ЦЕНИ НА ЖИЛИЩА ВЪВ ВАРШАВА – ЗАЩО СА ТОЛКОВА ВИСОКИ?
Средните транзакционни цени на жилища на вторичния пазар във Варшава от времето на пандемията са в режим на силен растеж. Анализирайки последните времена през 4-ти квартал на 2021 г. според доклада на Националната банка на Полша, те са били 11,05 хил. PLN за квадратен метър жилище. Междувременно средните офертни цени на жилища от вторичния пазар достигнаха ниво от 13,2 хил. PLN за 1 квадратен метър. Представените данни показват разлика от около 19% между желаната цена на продавачите, изразяваща техните очаквания, и транзакционната цена, която фигурира в нотариалния акт. Много хора, купуващи и продаващи недвижими имоти във Варшава, се чудят защо цените са толкова високи. В тази статия ще се опитам да отговоря на този въпрос от гледна точка на посредник в недвижими имоти. Добавям, че непрекъснато най-голям интерес предизвикват малките жилища до 40 кв.м. Именно цените на такива жилища са най-високи при преобразуване към квадратен метър, а също така те имат най-кратък срок за продажба (средно до 3 месеца).
ВАРШАВА Е ПРИВЛЕКАТЕЛНО МЯСТО ЗА ЖИВОТ
Всяка година Варшава има все повече жители. Хора от цялата страна (и не само) се преместват в столицата и остават там по-дълго време, тъй като тя е привлекателно място за живот. Заплатите са сред най-добрите в страната, градът остава най-големият икономически център. Качеството на живот във Варшава е на много високо ниво. Столицата се характеризира с добро качество на образованието, високо усещане за сигурност и развитата система на частна медицинска грижа. Във Варшава се намира най-големият брой водещи в национален мащаб академични центрове, които редовно заемат челни места в класациите. Студентите, пристигащи във Варшава, често се установяват в столицата за по-дълго от петгодишния период на обучение поради перспективата за добре платена работа. Освен това градът разполага с богато предложение от места за ежедневна почивка като фитнес зали и ресторанти. Той е също така културният център на страната с множество музеи, художествени галерии и театри. Тук няма как да ви е скучно – всеки ще избере своята любима форма на активност след работно време.
Столицата се развива динамично, стабилно и устойчиво. Тя е оценявана като водещ град в Полша и значима регионална метрополия в Централна Европа. Всички тези фактори правят хората да искат да живеят тук. В резултат те купуват жилища или решават да ги наемат, което поддържа цените на недвижимите имоти на столичния пазар.
ВАРШАВА ПРИВЛИЧА ИНВЕСТИТОРИ, КОЕТО ВЪЗДЕЙСТВА НА ЦЕНИТЕ НА ЖИЛИЩАТА
От привлекателността на жилищата и живота в столицата произтича още един фактор за растежа на пазарните цени – високата инвестиционна привлекателност. Закупуването на жилище, предназначено за отдаване под наем, е в очите на инвеститорите атрактивна и сигурна капиталова инвестиция. В епохата на (все още) ниски лихвени проценти и (все още) минимални лихви по депозити, инвеститорите са принудени да вложат парите си в други активи, например недвижими имоти. Тук трябва да се добави и че жилищата в столични градове като Варшава имат определена магия, произтичаща от престижa да притежаваш жилище там, което само допълнително стимулира растежа на цените. Поглеждайки назад, може да се каже, че инвеститорите не са сгрешили. Ако някой е закупил жилище във Варшава през последните години, значително е спечелил от това. Печалбата идва не само от текущите доходи от наем, но и от постоянния ръст на стойността на имота.
ЦЕНИ НА МАТЕРИАЛИТЕ И РАЗХОДИ ЗА РАБОТНА СИЛА
Растящите цени на строителните материали правят разходите за изграждане на 1 кв.м полезна площ на жилище във Варшава значително по-високи отколкото през предходните години. Рекордната инфлация засяга също така и строителните компании, които „прехвърлят“ растящите разходи върху купувачите на жилища. Увеличението на цените на строителните материали се дължи на повишаването на цените на горивата, енергията и суровините, използвани за тяхното производство. По този начин се задейства т.нар. инфлационна спирала. Растящите цени на стоките, използвани за производството на строителни материали, косвено влияят върху транзакционните цени на жилищата. Тази ситуация не подминава и столичния пазар. През изминалата 2021 година особено бързо поскъпнаха материалите, произведени от дърво, алуминий, стомана и производни на нефтопродукти, както и изолационните материали (стиропор и минерална вата), които се използват от строителните предприемачи в строителния процес.
ЛИПСА НА ДОБРИ ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ ЗА СТРОИТЕЛСТВО
Спецификата на пазара за жилищни имоти е свързана с ограничено предлагане на земеделски земи за строителство в най-добрите столични локации. В най-желаните квартали на Варшава като Център (Śródmieście), Мокотов (Mokotów), Жолибож (Żoliborz) или Воля (Wola) липсват добри парцели земя, върху които могат да се реализират нови строителни проекти, тъй като те не притежават подходящи параметри за строителство (например са твърде малки или с неподходяща форма) или просто броят им наличен за продажба е недостатъчен. При малък брой парцели земя техните цени растат, което отново намира отражение в по-високото ниво на средните цени на варшавските жилища. Струва си да се добави, че с течение на времето броят добри земеделски земи за жилищно строителство ще намалява все повече, тъй като всяка година все повече от тях се урбанизират. Според икономическия принцип по-ниското предлагане при постоянен търсене води до повишаване на цените. Затова днес строителните предприемачи съсредоточават своята дейност главно в квартали по-отдалечени от центъра на града като Бялоолека (Białołęka), Влохи (Włochy) или Бемово (Bemowo), където все още може да се избере подходящ парцел за изграждане на нов проект.
Както се вижда, ситуацията на пазара на жилища във Варшава е сложна. Факторите, определящи средните цени, са макроикономически променливи като инфлацията и нивото на лихвените проценти, както и привлекателността на града като икономически и социален център. Варшава все още има много да предложи както на инвеститорите, така и на хората, търсещи ново жизнено пространство. Рекордните средни транзакционни цени са резултат от тези процеси. Дали и колко дълго ще продължи покачването на цените остава в сферата на предположенията и прогнозите.
ПРОГНОЗА ЗА ЦЕНИТЕ НА ЖИЛИЩАТА ЗА БЛИЗКИТЕ ГОДИНИ
Оценявайки настоящата жилищна ситуация, трудно може да се очаква спад на цените. Въпреки че в момента, когато цените на жилищата растат по-бавно от реалната инфлация, може донякъде да се говори за спад в стойността. Това обаче е само икономическа стойност, която по никакъв начин не се отразява върху покупателната способност за жилища във Варшава сред младите хора. Ако не бъдат наложени някакви непредвидени данъци или други социални ситуации, трудно може да се очаква спад на цените. Защо ли хората биха продавали жилищата си по-евтино? Поради тази причина някои решават да закупят малки къщи край Варшава, които са по-евтини като цена и същевременно предлагат голяма степен на лично пространство и простор – разбира се за сметка на локацията и инфраструктурата.