Планирате покупка на недвижим имот в Северен Кипър и се чудите за възможностите за финансиране, като ипотечен кредит, заем или разсрочено плащане от страна на строителя? Запознайте се с актуалните възможности за финансиране на недвижими имоти в Кипър.
1. Ипотечни кредити и банкови заеми за чуждестранни купувачи
Ако се интересувате от покупка на готов имот (key-ready) в Северен Кипър и имате нужда от финансиране, може да срещнете някои затруднения:
- Дълъг процес за получаване на разрешение за покупка (Permission to Purchase, P2P): За чуждестранните купувачи процесът P2P може значително да удължи времето за получаване на средства от заем или ипотечен кредит. В бързия и динамичен пазар на недвижими имоти в Северен Кипър продавачите обикновено предпочитат сделки в брой.
- Високи лихвени проценти: Лихвените проценти по ипотечните кредити в банките в Северен Кипър са значително по-високи отколкото в европейските страни, което прави тази опция по-малко привлекателна за инвеститорите.
Поради това пазарът на готови недвижими имоти е доминиран от купувачи с налични средства.
2. Разсрочени планове от строителите за нови имоти
Ако като чуждестранен купувач имате нужда от гъвкав план за плащане, най-доброто решение са новите имоти, предлагани от строителите с разсрочени планове. Този тип имоти обикновено се продават „Off Plan“ (в проектна фаза) или по време на строителството, а строителите предлагат атрактивни и гъвкави условия за погасяване.
- Предимства на разсрочените планове на строителите:
- Ниска първоначална вноска, често започваща от 25-30% от стойността на имота.
- Разсрочени планове без лихва по време на строителната фаза.
- Възможност за разсрочване на плащанията след завършване на строителството (обикновено с начислявана лихва).
- По-бърз достъп до имота: При разсрочените планове на строителите не е необходимо да чакате решение от банката или приключване на P2P процеса, което прави тази опция по-бърза и по-ефективна за чуждестранните купувачи.
Достъпни ли са ипотечни кредити в банките в Северен Кипър за чуждестранни купувачи?
Отговорът е: да и не.
Преди пандемията COVID-19, някои банки в Северен Кипър, включително клонове на турски банки, започнаха да предлагат ипотечни кредити до 50% LTV (loan-to-value) за чуждестранни купувачи. Въпреки това, в момента банковите кредити не са практично решение за лица извън Северен Кипър.
Защо банковите кредити не са популярни сред чуждестранните купувачи?
- Пазар на продавача: От началото на бума на пазара на недвижими имоти през 2022 г. Северен Кипър се превърна в пазар на продавача. Това означава, че собствениците на висококачествени апартаменти и вили предпочитат да продават имотите си на купувачи с налични пари, които могат бързо да финализират сделката.
- Време за изчакване на средствата: Процесът по освобождаване на средства от ипотечен кредит за чуждестранни купувачи може да отнеме до една година. През това време продавачът трябва да изчака пълното плащане, което в момента рядко се приема.
Защо банките в Северен Кипър се нуждаят от толкова много време за освобождаване на средства от ипотечен кредит за чуждестранни купувачи?
Закупуването на имот в Северен Кипър изисква преминаване през процеса „application for permission to purchase“ (P2P), който включва:
- Официална проверка от властите на Северен Кипър.
- Полицейска проверка в страната, издала паспорта на купувача.
Докато P2P не бъде одобрен, собствеността не може да бъде прехвърлена на банката като залог за кредита. На практика това означава, че чуждестранният купувач трябва да внесе 50% от цената като депозит и да убеди продавача да изчака останалата част от сумата една година или повече. При настоящите пазарни условия повечето продавачи не са съгласни с такова решение.
Дали строителите предлагат разсрочени планове за нови имоти в Северен Кипър?
Да, разсрочените планове от строителите са популярна опция.
Лицата, търсещи нови имоти, могат да се възползват от гъвкави планове за плащане, които включват:
- Първоначална вноска, обикновено в размер на 25-30% от стойността на имота.
- Погасяване без лихви през периода на строителство (от 1 до 3 години).
- Погасяване с лихви при удължен срок на погасяване, който може да достигне до 10 години.
Защо си струва да се обмисли разсрочен план от строителя?
- Без чакане за P2P: Плащанията се извършват директно към строителя, което позволява избягване на проблеми с правото на собственост на ранен етап.
- Финансова гъвкавост: Купувачите могат да адаптират графика на плащанията според своите възможности.
- Модерни имоти: Разсрочените планове се предлагат главно за нови инвестиции, които се отличават с висок стандарт на изпълнение и атрактивни локации.
