2019 г. беше поредната година, в която цените на недвижимите имоти в най-големите градове отбелязаха солидни увеличения. Това не означава, че поляците мигрират само в една посока. Много хора обмислят „бягство“ за постоянно – извън града. За някои преместването извън града е една от житейските цели, която се реализира след приключване на професионалната кариера.
Ще падат ли или ще растат цените на парцелите около градовете?
Въпреки че е трудно да се намерят обобщени данни за динамиката на увеличаване на броя на сделките с продажба на земеделски имоти в прилежащите територии до големите градове, може да се предположи, че търсенето на такива имоти ще се увеличава. Защо? Вече не може да се отрекат явленията, тенденциите и условията, които имат и ще имат все по-голямо влияние върху това. Дори ако търсенето бъде забавено от предсказаната от анализаторите през последните месеци икономическа криза, в дългосрочен план, както показват примери от други страни, изброените по-долу закономерности ще продължат да съществуват. Те няма да останат без влияние върху дългосрочните тенденции, които устояват на временните спадове в конюнктурата.
Демография. Все по-малко хора в градовете ще бъдат „привързани“ към професионалната си работа – част от тях ще се преместят извън града
Според данни на GUS през декември 2019 г. равнището на безработица в Полша беше 5,2%. Най-голям брой заети имаха най-големите градове (например равнището на безработица във Варшава беше 1,3%, във Вроцлав 1,6%, в Сопот 1,4%, в Катовице 1%, в Познан 1,1%). Трудно е да не се усети – дори и в лични разговори – че това, което привлича завършващите студенти, хората в трудоспособна възраст и жителите на по-малки населени места към по-големите градове са по-големите шансове за намиране на по-добре платена работа. Освен това част от хората с деца или планиращи такива избират тази посока заради инфраструктурата и достъпа до училища и допълнителни занимания. Има и друга страна на тази ситуация. Хората, които приключват професионалната си кариера вече не са толкова силно свързани с града, в който са изкарвали прехраната си и са реализирали мечтите си. Подобно е положението и с родителите, които вече са „отгледали“ децата си – и все по-малко причини ги задържат в големия град. Много от тях обмислят преместване извън града. Не твърде далеч, за да са при нужда близо до различни събития, семейство или приятели. Тази социална група много често търси парцели в радиус от няколко до няколко десетки километра от досегашното си местоживеене – големия град, който досега им е осигурявал работа и им е позволявал да спестяват за пенсия. Териториите около градовете стават все по-гъсто застроени. В същото време броят желаещи за парцели извън града расте. Следователно цените на парцелите около най-големите градове могат ли да растат или да падат?
Най-големите градове ще продължат да се разрастват
Независимо дали преживяваме времена на просперитет или криза, големите градове постоянно ще привличат хора в трудоспособна възраст с визията за намиране на (по-добра) работа. През 1995 г. площта на Варшава беше 494,96 км². През 2019 г. – 517,24 км². Градовете растат не само в резултат на административни действия (например включването на бивша покрайнинска община в границите на съседен голям град). Непрекъснатото разрастване на най-големите градове е видимо с просто око. Това е тенденция не само в Полша. Варшава (и водещите най-големи полски метрополии) изглежда вървят по същия път, по който се движат – в една посока – най-големите градове в света. От 1990 до 2019 г. населението на Ню Йорк се увеличи с 30,6%, на Мексико сити с 30,4%, на Буенос Айрес с 43,6%. Възходящата тенденция засяга населението на абсолютното мнозинство от най-големите градове в света. Би било неразумно да се предположи, че Варшава или например Познан ще се отклонят от тази тенденция. А колкото повече жители има, толкова по-високи са цените на жилищата. Колкото по-високи са цените на жилищата, толкова по-привлекателни за търсещите стават имотите в покрайнините на градовете. Колкото по-голяма е гъстотата на населението в покрайнините, толкова по-високи са цените на имотите – и така „в кръг“. Значи дали цените на парцелите на 10-30 км от границите на Варшава или останалите най-големи градове ще растат или ще падат в дългосрочен план?
