Deweloperzy mogą mieć kłopot – jest wyrok Sądu

Правна основа на решението: норма PN-ISO 9836:1997

Решението на Окръжния съд Варшава-Прага от 2024 г. по въпроса за включването на площите под преградните стени в полезната площ на жилищата се базира на тълкуването на нормата PN-ISO 9836:1997, която регулира начина на изчисляване на полезната площ на сградите.

Ключови принципи на нормата PN-ISO 9836:1997

1. Площите под преградните стени могат да се включват в полезната площ само ако са лесно демонтирани.

   • Демонтажът на такива стени трябва да е възможен без необходимост от сложни строителни работи.
   • Тези стени трябва да имат временен характер или да позволяват бързи промени в разпределението на жилището.

2. Каменните преградни стени, вградени в инсталации (например електрически, водопроводни) и представляващи неразделна част от конструкцията на сградата, не отговарят на изискването за лесен демонтаж.

   • Премахването им изисква сложни строителни дейности, което води до разходи и засяга стабилността на помещението.

3. Нарушение на правата на потребителите: Включването на площите под трайни преградни стени в полезната площ , като им внушава, че могат пълноценно да използват това пространство.

Изводи на съда

Cъдът установи, че практиката, прилагана от строителните предприемачи в много проекти:

• Позволяваше изкуствено увеличаване на жилищната площ, което водеше до завишаване стойността им на пазара.
• Отнемаше реалната възможност на потребителите да ползват площта, за която са платили.
• Nарушаваше добрите пазарни практики, както и разпоредбите за защита на потребителите.

Нормата като пазарен стандарт

Cъдебното решение потвърди, че нормата PN-ISO 9836:1997 представлява правна основа за оценка на жилищната площ.

Cтроителните предприемачи, които не спазват нейните разпоредби, могат да бъдат привлечени към отговорност, а договорите с купувачите да бъдат оспорвани като съдържащи незаконни клаузи.

Tова решение поставя нов стандарт за тълкуване на техническите норми, във връзка със защитата на потребителите на пазара за недвижими имоти.

Zначение за потребителите

Pешението на Окръжния съд Варшава-Прага от 2024 г. е важна стъпка към повишаване защитата на потребителите на пазара за недвижими имоти.

Bъвежда нови стандарти за прозрачност в офертите на строителните предприемачи и предоставя реални инструменти за купувачите да защитават своите права.

Ключови ползи за потребителите

1. По-добра защита срещу недобросъвестни практики

   • Съдът ясно посочи, че манипулирането на квадратурата чрез включване на площ под преградни стени е незаконно.
   • Това означава, че потребителите могат ефективно да оспорват подобни практики и да получат обезщетение.

2. Възможност за искане на връщане на надплатени суми

   • При апартаменти, в които е включена неизползваема площ, купувачите могат да изискват връщане на част от цената на имота.
   • При цени на жилища в големите градове, възстановяването за няколко квадратни метра може да достигне от няколко хиляди до десетки хиляди лева.

3. По-голяма точност в продажбената документация

   • Девелоперите ще трябва ясно да посочват реалната използваема квадратура на апартаментите, което ще намали риска от недоразумения и спорове.
   • Информацията, предоставяна на потребителите, ще трябва да включва само площи, които действително отговарят на критериите за използваемост.

Финансови последици за девелоперите

Решението представлява значителни предизвикателства за девелопърската индустрия както от правна, така и от финансова гледна точка.

1. Обезщетения и възстановявания за потребителите

• Купувачите на жилища могат да искат връщане на надплатените суми за площи, неправомерно включени в използваемата квадратура.
• Cредната цена на квадратен метър във Варшава през 2024 г. варира от 13 до 20 хил. лева. Възстановяването за 2–5 м² може да бъде от 26 до 100 хил. лева на един клиент.
• При по-големи инвестиции загубите за девелоперите могат да достигнат милиони лева.

2. Промяна в подхода към проектирането на инвестициите

• Dевелоперите ще бъдат принудени да прилагат по-строги норми при планирането на нови проекти.
• Nуждата от точно определяне на използваемата квадратура ще увеличи разходите за проектиране и проверка на документацията.

3. Репутация и правен риск

• Pешението увеличава риска от нови колективни искове от страна на потребителите.
• Dевелоперите, които са прилагали подобни практики, могат да бъдат принудени да променят своята търговска политика, което ще повлияе върху тяхната позиция на пазара.

Pешението на Окръжния съд е ясен сигнал, че практиките нарушаващи правата на потребителите ще бъдат строго оценявани, а последствията могат да бъдат тежки финансово и имиджово за цялата индустрия.

Aктивността в бранша и перспективи за бъдещето

Pешението на Окръжния съд Варшава-Прага предизвика силни реакции сред представители на пазара на недвижими имоти и експерти по потребителско право. Въпреки че мнозина виждат в решението възможност за подреждане на пазара, за девелоперите то означава необходимостта от преразглеждане на множество процеси, което носи със себе си редица предизвикателства.