Възможности за финансиране на имоти в Северен Кипър: строителни планове, частни заеми и готови имоти
Закупуването на имот в Северен Кипър може да бъде финансирано по различни начини, в зависимост от вида имот и наличния бюджет. По-долу ще намерите отговори на най-често задаваните въпроси относно наличните опции за финансиране.
Как работи това?
- Попълнете въпросника за имота, като посочите максималната сума, която можете да отделите за първоначална вноска.
- NCI ще намери имот и ще договори условията на плащане. Благодарение на нашите връзки с инвеститори можете да получите отстъпки, които често правят покупката чрез нашата агенция по-изгодна отколкото директно от инвеститора.
Мога ли да закупя готов имот на лизинг от инвеститор?
Това е много рядко решение.
- 99% от лизинговите планове се отнасят за имоти в строеж или продавани в етап „Off Plan“.
- Готовите имоти (key ready) са предимно на вторичния пазар (resale), където сделките обикновено изискват пълно плащане в брой.
Защо новите имоти са по-скъпи?
- Цените на инвеститорските имоти могат да бъдат два пъти по-високи от тези на по-старите къщи с подобна квадратура.
- Причини за повишението на цените:
- Увеличаване стойността на земята в Северен Кипър.
- По-високи разходи за строителни материали и труд.
Алтернатива:
Ако ви трябват пари в брой, обмислете финансиране в своята страна, където лихвените проценти са по-ниски, за да станете купувач с налични средства.
Налични ли са частни заеми за покупка на имот?
Да, възможно е да се използват частни заеми, но техните условия са по-строги от ипотечните кредити в Европа.
Условия на частните заеми:
- Максимално LTV: 50% от стойността на имота.
- Срок на погасяване: Максимум 5 години.
- Лихвен процент: Свързан с турските лихвени проценти, което означава високи разходи.
Изисквания:
- Кредитите са достъпни само за имоти с индивидуални право на собственост.
- Разходи по уреждане: Минимум 2 000 GBP.
- Месечните вноски са значително по-високи в сравнение с кредитите в Европа, които се изплащат за 20 години.
Ипотечни кредити и финансиране за притежатели на Kimlik Card (граждани на турско-кипърски произход)
Закупуване на имот в Северен Кипър за притежатели на Kimlik Card (граждани на турско-кипърски произход) е значително по-лесно в сравнение с процеса за чуждестранни купувачи.
Въпреки това, ако вече притежаваме имот в Турция на стойност над 400 000 долара, можем да кандидатстваме за местен паспорт и съответно да получим такова финансиране.
Могат ли притежателите на Kimlik Card да получат ипотечен кредит от банки в Северен Кипър?
Да, това е възможно.
- Притежателите на Kimlik Card могат да закупят недвижим имот много бързо, тъй като не е необходимо да преминават през процеса Permission to Purchase (P2P).
- Изисквания: Ипотечни кредити се предоставят само за имоти с индивидуални титли за собственост (shared deeds не се приемат).
- Условия:
- Повечето банки в Северен Кипър, включително клонове на турски банки, предлагат ипотечни кредити на притежатели на Kimlik Card, живеещи в ТРСК.
- Максималното ниво на LTV (loan-to-value) обикновено е 50% от стойността на имота, но може да варира в зависимост от банката.
За подробна информация се свържете с местната банка.
Какви са лихвените проценти по ипотечните кредити и заемите в Северен Кипър?
Лихвени проценти по банковите кредити в Северен Кипър:
- Лихвените проценти са променливи, но могат да достигнат до 12%.
- Лихвеният процент обикновено следва лихвените проценти на турските банки.
Защо това е по-малко практично за чуждестранни купувачи?
- Високите лихвени проценти правят по-изгодно за чуждестранните купувачи да осигурят средства в страната си, където лихвените проценти обикновено са значително по-ниски.
- Възможности като залагане на имот в родната страна или получаване на необезпечен заем могат да бъдат по-изгодни и практични.
Възможно ли е да се закупи готов имот на изплащане от продавача?
Да, но само в изключителни случаи.
- Условия на такива договори:
- Продавачите понякога се съгласяват на краткосрочни планове за плащане за малък процент от стойността на имота.
- Обикновено те са разпределени максимум за период от една година, затова не могат да се сравняват по никакъв начин с ипотечен кредит.
- Съвет: Вашият адвокат може да ви посъветва дали такова решение е изгодно за вас. Трябва да имате предвид, че не всички продавачи се съгласяват на такива условия.
Защо е изгодно да използвате местни възможности за финансиране?
- За притежателите на Kimlik Card: Банковете в Северен Кипър предлагат изгодни възможности за финансиране, при условие че притежавате индивидуални титли за собственост.
- За чуждестранните купувачи: По-добро решение често е осигуряването на средства в страната на произход, което позволява избягване на високите лихвени разходи в ТРСК.