци на договора за пожизнено издръжка – правни и данъчни аспекти

Договорът за пожизнено издръжка, въпреки че е популярен начин за осигуряване на жизнени потребности в замяна на прехвърляне на собствеността върху недвижим имот, също така е свързан с определени ограничения и рискове. Недостатъците, произтичащи от това решение, касаят както правни, така и данъчни въпроси.

По-долу са представени най-важните аспекти, които е добре да се вземат предвид преди сключването му.

1. Липса на възможност за налагане на забрана за прехвърляне на имота

Едно от съществените ограничения на договора за пожизнено издръжка е липсата на възможност за въвеждане на ефективна забрана за прехвърляне на имота от страна на купувача. Въпреки че в договора може да се предвиди допълнително задължение за купувача да не прехвърля имота, нарушаването на това задължение:

• не води до нищожност на договора за продажба на имота,
• води единствено до отговорност за обезщетение от страна на купувача.

На практика това означава, че пожизненият издръжник няма пълен контрол върху бъдещата съдба на имота, което може да поражда опасения, особено при семейни конфликти или промяна в житейската ситуация на купувача.

2. Данъци, свързани с договора за пожизнено издръжка

Сключването на договор за пожизнено издръжка поражда данъчни последици, които могат да бъдат тежест както за пожизнения издръжник, така и за купувача на имота:

• Данък върху доходите за пожизнения издръжник:
  • Съгласно данъчните разпоредби стойността на получаваните от пожизнения издръжник услуги се третира като негов доход.
  • Това може да означава необходимост от плащане на данък върху доходите, освен ако пожизненият издръжник не се възползва от полагащите му се освобождавания, например при продажба на имота след изтичане на 5 години от придобиването му.
• Данък върху гражданските сделки (PCC):
  • Задължението за плащане на PCC лежи върху купувача на имота и възлиза на 2% от стойността на имота.
  • Това е допълнителен разход, който трябва да се вземе предвид при калкулацията, свързана със сключването на договора.

3. Риск от неизпълнение на задълженията от страна на купувача

Dоговорът за пожизнено издръжка се основава на взаимно доверие, но в практиката съществува риск купувачът да не изпълни наложените му задължения като:

• осигуряване грижи за пожизнения издръжник,
• доставяне на храна,
• покриване разходите за лечение или организиране погребение.

При нарушение на тези задължения пожизненият издръжник може да предприеме съдебни действия, но такива процеси често са продължителни и емоционално натоварващи.

4. Загуба на пълен контрол върху имота

Sключването на договор за пожизнено издръжка означава, че пожизненият издръжник губи правото си върху собствеността върху имота. Въпреки че придобива права по договора (например право да живее в имота или да получава определени услуги), това може да се възприема като значително ограничение, особено ако житейската ситуация на пожизнения издръжник се промени.

5. Трудности при прекратяване на договора

Pазтрогването на договора за пожизнено издръжка е възможно в случай че купувачът грубо нарушава задълженията си, но това налага съдебно производство. В такива случаи имотът може да бъде върнат обратно към пожизнения издръжник, но процесът може да бъде дълъг и скъп.

В такава ситуация правото на пожизнено издръжка отпада и правото на собственост върху имота се връща обратно на пожизнения издръжник. Разтрогването на договора за пожизнена издръжка обаче се случва много рядко. Искането за признаване на договора за пожизнена издръжка за невалиден може да бъде направено в срок от 5 години от датата на сключването му.

Това е все по-често сключван договор, който до известна степен ограничава споровете, възникващи при наследствени дела.

Договор за пожизнена издръжка с лице извън семейството – възможно ли е?

Да, договор за пожизнена издръжка може да бъде сключен с лице извън семейството. Законът не налага ограничения относно това кой може да бъде страна по такъв договор, което означава, че както роднини, така и напълно непознати лица могат по този начин да уредят взаимните си задължения.

1. Договор за пожизнена издръжка с несвързано лице

Договорите за пожизнена издръжка с лица извън семейството са особено популярни в ситуации, когато:

• Собственикът на имота няма близки – липса на деца, семейство или лица, на които би искал да прехвърли жилището.
• Липса на интерес от страна на роднините – собственикът решава да прехвърли имота на някого, който му предложи грижи или други услуги в замяна на прехвърлянето на собствеността.
• Желание за осигуряване на подкрепа – особено в напреднала възраст, когато е необходима помощ в ежедневното функциониране, а семейството не може да я осигури.

2. Как действа договорът за пожизнена издръжка с чуждо лице?

Този вид договор се основава на общите принципи, независимо от връзката между страните:

• Прехвърляне на собствеността върху имота – собственикът прехвърля правото си върху имота към купувача в замяна на пожизнени услуги.
• Услуги в полза на пожизнения издръжник – могат да включват подслон, храна, помощ в ежедневните дела, както и организацията на лечение или погребение.
• Задълженията на купувача – лежат върху лицето, което поема имота. Договорът подробно определя обхвата и вида услуги, за да се предотвратят бъдещи недоразумения.

3. Популярност на такива договори на пазара на недвижими имоти

В определени периоди договорите за пожизнена издръжка бяха популярни като алтернатива на продажбата на имот за пари в брой. Собствениците на жилища, често в напреднала възраст, използваха тази форма, за да си осигурят материална подкрепа и грижи без необходимостта от прехвърляне на имота по наследство.

Тоест например възрастен човек притежаващ жилище предлагаше продажба на жилището с пожизнено право да живее в него. Благодарение на това:

• собственикът можеше да се възползва от установените услуги до края на живота си,
• купувачът ставаше собственик на имота, често при цена по-благоприятна от пазарната.

4. Рискове свързани с договор с лице извън семейството

Kато се решава да сключи договор за пожизнена издръжка с чуждо лице, е добре да се вземат предвид потенциалните рискове:

• Липса на емоционални връзки – в отношенията с лице, което не е роднина, конфликтите или липсата на ангажираност от страна на купувача са по-вероятни.
• Риск от неизпълнение на задълженията – при възникване на проблеми може да се наложи правна намеса, което води до разходи и стрес.
• Липса на алтернатива – след подписване на договор за пожизнено право собственикът губи правото върху имота, което ограничава възможностите му за промяна на решението.

5. Сигурност и формалности

За да се минимизира рискът, трябва да се обърне внимание на внимателната подготовка на договора:

• Подробен запис на задълженията – договорът трябва точно да уточнява какви са задълженията на купувача, за да се избегнат недоразумения.
• Нотариална форма на договора – изисква се от закона, което гарантира неговата валидност и защитава интересите на страните.
• Правна подкрепа – консултация с адвокат или нотариус може да помогне за правилното формулиране на клаузите и защитата на интересите на пожизнения ползвател.

Договорът за пожизнено право с лице извън семейството е легално и все по-често използвано решение. Той може да бъде изгоден за двете страни, но изисква обмисляне и подходяща правна защита.

Собственикът на имота трябва внимателно да прецени своите нужди и възможностите на бъдещия купувач, за да изпълни договорът своето предназначение и осигури усещане за сигурност за години напред.