Позиция на строителната индустрия

1. Критика на решението

   • Представителите на бранша посочват, че съдебното решение може да въведе допълнителни затруднения при реализирането на инвестициите.
   • Строителите подчертават липсата на ясни и точни разпоредби, уреждащи правилата за изчисляване на полезната площ, което досега позволяваше различни тълкувания.

2. Необходимост от адаптация към решението

   • С оглед на решението строителите ще трябва да въведат промени в начина на проектиране и изчисляване на квадратурата на жилищата.
   • Разходите, свързани с адаптирането на документацията и обучението на персонала, могат допълнително да натоварят фирмите, особено по-малките строители.

3. Влияние върху цените на жилищата

   • Някои експерти прогнозират, че промените в подхода към изчисляването на полезната площ могат да доведат до повишаване на цените на жилищата с цел компенсиране на потенциалните загуби.

Перспективи за бъдещето

1. Регламентиране на пазарните практики

   • Решението може да стане стимул за по-подробно регламентиране на правилата за изчисляване на полезната площ в законодателството.
   • Въвеждането на ясни разпоредби ще позволи да се избегнат недоразумения както от страна на потребителите, така и от страна на строителите.

2. По-голяма прозрачност на пазара

   • Cъдебното решение ще увеличи прозрачността на офертите за продажба, а клиентите ще имат по-голяма увереност относно реалната площ на закупуваните имоти.
   • Tова може да повлияе положително върху имиджа на цялата строителна индустрия в дългосрочен план.

3. Подготовка за потребителски искове

   • Eкспертите предвиждат, че решението ще отвори път за вълна от колективни искове срещу строителните компании.
   • Cтроителните фирми, които са прилагали подобни практики, трябва да са подготвени за преговори, изплащане на обезщетения и необходимост от промяна в договорите с клиентите.

4. Eдукация на потребителите

   < li >Решението може да повиши осведомеността сред потребителите относно техните права, особено по отношение на внимателното проверяване на договорите и документацията преди покупка на недвижим имот.

   < strong >Баланс между интересите: решението като стъпка към прозрачност < p >Решението на Районния съд Варшава-Прага от 2024 г., макар първоначално да създава трудности за строителния бранш, има потенциала да създаде по-балансиран пазар на недвижими имоти.< p >Това решение допринася за установяването на нови стандарти, които могат да донесат ползи както за потребителите, така и за самите строители в дългосрочен план.< h3 >< strong >Оценки за решението сред представители на пазара на недвижими имоти < p >Решението на Районния съд Варшава-Прага от 2024 г., касаещо начина за изчисляване на полезната площ в жилищата, предизвика смесени реакции сред експертите и представителите на пазара на недвижими имоти.< p >От една страна това решение се възприема като възможност за подобряване стандартите в сектора, а от друга – като потенциален източник на нови предизвикателства.

   Гласове на подкрепа: уреждане на пазара

   Експерти в областта на недвижимите имоти и потребителското право посочват, че:

   1. Решението може да елиминира нечестни практики, свързани с изкуствено завишаване на квадратурата на жилищата чрез включване на площи, които не отговарят на изискванията на нормативните стандарти за ползване.
   2. Повишаването на защитата на потребителите ще подобри доверието им към строителните предприемачи, което е ключово за стабилността на пазара.
   3. Съдебното решение може да представлява прецедент, насърчавайки други съдилища към подобни постановления, което ще допринесе за уеднаквяване на практиките на пазара на недвижими имоти.

   Опасения в строителния бранш: липса на точни регулации

   Представители на строителните предприемачи обръщат внимание на няколко съществени въпроса:

   1. Неясни правни разпоредби

      • Липсата на еднозначни регулации относно изчисляването на полезната площ води до възможност за различни тълкувания и нови правни спорове.
      • Необходимост от регламентиране на този въпрос чрез подробни разпоредби, които ясно да определят задълженията на строителните предприемачи.

   2. Увеличени разходи и правен риск

      • Строителните предприемачи ще трябва да понесат допълнителни разходи за адаптиране на документацията, което ще повлияе върху рентабилността на проектите.
      • Рискът от колективни искове и необходимостта от изплащане на обезщетения към потребителите може негативно да засегне по-малките строителни фирми.

   Потенциал за компромис: регулациите като ключ

   Както експертите, така и строителните предприемачи се съгласяват относно необходимостта от въвеждане на подробни правила, уреждащи начина за изчисляване на полезната площ. Ясното законодателство:

   • Би намалило броя правни конфликти.
   • Би оптимизирало проектните и продажбените процеси.
   • Би засилило защитата на потребителите, без да натоварва прекомерно строителните предприемачи.

   Решението от 2024 г. отваря пространство за дискусии относно въвеждането на комплексни регулации, които могат да допринесат за създаването на по-прозрачен и честен пазар на недвижими имоти в Полша.