Или здраве, или смог (и живот в града) – изборът е твой
Големи градове – голям смог. През есента и зимата нивата на прахови частици PM2.5 и PM10 в най-големите градове (но не само там) многократно надвишават безопасните за здравето норми. За съжаление малко показва, че това ще се промени през следващите години. Дори ако успеят чрез закони или промяна на навиците да ограничат концентрацията на вредни вещества във въздуха за дишане, смъртоносният проблем на най-големите градове няма да изчезне напълно. Поради това вече много хора обмислят преместване извън града, където въздухът е чист. За някои това става все по-наболяла необходимост – буквално и преносно, тъй като праховете се отлагат в дихателните пътища и част от хората усещат тяхното присъствие в гърлото си, което предизвиква кашлица. Някои са в по-добра ситуация, защото вече не ги задържа работата им в центъра на града. Други са решени да се преместят извън града дори за сметка на по-дълги пътувания до работа. Става дума за собственото здраве и това на близките им, включително децата им. Ще расте ли или ще намалява броят на хората, решили да се преместят извън града предвид нерешения и дори прогресиращ проблем със смога? И какъв ефект ще има това върху цените на парцелите?
Инвеститори, спекуланти, флипъри и цените на парцелите
Остава още една група хора, която забелязва нарастващия инвестиционен потенциал в земите „точно извън града“. Те нямат неудовлетворени жилищни нужди. Потребността от самореализация, позната от пирамидата на Маслоу, за тях е тъждествена с нуждата от забогатяване. Купуват по-големи парцели, за да ги разделят на по-малки и да ги продадат. Купуват земи със сложна правна ситуация, за да я „изправят“ и след това да продадат парцелите с голяма печалба. Купуват парцели в селата, защото прогнозират, че това село скоро ще престане да прилича на село. „Загъстяването“ на флипърите на пазара на жилища вече е толкова голямо, че им става все по-трудно да намерят перспективна недвижимост. Част от тях ще бъдат принудени да се преквалифицират. Дали някои няма да обърнат поглед извън границите на градовете? Към земеделските земи? Именно с всички тях Ковальски ще се конкурира за строителен парцел през следващите години, за да изпълни мечтите си (или препоръките на пулмолог и алерголог) и да се премести със семейството си извън града. Кога тогава би бил по-добър момент за покупка на парцел извън града? Сега или след няколко, десетки години?
Пътни и железопътни инвестиции. Развитие на инфраструктурата и цените на парцелите около големите градове
Примери за това колко голяма е корелацията между развитието на транспортната инфраструктура и растежа на цените на недвижимите имоти (включително земеделските) могат да се изброяват безкрайно. Въпреки че тази съвпадение е най-видима, дори впечатляваща в близост до големите градове, по-добрият достъп до транспортни средства или по-добре развита, модернизирана пътна мрежа извън града също насърчава размисли за преместване от големия град към „нормално село“. При нужда може да се хване влак и след 30 минути да си в центъра на града, докато четеш книги на Kindle или отговаряш на имейли от клиенти със смартфон. Хората, които предпочитат да пътуват със собствен автомобил, избират предградия с бърз достъп до скоростни пътища. Не е тайна, че цените на парцелите в малки, но добре свързани по този начин населени места растат по-бързо. Ще има ли нови инфраструктурни инвестиции? Не знаем това със 100% сигурност, но това, което вече е построено, вероятно няма бързо да изчезне.
Дистанционна работа, живот извън града и баланс между работа и личен живот
Според проучването „Индекс на доверието”, проведено от Michael Page в началото на 2019 година, „повече от половината поляци (52%) биха искали от време на време да работят извън офиса”. От друга страна, имаме работодатели, които, желаейки да ограничат разходите (например за наемане на офис площи), все по-често проявяват инициатива за наемане в модел на дистанционна работа. Има и друга причина за засилването на тази тенденция. Както заяви пред Gazeta Prawna Ана Пьотровска-Банасиак, директор развитие в Antal, „днес гъвкавостта при заетостта, включително именно опцията за дистанционна работа, е един от най-желаните служебни бонуси, особено за младото поколение. – Дистанционната работа се превърна в незаменим елемент от процеса на подбор навсякъде там, където технически е възможно да бъде въведена и където конкуренцията за служител създава натиск за нейното въвеждане”.
В светлината на тези аргументи, не е ли това идеалният момент за хората, стремящи се към т.нар. Work-life balance, да се насочат към преместване от голямата агломерация към място, където животът тече по-бавно? Тази група хора през следващите години също ще допринесе за увеличаване на търсенето на земя в покрайнините. Ако вече не е необходимо ежедневно да се губи време в пътуване до работа, дали визията за комуникация с клиенти и работодатели от хамака няма да привлече все повече специалисти (не само в IT сферата) към предградията и селата? Нека си го представим: зеленина, слънце, тишина, песен на птици, месечна заплата по сметката, Instagram…
А уикендът започва още в четвъртък – най-добре в Париж, Лондон, Рим или Барселона.